越秀地产有关负责人对中国房地产报记者表示，公司倾向于在短平快的新项目中执行合伙人计划，因为该类项目回报周期较短、投资金额较小，便于跟投操作。“合伙人计划的最终目的是提高公司的股东回报率，而员工持股将对影响股东回报率的项目净利率以及周转率等指标有提升作用。”

　　辉立证券分析师陈耕表示，事业合伙人制度是越秀地产正在积极推动的内部改革方案，力图激发活力，释放资产价值。除了这次推出的项目股权层面外，他认为公司股权也是该公司的激励方向之一，双管齐下有助于提升运营效率和资产回报率。

　　首个合伙人项目

　　2月5日，越秀地产在公告中披露，公司通过公开挂牌方式，以6.33亿元的底价竞得位于佛山禅城区佛平路的一幅商住土地。据了解，该地块占地面积33973平方米，建筑面积约22.1万平方米，其中计容建筑面积约17万平方米。按总可建建筑面积计算，平均土地成本为2900元/平方米。

　　这是越秀地产在佛山的第三个项目，也是公司实行合伙人计划的首个项目。

　　越秀地产方面表示，合伙人计划主要面向集团物业开发项目上的管理团队成员及核心员工，并将透过一个基金结构对相关项目公司做出股权投资。全体合资格管理层成员所持的股权合共将不超过2%。而实行合伙人计划的目的是就相关项目令合资格管理层成员的利益与集团的利益保持一致。相信该计划可激励每个项目负责日常运作的合资格管理层成员，最大限度地提高项目回报及项目的内部回报率。因此，公司认为设立及实施该计划符合公司及其股东的整体利益。但该公司也强调，公司董事、最高行政人员以及发行人层面的任何其他关联人士将不会参与合伙人计划。

　　越秀地产透露，公司计划在适当的时候将合伙人制应用于日后开展的其他项目。合资格管理层成员就一个项目所做投资的总额可能各不相同，但每家项目公司全体合资格管理层成员所持的股权合共将低于其股权总额的10%。据了解，在碧桂园的合伙人计划中，员工项目跟投的持股比例在10%~15%。万科的跟投制度也规定员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%。

　　“除了关联人士外，项目公司的大部分员工原则上都可以跟投。”越秀地产有关负责人介绍，合伙人计划将主要在新获取的项目中开展，而且侧重于短平快的项目。一位业内人士分析，以佛山项目为例，地块位于成熟的东方广场商圈，周边配套齐全、生活便利，预计可以在三四年内完成开发。20万平方米左右的建筑面积，以3000元/平方米的建安成本计算，工程开支约6亿元，大部分可以用开发贷款支付，按所需支出的现金为2亿元计算，加上6亿元的地价款，项目的资金总投入约8亿元，员工持股2%，所需资金支出1.6亿元。“这种投资金额小、回报周期短的项目比较适合合伙人计划。”该人士说。

　　越秀地产有关负责人也表示，近两年，公司购入的土地大部分性质都属于短平快项目，但2015年将有多少项目采用合伙人计划，还需要看新购入土地的情况。

　　将推进公司股权的激励

　　从之前万科、碧桂园等开发商披露的合伙人计划来看，与这一激励机制伴生的是更为严格的管理、考核机制。例如，万科的项目跟投机制原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。碧桂园要求区域总裁、项目总经理必须跟投，并对其首次出资额度进行限制，以确保他们对项目负责。就考核而言，碧桂园要求跟投的员工只有在项目盈利时可以退出，而且参与的项目必须做到4个月卖楼、5个月回款、6个月资金为正。

　　而越秀地产目前尚未披露其合伙人计划的执行细节，但该负责人指出，公司正常的地块一般可以做到一年内预售实现现金回笼，在2年半到3年的时间里交楼，届时持股的员工便可按比例分红。“相信项目的管理层会尽力提高项目周转率以及净利率，因此公司不会制定太严厉的考核条件。”

　　虽然越秀地产目前只公布了项目层面的合伙人计划，但该公司副总经理朱晨此前在接受本报记者采访时曾表示，项目层面的激励机制操作起来较为容易，但只做项目层面是不够的，投资者希望看到公司有高管持股计划。据知情人士透露，由于国企背景的影响，目前国资委仅批了越秀地产的项目激励方案，公司股权层面的尚未批复，但相信仅是时间问题。

　　辉立证券分析师陈耕认为，通过多层次的持股结构来激发员工积极性，是越秀与万科的合伙人目的相同的方向。而不同的是，越秀地产的方案更多的是广东省国企改革的一部分，预计未来公司会在项目股权和公司股权两方面都推行合伙人计划。
　　（中国房地产报 记者 曾冬梅）

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