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农产品物流中心建设与房地产协同发展，被看作是雨润集团独特的发展模式。平安证券指出，农产品批发市场准入门槛包括强大资本金和融资渠道支持，良好政府关系，丰富的市场建设、招商和管理经验，品牌知名度等，开发投入大，周期长，经营管理要求高。然而，一旦市场成熟，可形成“交易佣金＋商铺仓储租金＋配套地产开发＋物流配送+物业管理、信息服务、供应链金融等其他收入”的综合收益模式，投资收益率稳定；而且，商业配套开发销售覆盖建设成本，加快资金回笼，支持后续扩张。
利安人寿的价值，一方面体现在保险牌照的稀缺性，另一方面在于随着其快速发展所显露的巨大发展空间。在中央商场停牌期间，利安人寿还进行了股权转让。8月24日，保监会批复同意利安人寿第二大股东江苏凤凰出版传媒集团将持有的3.26亿股股份分别转让给雨润集团、远东控股和红豆集团，汇鸿国际也将持有的2.5亿股利安人寿股份转让给江苏苏汇资产。股权转让后，雨润控股持股比例升至28.2353%，稳居第一大股东之位，远东控股升为第二大股东。
零售与地产的行业属性与保险是天然的匹配。最近两年，包括生命人寿、安邦保险、前海人寿等在内的险资便频频举牌零售上市公司和地产上市公司。零售业对上下游的占款较多，现金流往往比较充裕，行业属性与保险非常匹配。保险资产特别是寿险资产，其负债时长一般在5到10年，这使保险资金投资偏爱像地产这样的长线项目，以解决保单久期匹配问题。如果中央商场能够牵手利安人寿，未来对盘活中央商场的零售和农产品物流，将起到举足轻重的作用。
战略转型持续推进
在终止此次重大资产重组后，中央商场于10月30日下午召开了投资者说明会。有投资者问：推进资产重组的目的是什么，终止对公司有影响吗？中央商场高管回应称：“8月17日，公司董事会为了进一步优化公司资产结构，发展符合新形势下的创新型业务，促进公司战略转型的实施，筹划了重大资产重组。经过董事会审慎研究和论证，此次终止重大资产重组不会对公司正常经营产生不利影响。”
不过，必须指出的是，此次重大资产重组的终止不可避免地将对公司的战略转型产生一定的影响。在6月29日公司召开董事会任命吴晓国为董事长的同时，中央商场同意公司转型升级的方向为：发挥雨润控股A股平台优势，以轻资产方式，结合互联网战略，快速拓展大消费业务规模，努力构建满足商业、流通、文化及金融等多层次消费需求的业务生态圈。最终，中央商场的转型被确定为三大方向：由传统百货向购物中心化转型，由重资产向轻资产转型，并加快实施店联网的互联网战略。
随着此次重大资产重组的终止，将部分城市综合体项目通过置换出去的方式加快瘦身的计划由此流产，公司由重资产向轻资产转型的速度将会受到一定的减缓。同时，公司原计划募投的B2B平台“优润网”急需资金的进一步投入以加快其发展，在中央商场资产负债率高企的情况下，如何筹措资金投入“优润网”的运营，是中央商场在战略转型方面面临的又一挑战。
此种情形下，中央商场由重资产向轻资产的转型和加快实施店联网的互联网战略将如何进一步推进呢？
由重资产向轻资产的转型看起来颇为急迫。2012年、2013年和2014年，中央商场的资产负债率分别高达90.95%、87.12%和87.57%，显著高于行业平均水平。这也是中央商场急于通过此次重大资产重组将部分城市综合体项目置换出去，加快瘦身的重要原因。
“公司目前在建的12个项目中，有10个是城市综合体项目。我们会对这10个项目进行分类，有7个会朝着购物中心的方向做下去，还有3个资金投入比较大的项目，我们有意将其转让出去，优化我们的资产负债结构。虽然此次重大资产重组终止了，但我们还是可以通过股权转让的方式寻求战略合作。这方面的工作也一直在进行之中。”中央商场相关高管告诉中国证券报记者。
自持物业的百货门店方面的轻资产化计划则早已开启。7月20日晚，中央商场公告称，为盘活存量资产，提高资产使用效率，降低资产负债率，公司计划将淮安店等4个自有物业资产证券化，4家门店合计账面价值7.6亿元。公司将4家自有门店物业的房产权及对应的土地使用权分别出资设立全资子公司，预计总金额不超过人民币30亿元。
房地产信托投资基金(REITS)是国内房地产企业资产证券化的一种重要手段，苏宁云商就曾联手中信证券创立了国内首只商业地产REITS。鉴于今年5月11日中央商场控股股东地华实业向中信证券转让3.48%的股份，5月28日中央商场又与中信并购基金签署《全面战略合作协议》，中泰证券等多家券商纷纷预测，中央商场也将仿照苏宁云商，联手中信证券，通过REITS计划，盘活资产，降低资产负债率，实现轻资产化。
不过，公司方面表示，“考虑到REITS的税收比较重，中央商场的重资产向轻资产转型不一定仿照苏宁云商的模式。我们完全可以让合作方把物业拿走，然后我们反过来通过租赁它的物业来开我们的购物中心，这种方式的成本更低。我们也一直在跟潜在的合作方谈判。”
目前，中央商场的互联网转型正在推进中。公司店联网(B2B2C/O2O)平台，包括“优润”网上批发平台(B2B/O2O)以及“优便利”社区综合服务平台(B2C/O2O)两大核心。今年6月，公司的B2B平台“优润网”上线试运行，9月正式上线运行。公司董秘刘宇袖告诉中国证券报记者，“优润网的客单价已经做到了2068元/单，按照10月份的数据来计算的话，年化有望做到1亿元的交易额。”
近日，中央商场一行高管对优润网进行了调研。公司副董事长陈新生告诉中国证券报记者，“目前优润网的运行非常良好，超出我们的预期。不过，优润网的发展仍然要进一步加快，需要进一步的资金投入。”
业内人士认为，虽然中央商场的重大资产重组终止后，复牌后的6个月内不再筹划重大资产重组事项，但这并不影响中央商场通过定增、发行债券等方式，继续募集资金投入“优润网”的运营。
中国证券报-中证网 记者 任明杰 共2页 上一页 [1] [2] 15亿神秘资金施援 雨润食品兑付危机解除 13亿元中票兑付或靠外部支持 雨润资金捉襟见肘 雨润债务危机或将解除 雨润兑付危机一触即发 或致连锁反应 南京雨润集团财务堪忧 亟需周转资金 搜索更多: 中央商场 雨润 |
