日前在香港举行2014/15财年的中期业绩发布会上,新鸿基主席兼董事总经理郭炳联透露,于2013年购得的上海徐家汇中心项目将在明年入市。
这对已经是上海标志性的商圈徐家汇区域将带来怎样的冲击,则是市场关注的焦点。而且由于该项目极大的体量,更有可能对城市商业格局带来变化。
另外原商圈内的业态将采取怎样的姿态来迎接这一大型项目,中原物业顾问研究咨询部总监宋会雍就指出,该区域正处于快速调整的状态中。
他还认为,随着项目入市对城市层面有一定分流,但改变甚至颠覆城市商圈格局则很难,影响力不会大到城市级。
徐家汇中心入市
该徐家汇中心项目是新鸿基斥巨资所购得,此前新鸿基董事邓维聪在接受观点地产新媒体访问时表示,集团非常重视该项目,而且上海是新鸿基内地布局的重点区域。
2013年9月5日上午,上海徐家汇中心地块挂牌截止进入现场竞价环节,在与九龙仓恒基联合体的竞争当中,新鸿基最终以总价217.7亿夺得该地块。成交楼面价37264.4元/平方米,溢价24.21%。
该地块入市以175.26亿元的起拍总价打破了上海最贵地块纪录,而该成交价格也成为2013年全国地王。
竞得该地块后,负责徐家汇中心项目的新鸿基地产代理执行董事董子豪介绍,整个徐家汇中心项目共分为4个地块,其中1、2、3号地块用于销售,4号地块将建3栋写字楼,其中1栋被规划为浦西第一高楼。
“2、3号塔楼我们将会销售,等完成40%面积的销售之后,预计收入会超过200亿港币。我们自己持有收租的部分主要在4号地块、商场、步行街以及酒店,大约占地42万平方米。”
在此次香港业绩会上,郭炳联介绍,目前(徐家汇中心)第一号地块在过年前就已经完成了楼面,现在开始建大楼,预计今年年底大楼的结构会完成,明年年底将会入货。
他进一步指出,第一期是华山路的交界部分,有30万平方尺的商业以及有16万平方尺的写字楼。
“第二号地块也在过年之后,开始做基础工程。剩下的第三号、第四号地块规划都已经完成了。今年年中就开始做装储工程。”
随着徐家汇中心逐步开工建设并迎来明确的开业节点,一幅敞亮的图景已然在望。而该地块在出让之前,与之关联的徐汇滨江地块同样迎来新变化。
早在1995年韩国大宇与徐汇商城曾共同出资1亿美元成立上海大宇,计划在该地块进行项目开发。随后历经亚洲金融危机及多次转手,后来徐家汇中心控制权归属于上实控股。
直到2013年5月,上实控股旗下上实城开宣布放弃该地块,将徐家汇中心的地块置换为徐汇滨江四幅地块,占地总面积约为8.32万平方米。
最新消息指,城开旭辉滨江地块将打造为滨江城开中心,建成一座总体量约50万平方米,涵盖办公、商业、文化、休闲等多产业的大型城市综合体。
2014年12月滨江城开中心举行项目动工仪式。不过上实城开最新对观点地产新媒体透露,该项目尚未进入施工阶段,同时也没有明确的开工时间。
商圈格局变动
随着徐家汇中心项目的入市日渐临近,上海原徐家汇商圈也以一种独特的状态面对该项目的面世。
公开资料显示,徐家汇中心项目总建筑面积为58.4万平方米,包含40万平方米的办公和18.4万平方米的商业及宾馆。另外,该项目中还有地下12万平方米的商业。
其容量已相当于目前徐家汇商圈的商业办公总面积。面对这样一个超大体量项目,对该区域内的冲击自然不容小觑,区域内商业体也开始进行调整。
中原物业顾问研究咨询部总监宋会雍对观点地产新媒体指出,当前徐家汇商圈已经展开一些调整,包括清空电脑城部分,增加更多餐饮、游乐内容等。
虽然徐家汇中心将能发展为怎样的商业项目还为知,但区域内原有业态的举措却颇有应对“狼来了”的味道。而究竟是否会发展成“狼来了”的结局,仍要静待项目开发完成。
“徐家汇中心若是开出来,而且步调会更开放一些,必然会给原有业态带来不小压力。”宋会雍认为,区域现有的调整只是第一轮,若徐家汇中心迈的步子足够大,还将促使原有业态进行第二轮调整来应对。
“而且原先的商业部分也不能等着新鸿基的项目开业了再说,使得该区域处于快速调整的状态中。”宋会雍补充。
目前商圈内较有代表性的商业是上世纪90年代兴建的东方商厦、太平洋百货、中兴百货等传统百货业态;以及新世纪初兴建的港汇恒隆广场、美罗大厦等写字楼。
至于在新鸿基的打造下徐家汇中心进入该区域,市场则普遍持看好态度。有市场人士指出,“商圈内的消费力是足够支撑的,而且与相邻的陆家嘴、南京路及淮海路商圈也有一定的空间间隔,不存在直面冲突。”
事实上宋会雍也表示,该项目面临的挑战并不多,与其他商圈有一定程度的错位,都是城市层面的竞争。
至于随着项目入市能够对城市商业格局带来多大的冲击,宋会雍认为,对城市层面有一定分流,比如相邻商圈有些客户间的扭转,但改变甚至颠覆城市商圈格局则很难,影响力不会大到城市级。
“能够上升到城市层面的话会是迪斯尼这样的项目,剩余的都是些区域型的。”宋会雍指出,绝大多数的消费力都是来自于区域,谁都不好颠覆谁。
(观点地产网)
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