一直寻求出售的北京卓展终于在资本寒冬找到下家，更令人意外的是接盘者是蓝色港湾。截至北京商报记者发稿时，蓝色港湾与卓展方面仍未发布官方消息，但据一位知情人士透露，双方高层已在交接，蓝色港湾运营、财务人员已派驻北京卓展。

　　接盘方能力遭疑

　　靴子落地，但在昨日的商业地产圈这笔收购却并不平静，多数都在质疑蓝色港湾是否有足够实力拿下北京卓展。据多位业内人士了解的情况，北京卓展打包价格约60亿元。北京商报记者昨日致电卓展方面，相关人员表示，目前没有得到明确通知，不便与高层沟通。蓝色港湾相关高层则表示，集团负责战略投资，项目各方面运营正常，并没有接到变动信息。据上述知情人士透露，蓝色港湾最高层带着运营、财务人员已去接管卓展。

　　对于收购方蓝色港湾，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，蓝色港湾近年经营刚步入正轨，依照开发商自身资金实力可能难以供养如此巨量的项目。一位资深商业地产人士表示，卓展在高端百货方面经验丰富，但购物中心运营不尽如人意，从团队管理角度可能与蓝色港湾团队接洽。

　　卓展东北项目已有输出管理的案例。十多年前，卓展集团曾进京为长春项目取经，当时，为这家东北零售商输出管理的正是北京老牌高端商企燕莎的运营团队。长春卓展顾问团队的多位“燕莎系”高层取经之后，长春卓展如今的销售额已在国内百货业位居前列。

　　“如果是资本层面，投资卓展的更可能是资金成本低、能够以更便宜的钱收购的非开发机构。如果从产权和管理上都掌控了卓展，这对于蓝色港湾来说太沉重了。”另有人士认为，卓展出售价格一直不低，如果不是贱卖，依照目前市场情况，一般不愿有企业出手接盘。

　　隐现资本运作高手

　　其实，业界对接盘者实力的质疑也源于蓝色港湾项目从土地出让、估值等多方面非比寻常的过往。

　　依照2010年蓝色港湾可参照的财务信息，未经审计资产总额为44.3亿元，负债为29.7亿元，负债率达67.11%；主营业务收入为2.1亿元，净利润为1.1亿元。尽管在五年时间里蓝色港湾成长迅速，但收益能否覆盖财务成本还是未知。

　　蓝色港湾的财务本就充满神秘色彩。此前，北京市国土局朝阳分局网站的土地抵押公示表明，蓝色港湾商业配套一共9.63万平方米土地抵押给农行北京东城支行，两份抵押登记起始日分别为2011年7月6日和2011年12月15日，抵押金额分别为9000万元和4.062亿元。根据抵押登记公示，蓝色港湾土地评估价值先后被评为15亿元和65亿元。虽然很短时间内，土地评估值飙升50亿元，但第三方对蓝色港湾项目估值2007年12月前已经达72.47亿元。

　　蓝色港湾幕后操盘者为王耀辉，善于与信托公司、银行合作。据权威媒体公开分析指出，由于商业地产特性，企业可以不断地根据市价进行重估，获得更多融资，这便是王耀辉的财技之一。如果最终交易价格真如坊间传言，蓝色港湾不仅需要一个非常出色的运营团队操盘，还需要有新的金融工具进行资本运作。

　　运营欠佳的结局

　　2010年，华熙国际转手京西商业地标华西乐茂，由拥有香港背景的东北零售巨头卓展集团接手。在华熙乐茂运营的三年多时间里，商场多次延期开业，运营团队变动频繁，不仅品牌受损，商场也一直未能进入经营正轨。有消息称，卓展斥资60多亿元收购，这在当时显现了卓展对于解决“烫手山芋”、攻下北京市场的信心。

　　不过，从接盘到现在，卓展并未实现当初愿景。由于体量过大，在经营初期商场大面积商铺闲置，商气与人气长期欠佳。卓展进京还遭遇高端商业震荡，不仅奢侈品大牌迟到开业，高端消费也进入低迷期。在这样的市场局面下，卓展屡次传出出售传闻。尽管每次卓展都予以否认，但在商业地产圈却早已不是秘密。有业内人士曾透露，卓展确实在市场上寻求出售，不过没有一家进入实质性谈判，卓展集团以高于市场价格估值出售。

　　商业地产进入大变局时期，马太效应凸显，生存艰难的项目加速出局。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，目前物业出局主要有产权交换、管理权转让、项目经营属性转变、荒废四种可能。商业地产的运营难度让开发商清醒，部分选择将物业脱手给投资或运营机构。北京卓展周边商业环境已发生很大变化，尤其是周边商业项目成长后竞争加剧，蓝色港湾未来能否通过良好运作带来收益机会，压力与难度都不小。

　　目前的传言价格与北京卓展当初收购价格相当，多位商业地产圈人士认为，这一价格超出预期甚至难以被理解，但对于卓展而言，多年投入以及承受的长期亏损，成交价格合乎情理。

　　北京商报记者 刘宇

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