近日，中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区）刊发了公司在2014年度财务报告。在2014年，中粮地产的营业收入超过90亿元，虽然较上年同期下降了1成以上，但是公司的利润总额同比也增长了约15%至14亿元。

　　值得注意的是，在中粮地产去年的利润结构中，公司的投资收益接近6亿元，占到公司营业利润的42%，而中粮地产去年的投资收益绝大多数又来自于公司处置可供出售金融资产等取得的投资收益。

　　比如，中粮地产在接近去年底的时候，公司选择出售了持有招商证券的6300万股股份，公司从这次股份出售中录得了税后投资收益约为3.41亿元。而实际上，中粮地产在去年底前后累计出售了所持有招商证券的上亿股份，而这些出售的公司金融资产投资收益，贡献了中粮地产2014年相当比重的利润。

　　2014年，中粮地产包括出售金融资产等非经常性损益对公司的利润构成了明显的影响。如果扣除掉中粮地产去年的非经常性损益项目，公司归于上市公司股东的净利润甚至不到1亿元，相比上年减少了一半以上，也是近三年间的最低值。

　　中粮地产在2014年的净利润约为9亿元，较2013年的净利润微幅下滑，公司的净利率水平已经跌至10%以下，较2013年9%左右的净利率有所回升。

　　另外，中粮地产去年也承担了较大金额的资产减值损失。2014年，中粮地产计提的存货跌价准备金额接近2.4亿元，计提坏账准备金额同样超过5200万元，教上年同期分别增加了280倍和44%。

　　尤其是中粮地产计提的存货跌价准备金额，去年该笔损失净增加2.4亿元，而这项损失主要是来自公司在杭州的两个项目。

　　去年投资收益对公司利润的贡献，也让中粮地产继续增加对投资和资产持有的比重。虽然去年公司连续减持出售了招商证券的股票等金融资产，但是到2014年底，中粮地产持有的可出售金融资产依然达到了8.37亿元，与2013年基本持平。

　　中粮地产去年也增加了投资性房地产项目的资产持有。到2014年底，中粮地产持有的投资性房地产资产接近28亿元，较2013年不到8亿元的投资性房地产资产增加了2.7倍左右。这主要是中粮地产在北京增加了与万科合作项目等物业资产持有。

　　从中粮地产去年的现金流来观察，公司在投资上的现金往来变动更加频繁。2014年，中粮地产由投资活动产生的现金流入同比增长了一半以上，这主要是公司去年处置的可供出售金融资产收回现金的增加；而公司去年在投资活动上的现金流出则增加了3倍，中粮地产解释称主要是公司去年支付了并购分别位于成都和深圳的两个项目款项。

　　去年中粮地产出现大幅增加的就是负债。到2014年底，中粮地产的资产负债率达到了77%左右，已经在逼近国资委对国企80%的资产负债率的监管红线。根据人民网记者不完全统计，到2014年底，中粮地产包括短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款以及应付债券等计息负债总额超过208亿元，较2013年同期增加了近3成。

　　其中，虽然中粮地产的短期借款去年减少了21亿元，但是公司去年一年内到期的非流动负债增加了1.37倍超过18亿元。截至去年底，中粮地产的长期借款余额达到104亿元，较上年增加了86%。

　　尽管去年中粮地产的债务规模有所增加，但是公司的财务费用反而有所减少。中粮地产去年的财务费用不到3.9亿元，较上年近4.4亿元的财务费用有所减少。

　　一个可能的原因是，中粮地产开始越来越重视在项目层面引入股权投资者。比如去年中粮地产成功在北京中粮瑞府、深圳云景国际、成都中粮鸿云等多个项目上引入了股权投资者。行业人士则指出，房企在项目层面引入股权投资，有利于缓解资金压力和节省资金成本，但是从长期来看，股权投资者同样会分占项目相同比重的利润。

　　去年中粮地产的少数股东所占公司收益金额超过3亿元，占到中粮地产净利润的三分之一，而上年中粮地产所分享的公司净利润比重更高，所占比例接近42%，达到3.8亿元。

　　中粮地产希望项目可以实现更快的周转速度。据中粮地产介绍，公司去年新拿地项目从拿地到开工时间已经缩短到6.3个月，与2013年相比减少了2.3个月。

　　不过，经人民网记者计算可知，中粮地产2014年的存货周转率为0.266，实际上较公司在2013年0.344的存货周转率有所下降，这也意味着中粮地产存货资产的变现能力较上年有所减弱，即便中粮地产声称在新拿地项目从拿地到开工时间缩短了2.3个月。(来自：人民网)

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