“这几年的房地产市场处于下行的状态，其实已经到了下半场，万科在广州这个城市发展了将近20年，其实我们一直努力地去践行城市配套服务商的角色定位，在积极地探索一些城市配套服务商的业务类型。”
这是在2015观点年会会客室现场接受采访时，广州万科商业管理公司总经理杨卫东说的第一句话。
此前30年，万科一直是传统住宅的行业带头者，而随着市场环境和需求的变化，万科开始尝试创新业务。2012年6月，万科总裁郁亮提出了万科新定位：城市配套服务商。随后，“八爪鱼战略”应运而生，万科由此开始了一场自上而下的转型。
自上而下的商业地产转型
据了解，八爪鱼战略囊括了万科未来的八大产品线：万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里和万科悦，涵盖了创意、办公、会务、商业、休闲、娱乐、运动与居住一体的产品集群，是万科在共享经济下企业多元化战略发展的转型与创新。
如杨卫东所言，“万科现在已经转型去做城市配套服务商，城市配套服务商一定要跟城市里面很多的业态发生关联。”
因此，这一战略的提出，预示着除了传统住宅，万科将陆续试水办公综合体、经济长租、养老业务、购物中心、教育、长租公寓以及社区购物等业务。
而作为新业务战略中探路者角色的广州万科，通过这几年的发展，已经积累了自己的一些产品线和产品特色。
杨卫东介绍，广州万科的商业地产基本上形成了三条产品线，第一是以社区商业为主的街区型或是半开放式的商业项目，目前大概有4个这样的项目;第二是集中式的商业，在华冠路、金沙洲、海珠江燕路都分别有项目;第三是大型的城市综合体项目，目前在广州南站有一个这样的项目。
1.0版本的城市配套服务商
万科在海珠区江燕路的项目是一个位于地铁上盖的集中式购物中心，主要针对年轻、白领家庭中孩子的教育、培训，及妈妈群体日常的购物、消费、社交等在内的家庭型消费。
项目包括跟加拿大科技局合作的一个儿童科技乐园，以及涵盖3到12岁年龄段孩子所有的成长素质教育培训的教育营地，另外还有配套的餐饮、以香港、台湾进口食品为主的精品超市、零售品牌旗舰店等。
“这个项目体量不大，大概是3万方左右，但是它的特色很明显，是以万科教育为主力的一个商业产品，12月份马上就会面市。”
杨卫东透露，这个项目相当于广州万科商业教育类型产品探索的1.0的版本，还有一个纯粹以万科教育为特色2.0的版本，将在2017年底左右面市。
而除了教育产品，广州万科1.0版本的社区商业项目也已经在探索和尝试中。
据了解，仅在广州这个城市，万科就已经积累了近10万的住宅用户。万科社区商业项目重点就是围绕并依托其自身的社区，深入挖掘并打通这些客户群，盘活社区资源，在周围3公里范围内有效地开展配套服务。
广州万科在萝岗的东汇城项目，是一个比较大型的居住社区，有将近2万居民，周围3公里范围内大概有8—10万人。“我们在这个项目上做了一个探索和尝试，开了一个幸福街市，它是我们的1.0产品。”
幸福街市是线上线下业务服务融合的产品，体量根据物业条件规划，最小可能只有在七八百平方米，大的有两三千平方米，甚至五千平米左右。业态包含休闲咖啡、书吧、简餐、超市等，还跟生鲜类电商、外卖、快递、洗衣等线上平台合作探索更多的生活配套服务。
此外，还有欧洲馆、日韩馆、美国馆、澳大利亚馆等完全以进口商品为主的跨境电商平台。用杨卫东的话说，“跟居民日常生活紧密关联的业态都会有。”
“我们幸福街市已经开业，而且销售、商户、消费者和业主的反馈都还不错。接下来会做这个产品的升级版，比方说2.0、3.0，然后在万科自身的社区来把它发展起来，大体上万科的商业发展脉络就是这样的。”
以下为记者对广州万科商业管理公司总经理杨卫东先生的采访实录：
记者：万科在传统住宅方面一直是非常领先的行业带头者，这几年也在各种创新的业务领域做一些尝试，您能不能先给我们介绍一下，广州万科在商业这一块的业务的整体的构成和规划?
杨卫东：这几年的房地产市场处于一个下行的状态，其实已经到了下半场，万科在广州这个城市发展了将近20年，其实我们一直努力地去践行城市配套服务商的角色定位，在积极地探索一些城市配套服务商的业务类型。
这中间就包含了长租公寓、教育、酒店、医疗，也包括广州万科的商业地产。在这些年的商业地产业务探索中，广州万科积累了自己的一些产品线和产品特色，商业地产基本上形成了三条产品线。
第一个是以社区商业为主的，街区型或者是半开放式的商业项目，重点是围绕着我们自身的社区，服务社区周围3公里，这种项目大概有4个。第二种是集中式的商业，在海珠的江燕路有一个，一个在华冠路，金沙洲还有一个。第三是大型的城市综合体项目，在广州南站有一个。这是广州万科这几年着力发展的一些商业地产项目。
我们这个月底在海珠会有一个双地铁上盖的小型商业项目面市。
记者：您刚刚提到12月份海珠区马上会有一个的集中式的购物中心项目面市，因为万科首次尝试这种项目，大家也比较关注，您可不可以就这个项目跟我们分享一下它的特点?
杨卫东：我很乐意跟大家分享我们首个集中式商业的探索。万科在着力发展万科的教育，万科的商业一定会跟教育做强关联的结合，这个商业项目的核心主力店就是教育。这个项目在海珠区江燕路2号线和11号线的交汇处，大概3万方左右，地下三层，地上四层。
这个项目的体量不大，但是它的特色很明显，是以万科教育为主力的商业产品。里面有我们跟加拿大科技局合作的一个we park，儿童科技乐园，类似于少年宫的科技馆，包括一些益智类的项目，科技知识，还有动力学、声学、光学，以销售门票的方式经营，节假日家长带着孩子们去参观、学习、交流，这是我们的核心理念。
另外一个主力店是万科自创的科技营地、教育营地。教育营地是万科教育的一个核心品牌，里面涵盖了3到12岁年龄段孩子所有的成长素质教育培训，包括应试教育的培训都有体现，这也是我们的一个核心特色。
这个商业主要配套餐饮，包括少量的零售，还有一些次主力店。负二层地铁出入口有一个约2000平方的百佳超市，是百佳新型业态下规划的一个体量较小的精品超市，以香港、台湾的进口食品为主，大概占50%左右。还有海珠区首个无印良品的旗舰店、优衣库之类的零售品牌，星巴克、探鱼、乐凯撒这样的餐饮。
我们对整个海珠片区做了较深度的调研，发现除了乐峰广场外，其它的商业项目相对比较分散，特色的商业项目并不多。江南西又是传统的海珠老商圈，周围的居民区资源相对比较丰富，高校、小学资源也较多。我们希望覆盖周围大概三公里范围内年轻家庭、白领家庭为主的家庭型的消费，比方说他们孩子的教育、培训，还有妈妈群日常的购物、消费、社交等，都可以在我们这个项目里面实现。
这是一个半开放式的项目，所有的室外场所打造的都是休闲的氛围，对周围的家庭会有比较大的吸引力。
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