业绩变脸在没有任何预兆的情况下，突然到来。
4月15日，深国商发布公告“预计一季度扭亏为盈”。
根据上述公告，深国商2015年第一季度归属上市公司股东净利润预计盈利350万-550万元；而上年同期净利润则亏损3832.54万元。
深国商方面将今年一季度盈利的原因归结为三点：皇庭广场经营收入增加、公司林木销售收入增加、财务费用减少。
然而，就在半个月前的3月31日，深国商发布的2014年年报显示，该公司去年一年归属公司股东净利润方面，从2013年的23.2亿元大幅下滑114.4%，亏损3.35亿元。
年报中给出的亏损原因，同样主要涉及皇庭广场，称“大型购物中心均有一定的培育期，公司核心项目因开业时间较短，商场尚处于推广和培育期，营业收入少以及因银行借款利息停止资本化导致财务费用有所增加所致”。
事实上，皇庭广场作为深国商唯一的核心商用物业资产，在过去多年里也确实主宰着深国商的命运，经历了多次股权易主、投资者逼宫，并身负“导致公司债台高筑”、“吞噬利润”等多项“罪名”。
凭借今年一季度的“扭亏为盈”，皇庭广场是否就此走出业绩泥沼？深国商是否又能凭借皇庭广场就此咸鱼翻生？令外界关注。
4月17日，时代周报记者致电深国商证券事务代表吴小霜。吴在电话里称“我们预约了4月28日披露一季报，根据深交所规定，近期不能接受采访或调研”。
同样令外界关注的还有去年8月深国商方面抛出的定向增发预案。在这份计划将皇庭广场剩余股权全部注入深国商平台的预案中，深国商的董事长、皇庭集团的控股股东郑康豪将拿出12亿元现金参与定增。外界的疑问在于郑康豪的12亿元资金到底来自何方？
时代周报记者独家调查发现，就在上述定增方案公告之后，郑康豪所控制的皇庭集团旗下几个拥有重要项目的公司股权也已于近期被悉数抵押。种种迹象表明，外界对郑康豪资金状况的担忧，或许并非毫无根据。
核心项目曾为资金“黑洞”
一个数据可以说明皇庭广场在深国商公司中的核心地位：根据2014年年报，去年皇庭广场租金及物业管理费等收入合计6993万元，占主营业务收入72.58%。
而对于经历长达11年烂尾后盘活开业的皇庭广场，实际上也一直是深国商颇为矛盾的存在。
一方面，皇庭广场建设过程中的巨额投入，让其一直成为上市公司的资金“黑洞”，大规模吞噬利润；另一方面因其所处黄金地段的巨大优势，也成为深国商反复抵押融资的工具。
位于深圳市中心区的皇庭广场原名为晶岛国商购物中心，2004年开始投资建设，当时预计于2005年底封顶并实现预售。但由于装修以及费用不断增加等种种原因，该项目迟迟未能开业。而在2008年由于遭遇百货业大鳄“茂业系”的举牌，更是让深国商的股权争夺战以及该项目何时开业成为市场关注的热点。
直到2013年12月25日，皇庭广场才正式开业。时代周报记者梳理深国商近五年年报、公告发现，皇庭广场的巨额投入也成为公司近年来业绩不佳的最主要原因。
2012年11月10日，深国商公告了《关于融发公司向金融机构借款及前期资金用途的公告》。公告对皇庭广场项目2010年7月1日-2012年10月22日期间的工程费用支出逐笔列示说明。
据公告显示，报告期内，皇庭广场资金流入总计37亿元（扣除借新还旧20亿元，净流入为17亿元），加上其他资金2170万元，资金流出为17.04亿元，账户余额为1713万元。
而这17亿元净借款中，12亿元来自平安信托，年息为11.5%；2亿元年息高达16%；剩余3亿元来自渤海信托，根据协议，超过半年之后年息为16%。
事实上，早在2014年8月，一位市场人士就指出，从上述数据可以看出，皇庭广场的投入主要依靠金融机构借款、大股东借款以及外部借款而来，深国商流动资金紧张。
深国商在2010-2012年三年资产负债率曾高达109.74%、125.17%和120.19%。这也反映出融资渠道的单一性使得公司的资产负债率持续处于相对较高水平。
而从2013年开始，深国商的资产负债率出现大幅下滑。数据显示，深国商2013年、2014年的资产负债率骤降至55.55%、62.84%。
其原因是2013年深国商下属控股子公司融发公司开发的在建投资性房地产皇庭广场，已全部完工达到预定可开业状态，在报告期内对皇庭广场采用公允价值计量产生的公允价值变动损益所致，这一变化使深国商的总资产由2012年的20.06亿元大幅增加至2013年78.03亿元。
但值得注意的是，虽然资产负债率下滑，深国商的利润仍然受到高额借款的不断吞噬。根据深国商2010-2014年年报，公司扣非后归属于母公司所有者的净利润分别为-1.05亿元、-1.26亿元、-0.69亿元、-1.23亿元和-3.22亿元。而历年财务费用利息支出一项则分别为1.13亿元、0.98亿元、0.54亿元、1.05亿元和2.81亿元。
与此同时，时代周报记者也注意到，因皇庭广场所处黄金地段的巨大优势，皇庭广场在近几年来被反复抵押融资。仅就2013年、2014年两年内，融发公司通过抵押皇庭广场向中建投信托、中国工商银行深圳南山支行、西部信托、中国农业银行锦湖支行累计借款达31.7亿元。
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