3月21日，作为“双首批”（注：全国首批房地产企业、首批上市房地产企业）的金地集团在上交所发布了2014年业绩报告，营业收入为456.36亿元，同比增长31%；归属于上市公司股东的净利润为39.98亿元，相较于2013年36.09亿元，增长10.77%。

　　地产与金融类公众号《地产金融视界》第一时间发现，金地集团2014年预收账款为181.92亿元，同比跌幅近40%，而2013年则同比增长近24%；金地集团方面给出的解释是，2014年结转增加。

　　房地产金融资深评论人黄立冲向《地产金融视界》坦言，2014年预收账款大幅减少，意味着2015年被结转成的营业收入将相应地大幅较少。

　　一位不愿透露姓名的业内权威人士则补充道，通过将预收账款大幅结转，保证了金地集团2014年营业收入，否则容易因业绩下滑而股价遭到资本市场看空，但这是以2015年营业收入减少作为代价的，而金地集团可能是在赌2015年市场行情会好转。

　　同时，截止2014年12月31日，金地集团的债务融资总额为414.07亿元，同比增长逾17%，但货币资金余额却缩水近16亿元。

　　投资性房产增值额缩水12亿元

　　创立于1988年，从1993年正式经营房地产业务的金地集团已建立华南、华北、华东、华中、西北、东北、东南7大区域的全国化扩张格局，进入全国26做城市。

　　2014年，金地集团住宅业务实现销售金额 490 亿元，销售面积389 万平方米，分别同比增长 9%和 8%。

　　为此，金地集团2014 年实现结转收入 456 亿元，同比增长 31%；盈利水平也从2013年36.09亿元增长至2014年39.98亿元。

　　但《地产金融视界》发现到，金地集团2014年非经常性损益额度约5.18亿元，占全年盈利近13%；其实，非经常性损益一直以来就是金地集团盈利的一个重要保障，2012年和2013年金额分别约8.52亿元和14.45亿元。

　　何为非经性损益呢？中国注册会计师、中央财经大学会计学院教授鲁桂华向《地产金融视界》表示，非经常性损益术语一次性收益，比如上班族，月薪就是营业收入，但有一天捡了一块金元宝，这就是非经常性损益，因为具有不确定性，不可能天天捡到，捡到的金额也未必一样。

　　在金地集团的非经性损益中，投资性房地产价值变动占到很大比例，2012年到2014年，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益额，分别约为5.2亿、20.31亿和8.24亿元。

　　这意味着，2014年金地集团的投资性房地产公允价值变动产生的损益额，相较于2013年，缩水12亿元。

　　还记得太古地产嘛？2014年其盈利水平大幅下滑，就是因为投资性物业增值额同比减少42亿元所致。所以太古地产打算把内地一些投资性物业抛售出去，从而回笼资金，保证2015年业绩。

　　黄立冲告诉《地产金融视界》，地产类上市公司每年都要对投资性房地产进行评估，两年内的价格增减额便计入公允价值变动产生的损益。

　　纵观2014年房地产整个行业形势，从成交价格来看，由于销售下滑导致库存水平不断提升，住宅成交价格自2014年第二季度开始进入下降周期，2014年第四季度虽然在政策面利好的情况下，成交量回暖，但住宅成交价格仍是处于跌幅趋势，只不过逐渐收窄了而已。

　　《地产金融视界》梳理发现，2012年到2014年，金地集团的预收账款分别为244.9亿、302.76亿和181.92亿元，正是2013年预收账款同比增长近24%，才使其2014年营业收入大幅增长，但由于2014年预收账款大幅减少，这意味着2015年金地集团的营业收入将面临大幅下滑的风险。

　　从市场成交情况看，2014年全国商品住宅成交10.5亿平方米，同比下跌9.1%，延续了2013年下半年的下降趋势。

　　换句话说，2014年金地集团营业收入增长，主要依赖的是2013年预收账款大幅增加的结果；且2014年预收账款大幅减少，也使得其现金流回收受到影响。

　　经营现金流连续两年为负

　　在2014年房地产行业存货大幅走高、项目竣工时间延长的情况下，预收账款往往是房企保证资金链稳定的重要手段之一，一旦大幅减少将直接导致现金流的周转。

　　《地产金融视界》注意到，2013年和2014年，金地集团的经营活动产生的现金流净额分别为-15.61亿和-9.51亿元。

　　什么是经营活动产生的现金流净额呢？举一个不是特别恰当的例子，你是一个上班族，月薪2万元，但包括各种应酬在内的吃喝拉撒等一个月得支出2.2万元，那一个月经营现金流净额就是负的，那怎么办呢？只能向银行等金融机构借款，或者使用信用卡。

　　金地集团也是只能向银行等金融机构或是利用资本市场发行股票或债券进行融资，截止2014年12月31日，金地集团的债务融资总额为414.07亿元，相较于2013年底352.76亿元，增长17.38%；债务融资加权平均成本从213年6.2%升至2014年6.31%。

　　若从具体科目来看，《地产金融视界》梳理发现，2011年到2014年，短期借款分别约为22.8亿、28.36亿、27.36亿和29.85亿，整体上呈上涨趋势。

　　2011年到2013年，长期借款分别约为141.72亿、164.8亿、169.63亿和217亿元，2014年同比增长近28%；一年内到期的非流动负债分别约为118.8亿、67.99亿、90.93亿和119.94亿元，2014年同比增长近32%；应付债券分别约为11.92亿元、45.54亿、64.84亿和42.81亿元，主要是2014年对部分债券进行了偿还。

　　在债务融资总额大幅上涨的同时，金地集团的货币资金却呈下滑势头。2012年到2014年，货币资金分别为206.16亿、186.1亿和170.34亿元，2014年同比下跌9%。

　　更让人不可思议的是，金地集团2014年底对外担保余额达72.96亿元，而且都是连带责任担保，相较于2013年底56.14亿元，增长近30%，其中为子公司担保余额为55.64亿元，对联营公司担保余额为17.33亿元。

　　《地产金融视界》告诉各位投资者，连带责任担保，是指当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的合同。

　　举个例子，张三为了干一个项目，打算从银行借款50万，但个人信用等不够，李四为张三作了连带责任担保，可最后张三项目烂尾，张三跑路，导致银行无法从张三处要到结款，李四就要代为偿还。(来自：地产金融视界)

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