风光半年，随着仓山万达入驻，客流骤降，乐都汇迎来了长时间的阵痛期。

　　乐都汇商城大部分时间无人问津

　　乐都汇商城开始定位调整

　　2011年5月6日，作为金山首个综合购物中心，乐都汇的开业打响了向福州传统商圈发出挑战的头一炮。同年12月，仓山万达这一福州最大体量的城市综合体开门迎客，这对小体量的乐都汇而言，打击不言而喻，第二年甚至引发二十来户租户退场。在同行看来，除了外部原因，自身商场存在的设计缺陷也让其更加雪上加霜。

　　特立独行

　　购物中心一楼餐饮占比大

　　经常逛商场的女士不难发现，福州的商场一层必定是化妆品、珠宝首饰的阵地，而餐厅多设置在地下一层或高层。可昨日，东南快报记者走访乐都汇购物中心却发现，经过这几年的品牌调整，商场一层的业态与其他商场相比，餐饮区却占大比重，例如可末厨房、海底诱惑、哥林多海鲜火锅等，围挡部分也大红字标识“品牌餐饮入驻，敬请期待”字样。在其四楼，也入驻有大丰收、小鱼小牛、揽记火锅、青衣等餐饮品牌。为何乐都汇会如此特立独行?对此，业内资深人士透露，多数商场的安排并未随意，通常商场的1层临街，客流量是最大的，租金相对就比较高。在黄金地段，商场1层的租金有时甚至是2层的几倍。而像化妆品这样的是易耗品，购买率高，其租金承受能力就比较强。“在一楼腾出大面积让位餐饮，人气不足才会导致这样的局面。”上述人士称，一般餐饮的平均租金明显低于服饰、珠宝、化妆品等业态。同时，为聚拢人气，开业三年多，乐都汇才悄然启动停车收费，收费标准也低于市场行情。其实，商场越强势、人气越高，启动收费的时间点会越早，这在一定层面上也能看出其底气不足。据了解，影院、餐饮、电玩、儿童类别商铺通常分布在商场的高楼层，因为它们属于目的性消费，放置在高层是为了拉动人气。另外，这一类店铺的租金承受能力也较低。原先台江万达广场在一楼设置的些许轻餐饮，涉及咖啡、糕点等，未来也都计划往高楼层移，从这点就足以佐证。

　　内外交困

　　万达分流客源商场动线设计不科学

　　昨日，即便在乐都汇的一楼和主力店超市里，客流量也并不乐观，餐饮区即便是到中午临近12时，也是一片空位。

　　这与当时开业当日迎来近七万的客流量相比，如今却显得有些天壤之别。

　　曾对此做过调研的市场人士称，当时仓山万达一开业，就分流了80%原先属于乐都汇的客源，这样的打击是相当致命的。如今，乐都汇的日均客流量差不多就一两万，这与仓山万达十几万的客流量相比，差距悬殊。

　　其实，相比体量而言，乐都汇就已望尘莫及，3万平方米的体量，在一定程度上就显示出原先定位国际型购物中心的尴尬。

　　“当时客流量骤降的同时，导致第二年7月，20多户租户退场。”上述市场人士称，当时就有商户转而投奔临近的仓山万达广场。

　　除了外部竞争原因，走访中，东南快报记者也发现，乐都汇自身商场动线设计并不科学。

　　据了解，商场的自动扶梯多为X形，如果顾客逛到一半想下去，通常要沿着中庭走半圈才能到下行电梯处，等于又多逛了几家店。

　　可是，在乐都汇，手扶梯是直行前往二楼超市，与升降电梯一样，同处于商场的前部，这样就会导致客流量很少会逛到商场的后半部。

　　据上述市场人士调研发现，如果有一万的客流量，最多也就只有两千人能走到商场的后面。

　　不仅如此，开业时曾高调对外发布，商场四楼将引进金逸电影院，最后却毫无进展。据有关渠道了解到，这其中也是因为设计缺陷而告吹，未来对于商场设计的缺陷，目前已透出风声谋求改进。

　　自救脱困

　　瞄准周边社区增加体验式消费

　　对于上述种种，乐都汇其实并不是毫无应对。

　　去年华润收购乐都汇项目之后，让升级为央企商业地产品牌的乐都汇备受业内关注，业内认为会让其迎来新一轮的优化升级。

　　其实，从去年开始，细心的人会发现，除了增加餐饮比重来吸引更多人气，其推出的活动无不针对社区家庭互动亲子活动，例如一楼就有部分面积专门腾出开展长期的欢乐课堂亲子活动。

　　据了解，在浦上商圈周边五公里，就有40多个社区，目标客群量就达到30多万人。

　　业内调研发现，乐都汇的餐饮品牌其实与仓山万达还是有所区分，例如小鱼小牛、揽记火锅等，这是其独有品牌。不过，要引进这样的知名品牌，商场在招商时难免要给出比较低的租金。

　　“有不同的餐饮，也会吸引客群专门前来。”业内分析称，甚至还会有客群因为仓山万达人满为患，转而投向乐都汇消费，因餐饮这块而吸引来的客流量占比会超过50%。

　　此外，乐都汇从开业就开通的免费巴士，将触角延伸至鼓楼、台江甚至是闽侯大学城。东南快报记者平时观察发现，由于班车一小时才发车一次，因此并未为其带来足够的客流量。

　　值得注意的是，目前，乐都汇的客流量占比周边社区目标客群不到1%，未来可提升的空间仍旧很大。业内人士称，关键是如何在维护好现有固定客群的基础上，通过精准定位来撬动更多的市场份额。

　　专家建议

　　开一个社区型超市在大学城多下功夫

　　福建省商贸业联合会商业经济研究专委会主任许安心表示，乐都汇体量小，离万达广场近，往社区型方向调整也有可选择的理由。不过，位于浦上商圈，未来若政府未对交通方面进行引流规划，等到红星国际、爱琴海购物公园开业后，交通承载量将会是其面临的一大瓶颈。

　　“乐都汇那地方适合开一个社区型的超市，辅助配合差异性的业态，与万达形成互补。”在许安心看来，大企业强调的是标准流程，对于差异化经营调整，并非易事，这也是一大阻力。同时，其免费巴士延伸至鼓楼、台江效果肯定不佳，不过，闽侯大学城可以多下点工夫，毕竟那边目前可消费的地方并不多，永辉超市(601933,股吧)仅3000平方米，日营业额就能达到六七十万元，可想而知其市场需求有多大。
　　（东南快报 夏菁 刘兴）

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