8月18日，万科海悦汇城发布公告，旗下运营的第五食堂因业务调整，于8月25日停止营业。曾作为万科“五菜一汤”的第五食堂是万科社区商业战略里的重要标配，开业不到2年时间就草草关门，社区商业如何运作再次引发思考。另一方面，近年来包括万科、恒大、龙湖、世茂、花样年等开发商纷纷布局社区商业，与电商们PK，希望在这片蓝海中有所收获。

　　站在社区商业十字路口的开发商们该何去何从？

　　成都社区商业现状

　　运营状况分化严重，供应比例不断增加

　　记者调查了成都东、南、西、北门的十个社区发现，西门、南门最早一批交房已7、8年的社区的社区商业发展现状都比较好，满铺率以及业态的丰富性都较高。比如鹭岛国际社区、优品道、翡翠城等社区商业发展都较为成熟。记者在优品道调查时发现，除了传统的餐饮、理发、美容等便民商业外，中型的生鲜超市、连锁型幼儿辅导机构、儿童游乐区、金融保险超市等新一类的社区商业业态也迅速成长，并以良好的口碑赢得市场。

　　与此形成对比的是位置较远的一些新建楼盘，一方面受到入住人口的影响，另一方面由于缺乏统一的规划，经营业态过于单一和重复，品牌性商家的缺乏导致整个社区商业陷入较困难的发展局面。譬如尽管提出以社区商业突围的金科，其第一个在成都真正落地的商业项目金科天籁城9月30日正式开街后，人气方面难有突围，许多店铺门口都贴着“店铺转让”的广告。

　　面对成都社区商业的现状，第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均表示，成都社区商业运营呈现两边倒的现象，“成熟居住板块社区商业运营情况较好，如城南的桐梓林片区、城西的金沙－光华板块，但新兴居住板块社区商业尚处于发展阶段，如城南大源、华阳等片区。”

　　近2年时间，社区商业逐渐成为成都商业供应的主角，据不完全统计2014年，成都社区商业体的销售金额占全部商业地产销售金额的50%以上。一些大盘和品牌开发商再次把社区商业摆放到重要的位置，例如华润?二十城推出“万象润街”，蓝光推出社区商业计划，红街、耍街陆续登场。

　　市场空间缩小的结果

　　未来社区商业O2O、服务性比例增加

　　面对成都在建商业综合体面积位列全国各城市之首的现状，开发商们也在谋变，为在竞争激烈的成都商业市场突围。从2014年开始，社区商业成为各开发商重要的突破口，蓝光、华润、万科、蓝润、首创等品牌开发商纷纷加入其中。

　　社区商业如此火热，成为各开发商追捧的香饽饽，RET睿意德高级总监孙强认为原因主要是市场空间的缩小和土地放量的双重因素影响。他表示：“随着大型商业供应增多，大型商业的操作难度高；而体量相对更小的社区型商业，似乎更具备可操作空间和更低的市场风险。另外，土地市场供应中，小体量商业地块持续推出，社区商业供应也随之上升。”

　　戴德梁行成都商业地产部高级助理董事张扬认为，社区商业在欧洲等发达国家占整个商业总额的60%-70%，目前中国是低于30%的。另一方面社区商业的产品线逐渐成熟，例如万科“五彩一汤”、花样年“彩生活”等都形成了一系列自己的品牌。

　　记者在翡翠城调查时发现，星巴克、汉堡王等连锁餐饮品牌已经进入社区，并成为社区重要的主力店。除此之外，几乎所有餐饮、副食、生鲜店都推出了外送服务，并与京东到家、饿了么等电商合作提供外送服务。

　　未来，社区商业的互联网化会更为强烈，现各种社区O2O应用的不断涌现，解决了商品到家“最后一公里”的问题，并且提高了消费的便利性，像上门打扫清洁、按摩、上门厨师烹饪等服务性业态会更加多。孙强认为，未来社区商业的发展方向就是将社区商业作为整个社区的中心地位（区域），原有仅仅以商业为主的空间结构将被打破，更多城市公共空间将加入其中，比如公园、运动场所、休息区。与互联网相互融合的线上、线下平台将被社区商业的每个商户所应用，服务性的商业业态比例会不断加重。

　　面对社区商业供应的大量涌入，以及市场对社区商业的一片看好的现状，对于投资者而言，能否投资社区商业，如何投资社区商业成为最为重要的问题。

　　社区商业通常体量较小，总价不高，对于许多中小型投资者来说可以承受，并且社区周边存在大量的居住客群，客流方面相对稳定。但不同区域、不同社区拥有不同的属性，也并不是所有社区商业都值得投资。投资社区商业，仍需考虑投资回报率，需考虑项目及周边商业供需情况、入住情况、入住客户的消费能力、开发商的品牌、操盘策略及后期运营等。

　　在选择社区商铺时，投资者要注意三个问题：1.产品规划：好的商铺产品应具备展示性和可达性，可以增强个体商铺的经营能力 2.成熟时间：成熟的社区比新区拥有更短的培育期，铺子也更容易出租 3.统一的后期经营：能降低投资客的招商压力，获得更为稳定的收益。

　　而对于开发商而言，如何打造、运营好社区商业更是一件头等大事。如今市场上大多数的社区商业多以销售为主，销售与租赁存在失衡。孙强认为，在社区商业销售前期，制定详尽的租售策略，并以租赁为指导思想，带动销售和后期经营。在解决租赁问题时，可采用带租约销售、自营品牌等方式，引入优质品牌。并且开发商应准备备后期运营团队，只有统一的运营，才能确保后期项目经营的持续性。

　　面对众多开发商选择以社区商业突围，张扬认为开发商应根据自有的优势和资源来运营、发展社区商业，例如万科统一招商运营，龙湖社区商业偏重于家庭里的老人、小孩等；同时建议做新型互联网社区物业服务。除此之外，开发商引入主力店，对社区商业的快速成熟有极其重要的作用。（来源：商业地产与电商）

盘下空置商铺统一招商 杭州社区商业运营走出新模式

万科一个月曝五地业主维权 一哥金字招牌烂尾

股东人数减半万科”集权“ 仍需提防野蛮人

社区商业狼来了？“easy家乐福”拟入昆明开店

“一哥”万科再曝维权事件：建材被疑存安全隐患

搜索更多: 万科 社区商业