已有8个项目的大悦城地产正在从“五年20座大悦城”的拓展目标投入到海量客流的价值挖掘中。大悦城近期发布了互联网战略方案，将以消费者为核心打造综合服务平台。与优化平台价值同步的是对购物中心租金收入模式的新思考，未来购物中心是否能通过精准客流变现。

　　差异化自营产品

　　“互联网+”与共享经济赋予零售业灵感。在探索体验、创新改变后，大悦城正在进行互联网下的新一轮变革，从经营商品转变为经营顾客。在近日的商业聚焦客户价值峰会暨大悦城2015年度客户答谢会上，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政表示，差异化产品是购物中心竞争力，在实体空间上，大悦城今年进行了多重改造。围绕新的零售形势，大悦城未来重点将聚集客户价值，通过深挖客户需求，预测商业变化趋势，以此为基础开发更有针对性的产品。

　　据介绍，朝阳大悦城打造了生活方式中心悦界、天津大悦城创新会员中心良食局、上海大悦城探索摩天轮爱情主题景观等。新生活方式街区带动了商场成长，朝阳大悦城悦界开业后，场内销售类指标提升明显，楼层销售及坪效水平涨幅在30%以上。天津大悦城开发的良食局O2O会员体验中心亮相6个月，实现总客流5万人次，店铺提袋率高达80%，开业第三个月盈亏平衡。

　　探索新租金标准

　　如果创新经营是购物中心的生命线，租金收入则是延续经营的动力。在百货时期，销售扣点为主要盈利模式，购物中心初期阶段主要收取固定租金。零售形势与环境不断演变，根据商家承租能力，购物中心租金构成变为“保底租金+流水倒扣”。

　　按照经营顾客的新商业逻辑，大悦城方面在设想租金模式的多种可能。参与天津大悦城骑鹅公社、上海大悦城摩坊More Fun 166街区设计的王三石认为，按照客流收租金将会改变品牌价值衡量标尺和标准，可以促进购物中心与商户之间的客流转化率，提升经营效率。

　　弘毅投资王小龙认为，大悦城客流每年均在亿人级别，如果以线上平台获取流量的成本计算，能够获得海量客流的实体商业将有很大优势。一方面，与虚拟平台相比，线下店有完整的消费者画像研究，通过大数据研究可以更精准了解消费者特性与习惯；另一方面，精准营销能够给商场带来更多可挖掘的潜力领域，探索独立的自营板块开枝散叶到其他商业体，甚至可以进行更多跨界合作。从投资者角度来看，高效的商业模式会让他们更有信心。

　　模式尚不成熟

　　从中粮置地更名大悦城地产后，大悦城产品线对中粮的意义不言而喻。截至9月30日，各大悦城总销售额近86亿元，同比增长25%；总客流量约达8300万人次，同比增长14%。尽管在引流方面大悦城是行业的佼佼者，但从财务数据体系的销售与租金收入上也同样有烦恼。

　　以客流收入租金或许会引发行业的新革命，但以目前情况来看，这种模式尚不成熟仍需探讨。外婆家董事长吴国平认为，互联网下的零售业令很多品牌将70%的精力投入到如何挽留消费者中。以客流收租金对于零售业态是一种促进，但对餐饮、体验等引流较强的业态并不太适用。

　　大悦城执行董事兼总经理韩石表示，短期内大悦城与商户之间的合作模式不会改变，但会针对趋势进行研究和探讨，挖掘更多大悦城的平台价值。站在资本市场与管理层的角度，大悦城需要为股东创造更大化价值。价值的体现一方面来自购物中心租金收益，另一方面需要有持续性的运营发展提升服务与品牌价值。

　　智易东方首席投资经济学家蔺常念表示，中国有4000多家商场,实际赚钱的仅有1/4，零售行业竞争残酷，商场以往抢占黄金地段就能赚钱的思维已不再适用。从现阶段来看，大悦城不能以量取胜，这要求商场需要有经济眼光深度地研究品牌与产品，这些对于运营团队专业度与管理层都是很大考验。北京商报记者 刘宇

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