北斗星商业广场位于宝山区长临路913-999号，地处共康板块的核心位置，项目总建筑面积约6万平方米，地上约4.7万平方米，地下1.4万平方米，由一栋8层酒店和三排3至4层的内街式商场组成，其中商业面积约3.6万平方米。

　　 商圈偏离，客源分流，终走下坡

　　从大环境上来看，共康板块历来是闸北宝山合力发展的重点区域，作为老牌的成熟商圈，人口密度极大。据统计，北斗星商业广场项目两公里半径内可以辐射共康板块约20万人口。在2008年北斗星开业时，周边无大型商业中心。

　　正因为板块中缺失商业中心，宝山政府近年来也一直提倡大力发展区域商业中心。这以政府规划导向，也让曾经作为共康板块重点商业项目的北斗星商业广场慢慢失去优势。

　　随着宝山万达与绿地新都会的拔地而起，盘踞于共康路地铁站，且两者加起来近30万平方米的商业体量，直接把整个共康板块的商圈拉至共和新路共康路口。而整个共康板块的轨道交通系统仅共康路地铁站，故客源极度分流，另作为新兴购物中心，其入驻品牌强度也对老型社区商业广场有巨大的冲击。故大环境下，商圈重心的变化，是导致北斗星走下坡路的原因。

　　街铺强势，品牌难入，艰难前行

　　再来看一下小环境，在北斗星商业广场未开业之前，共康路与长临路上的商业街铺就已经形成规模，百货零售、美容美发、各色餐饮美食茶楼等早已风生水起。而由于商业的稀缺性，这些街铺鲜有空铺，可见区域内消费力之强。可以说，北斗星商业广场周边街铺是最强势的。而这点也可以从租金上看得出，据统计，共康路上的街铺平均租金在5-12元/平方米/天，而北斗星广场则在3-8元/平方米/天。故除去租金因素，完全处于弱势地位。

　　所以，在这样的环境下，北斗星商业广场的开局并不理想，除了引进世纪联华和一兆韦德作为主力店外，其他商铺引进的知名品牌十分少，而作为个体经营的商户更希望在已经形成的商业街上开店，其开业率曾一度仅在30%。故小环境下，街铺的挤压是导致北斗星艰难前行的原因。

　　模式不当，无法规划，难塑商业

　　从商业地产角度上讲，任何大环境与小环境的外因，都可以通过前期的项目定位规划，后期的招商运营来规避和解决。但北斗星商业广场却还有不小的内患。

　　作为北斗星商业广场的开发商上海百鑫置业有限公司走的是租售结合的商业模式，据统计，除去B1的世纪联华和4F的一兆韦德，整个北斗星商业广场的可租赁商业面积约为2.6万平方米，商铺总数约在349个，而百鑫置业仅持有9300平方米的面积和63个商铺（详见下表）。这对于业态的整体规划是及其不利的，作为小业主，在经营不佳的情况下，随意租赁成为最大隐患，这是商业项目运营中最大的禁忌。

　　另一方面，无序规划直接导致后期无法有效统一运营管理的局面，当大部分商铺的商业所有权与经营权分离时，想以特色带动商业，想以市场活动带动人气，想以商业布局优化业态配置等等都成了阻挠，项目难以炒作成为运营难题。

　　最直接的表象就是年后的商铺开业率问题，从整个北斗星商业广场的现场来看，年后开业率仅在30%，绝大部分的商铺由于经营者回家过年，都选择了闭店，这对本就招商率不高的北斗星带来了雪上加霜的影响，广场内鲜有人烟也让广场运营者头痛不已。故选择的运营模式不当，是导致北斗星难塑商业的原因。(来自：微信号：壹报通商业地产)

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