作为第一个发布全年业绩的内房股，时代地产控股有限公司2014年的业绩表现确实有足够的底气。根据该公司2月9日发布的公告，2014年公司实现合同销售金额152亿元、利润13.5亿元，分别同比增长37.8%和39%。

　　据介绍，2014年时代地产的销售金额中有21%是来自三旧改造项目，而目前该公司共拥有27个旧改项目，总用地面积接近700万平方米。

　　2015年，时代地产预计将有7个旧改项目完成改造，可增加247万平方米的建筑面积。该公司财务总监陈伟健对中国房地产报记者表示，公司旧改项目占总土地储备的比例将由去年的5%增加至今年的10%，占销售额的比重也将保持在20%左右。

　　旧改策略不变

　　从2012年的70亿元、2013年的110亿元到2014年的152亿元，时代地产近三年的复合增长率达到了47.2%。在岑钊雄看来，2015年的房地产政策将保持相对平稳和宽松，资金面也会相对宽松，利率将呈现下行趋势，购房者的信心正在逐渐恢复，这些预示着市场将会迎来回暖良机。但时代地产的销售目标并没有因此而大幅上调，仅为165亿元，较2014年增长10%。

　　“时代过去三年的增长还是很高的，但在目前的市场环境下，留下增长的余地是最好的策略。”岑钊雄表示，公司还需要一段时间进行节奏的调整，把增长幅度控制住。“今年最重要的事情还是在管控层面做一点点调整。比如说，怎么在未来经营的层面使公司的增长率、利润率更有想象力。”

　　如果仅从资产类型来看，能令公司的增长和利润更具想象力的无疑是旧改项目。一位大型房企的高管告诉本报记者，旧改项目即便错综复杂，费时费力，但利润率确实可观，“一个旧改项目，就算拖上十年，也比新拿的地赚钱。”

　　岑钊雄也认为，旧改项目无论是对城市的改变、原来业主的收益还是公司效益提升的效果都很明显。据介绍，参与三旧改造三年多时间，时代地产已在广州及周边城市储备了27个项目，其中有7个项目预计今年内可完成改造，总用地面积约75万平方米，可以实现土地储备建筑面积约247万平方米。另外还有20个城市改造项目已签订合作意向书，总用地面积约600万平方米。而截至2014年12月31日，时代地产的土地储备总建筑面积约943万平方米。

　　但佳兆业事件的突发却也令旧改项目潜藏的政策及投资风险浮出水面，不过这没有影响岑钊雄的信心。“现在每个地方的改造政策会有一点不一样，但是总体来说基本上还是一致的。我还看不出来，如果按照这个政策去做有什么特别大的政策或者其他风险。”他指出，现在虽然看起来有很多困难，但是慢慢会越来越好，政策会越来越清晰，里面很多政策和做法也会越来越透明。“所以，我不是特别担心有其他方面的事情。”

　　陈伟健对本报记者表示，旧改项目利润率可观，是公司在普通商品房项目之外的重要补充，但由于改造时间表不可控，因此不会成为公司的主流开发模式。他透露，目前在公司土地储备中，约有5%是旧改项目，随着部分意向项目推出招拍挂，2015年预计这个比例会增至10%。“2014年旧改项目占总销售额的比重为21%，2015年估计也是20%左右。”

　　业绩抢眼

　　业绩公告显示，2014年，时代地产共实现合同销售金额152亿元，超额完成全年150亿元合同销售目标，较2013年同期增长37.8%。销售面积为140万平方米，同比增长38%;销售均价为10910元/平方米，同比下降0.3%;已确认物业销售收入101亿元，同比增长7%;交付建筑面积84万平方米，同比增长30%。年度利润为13.5亿元，同比增长39%，股东应占利润12.8亿元，增长30%，核心净利润13.1亿元，增长39%。毛利率及核心净利率分别上升至30.6%及12.6%。

　　虽然2013年12月才在香港上市，但过去一年，时代地产充分利用了资本市场的融资优势，促进总资产规模的扩大及财务结构的改善。2014年，该公司接连发行了三笔债券：3月发行于2019年到期本金额为2.25亿美元的优先票据，利率为12.625%;5月额外发行于2019年到期本金额为8000万美元，利率为12.625%的优先票据;7月发行一笔总规模为3.88亿港元的可换股债，年利率为8%。

　　陈伟健介绍，上市一年，公司的债务结构得到明显优化，一年内到期的短期借款占比由2012年的56%，下降到2013年的27%，以及2014年的17%。截至2014年底，公司的总借款为107.91亿元，其中一年内到期的短期借款为17.86亿元。现金与短期贷款的比例也由2012年的0.58、2013年的1.86大幅提升至2014年的3.03。

　　通过融资的支持，时代地产一举新增了9宗土地储备，年底现金增加了48%至54.18亿元，但融资成本也同比增加164.5%至2.32亿元。有业内人士指出，受佳兆业事件及人民币贬值的影响，2015年开年，房企海外融资的形势并不乐观。穆迪也认为，受美联储加息预期影响，中国房企的境外融资成本已承受了上涨压力。而佳兆业事件将进一步提升投资者和资金提供方所要求的风险溢价。

　　对此，陈伟健对本报记者表示，公司的人民币债券只有15亿元，占总债务比例不高，在可控的范围内，而且是定息债券，受影响不大。“2015年，公司不会再有大的融资需求，会更着重于通过现金的回笼和国内银行贷款改善财务状况。”
　　（中国房地产报 记者 曾冬梅）

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