核心摘要：处于持续低迷和深度调整状态的中国房地产市场，让央企房地产龙头的保利地产难以找到行之有效的来钱捷径，在“缺血状态”下倍受煎熬。在央企里面，保利是较早涉足房地产行业的，2006年就实现了资本运作。其后在中国房地产市场的高速增长下，保利地产迅速膨胀，现在已经成长为一个身材魁伟，食量惊人的彪形大汉。

　　处于持续低迷和深度调整状态的中国房地产市场，让央企房地产龙头的保利地产难以找到行之有效的来钱捷径，在“缺血状态”下倍受煎熬。

　　在央企里面，保利是较早涉足房地产行业的，2006年就实现了资本运作。其后在中国房地产市场的高速增长下，保利地产迅速膨胀，现在已经成长为一个身材魁伟，食量惊人的彪形大汉。

　　但保利地产董事长宋广菊并没有让其停止快速生长的意思，或者说保利地产的脚步根本停不下来。与这种船大难调头形成鲜明对照，却是血液供应常年匮乏，营养不良状况日益加剧。

　　据保利地产最近发布的年度财报显示，2014年保利地产实现销售收1366.8亿元，同比增长9.1%。这个增长速度不及2013年23.15%增速的一半，也宣告了保利地产已经告别多年两位数高增长时代，不得不被调整。

　　在保利地产庞大体量背后，还有一个十分尴尬的事实：2014年保种地产经营活动现金流量净额为-104.58亿元。这个指标一直是保利地产辉煌财报上的一个黑点。对此，保利地产一直在努力擦试，但鲜有成功。

　　从2006年上市到现在，只有在2012年实现了经营活动现金流量净额为30.9亿元，其余那么多年都在冰点以下，其中2010年为-224亿元，2011年为-79亿元，2013年为-97.5亿元。这使得截止到2014年年底保利地产有息负面债总额高达1262亿元，与其一年销售额旗鼓相当。保种地产高达高达77.89%的负债率，放在房地产行业，算是处于一种较高水平。

　　房地产是典型的资金密集型行业，拿地要钱，建房要钱。没有钱，简直寸步难行，而且动辄就是天文数字的巨额投入。按道理，房地产是暴利行业，这也是保利进军房地产的初衷。但由于市场低迷，保利地产的钱，都被困在库存上，动弹不得。

　　据保利地产年报，2014年保利地产库存规模达到2672亿元，相当于其2014年销售收入的两倍。一方面是库存变现遥遥无期，一方面不得不继续扩张，拿地建项目。这种状况使得保利地产变得“嗜血如命”，不断变着法子，通过筹资活动来维持其整体现金流的平衡。

　　房地产行业崇尚现金为王，现金就是企业的血液，其重要性不言而喻。最近一两年，由于房市低迷，不断传出房地产企业訇然倒闭，导火线和根源都在其现金流上。作为房地产龙头企业，加上非同一般的高贵出身，保利地产筹集现金的能量是其他房地产企业难以望其项背的，其融资手段多点开花。

　　2014年，保利地产新增金融机构贷款620亿元，净增金融机构贷款231亿元。2014年保利地产成功发行了第二期5亿美元票面利率为5.25%的高级债券，完成150亿元人民币中期票据注册，并成功完成了首次10亿美元人民币中期票据发行。通过这些筹措活动，保利地产获得现金流净值共计198.91亿元。在市场低迷情况下，这些现金对保利地产2014年的经营来说，简直就是雪中送炭，助其渡过难关。

　　如果笼罩在房地产市场上空的阴霾迟迟不肯散去，即使对保利地产这种“巨无霸”体量的房产企业来说，问题都将变得格外严重。保利地产要实现持续高速增长，不能总靠输血，而是要靠自己造血;输血对保利地产这种“巨无霸”来说，只能是杯水车薪，也只能是救赎一时;只有造血，才能活得逍遥自在，扼住自己命运的咽喉。

　　作为房地产企业，解决资金饥渴最根本的途径或许只有一个，那就是把房子卖出去，把库存占用的资金盘活。保利房地产经营活动现金流量净额长期为负数，并不是因为保利地产不值钱。从这几年年报看，保利地产资产规模扩张十分惊人。2010年年底其资产规模为1523亿元，2013年年底为3139亿元，2014年年底为3658亿元。每年都上了一个较大台阶，这也让宋广菊能力凸显。

　　从财报可以看出，保利地产的资本结构是很不健康的，亟需有所改善。2014年保利地产销售收入为1366.76亿元，但库存规模达2672亿元，后者是前者的两倍，这在所有房地产龙头企业中，都算是较为罕见的。换句话来说，保利地产的库存压力是大型房企中最大的。2014年碧桂园库存折合人民币只有1000亿元。2013年保利地产库存也高达2399亿元。由于库存占用资金较大，这已经影响到保利地产的可持续发展。

　　一方面是库存消化乏力，一方面是新业务拓展需要大量资金投入。保利地产总经理朱铭新称，2015年保利地产计划新开工面积1500万平方米，计划竣工面积1450万平方米。虽然这两个指标同比有所下降，但所需资金却是天量级别的。正是因为受制于庞大的资金压力，保利地产2015年的土地拓展计划还没有明确的投入预算。

　　今年以来，股市急剧升温，也给保利地产提供了一条来钱捷径。为缓解迫在眉睫的现金流压力，保利地产公布了100亿元的融资计划，拟定向增发11.5亿股，募集100亿元，发行货格不低于8.74元/股，主要用于南京保利中央公园等11个位于一二线城市的房地产项目建设。

　　此外，保利地产还在积极谋求其他资金源头，希望商业运营，地产养老，房地产金融业务能成为其资金的涓涓细流。

　　保利地产的商业地产集中持有型物业包括酒店，商场，写字楼，会展，经营面积92万平方米，2014年实现租金收入10.3亿元。2015年计划新建4个酒店，3个购物中心，将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，营业计划收入达到20至25亿元。但商业地产前期需要大手笔投入，收回投资周期长，见效慢。或许让保利地产改善资本结构上更加雪上加霜，于事无补。

　　养老地产是保利地产最近进行积极拓展的一个业务板块。保利地产计划是全产业链介入，打造“三位一体”的中国式养老(机构养老，社区养老，居家养老)。宋广菊称，保利地产进入养老产业，是基于企业的长期发展战略，希望未来可以成长为中国式养老产业的引领者。

　　在养老地产上，2014年保利地产是花了大力气的，共推动了51个社区养老改造。但对养老地产能否短期内产生效益，就连宋广菊自己都不看好。她说：“从商业模式看，开发商做养老地产不具备任何优势，持有重资产特业，持续经营，然后通过服务费的模式收回投资，会非常困难。”

　　或许保利地产在2014年唯一的亮点就是其房地产金融的发展。2010年保利旗下信保私募股权基金成立，到2014年年底该基金管理规模已达280亿元，同比增长40%，连续多年被评为“中国房地产基金十强”之首。

　　当然，对保利地产来说，真正的源头活水还是市场。由于市场低迷，并且目前持续前景不明，这给保利地产带来了极大困扰。保利地产董事会秘书黄海称，2015年保利地产的重点工作就是去库存。从其库存量来看，即使保利地产不推新盘，把这些库存消化掉，都需要一两年甚至更久。所以，对保利地产来说，消化库存都是那样任重道远，充满艰辛和不可预测的变数。
　　（来源：法治周末）

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