核心摘要：眼看着要迈入300亿阵营的佳兆业，就这么戏剧性地倒掉了。如今，风口漩涡中的佳兆业等来了第一波“救世主”——融创和华侨城。地产财富会广泛收集各方资料，剖析佳兆业的总体资产状况，以清晰呈现一个底盘良好、正处发展上升期的中型房企面目。

　　眼看着要迈入300亿阵营的佳兆业，就这么戏剧性地倒掉了。

　　2014上半年，一切相安无事时，佳兆业还在积极补仓，上半年以90亿元代价购入16幅地块，面积约为134万平米，而进入2014下半年，混沌之中的佳兆业在8月份以11亿揽下上海青浦地块后，就鲜在土地市场露面了。

　　如今，风口漩涡中的佳兆业等来了第一波“救世主”——融创和华侨城。地产财富会广泛收集各方资料，剖析佳兆业的总体资产状况，以清晰呈现一个底盘良好、正处发展上升期的中型房企面目。

　　总体来说，截至2014上半年，佳兆业共有1056亿元的总资产，其中净资产258亿元（含94亿现金）、总负债798亿；总土地储备为2360万平米。

　　除融创接手上海四项目

　　佳兆业长三角还有240亿可售资产

　　2月1日，融创接盘的佳兆业上海4个项目分别为上海香溢雅苑、佳兆业广场、浦东项目、君汇上品四个项目，可销售建筑面积合计37.8万平方米。

　　究竟佳兆业在上海等长三角区域有多少资产？查阅2014年半年报，佳兆业在上海、江阴、常州等长三角洲区域，拥有包括上述4项目在内的21个项目，总建面约为200万平方米，集团总占比为8.6%。去掉转让给融创的37.8万平米，还剩余约160万平米，加之8月份新揽获的青浦项目，佳兆业在长三角区域共有18个项目，约为170万平米。

　　在这170万平的18个项目中，一线城市杭州、上海共约5个项目；二线城市南京、苏州为3个项目；其余三四线城市江阴、常州、太仓约为10个项目。若以一、二、三四线城市均价分别为3万、1.5万、1万来估价，佳兆业在华东的资产还有240亿的可售资产。

　　佳兆业全国93个项目

　　三四线城市占到46个

　　从深圳旧城改造起家的佳兆业，在16年的发展中，已经从深圳发展到全国29个城市，93个项目，其中珠江三角洲占到39.3%，仍为主要阵地；大连、营口等环渤海占到29.8%，为第二重点布局区域；其余30%分布在成都等西部地区，武汉等华中地区，及上海等长江三角洲区域。

　　尽管佳兆业已经走出深圳，全国布局。但是从布局的城市看，93个项目中，有46个位于三四线，甚至更偏远的区域。尤其是在第二大阵营——环渤海区域，基本上都位于葫芦岛、鞍山、本溪、盘锦这些三四线城市。

　　具体来说，布局的一线城市有：深圳、广州、上海，项目总共为29个，其中深圳占到17个；布局的二线城市为珠海、南京、成都、重庆、大连、武汉、长沙、沈阳，项目总共为18个，其余的为三四线城市，分布在惠州、江阴、葫芦岛、潍坊等城市。

　　全国12个商业项目

　　销售和运营情况均较好

　　从另一个维度分析，佳兆业93个项目中，共有12个商业项目，相比之下，这些商业项目均位于核心城市，具体为在深圳有3个商业项目，广州惠州有3个，大连有2个，成都、沈阳、大连、上海各1个。

　　根据以往报道，目前佳兆业的这12个商业中心，项目位置和运营情况均不错，由于项目位置较好，对于写字楼等高端办公物业，佳兆业走的是销售模式，根据CRIC研究中心数据显示，总体量为180万平方米的深圳佳兆业城市广场，2014年项目以45.4亿元的销售额已占到了集团总合约销售额的19%。

　　此外，除了写字楼物业外，还形成了以“佳兆业广场”为核心品牌的城市商业综合体。对于购物中心，佳兆业采取自持的模式，经营情况在各地居中等水平，如大连佳兆业广场总建面为8万平米，2012年开业，目前年收入为8000万元。

　　旧改包里的“好资产”

　　成也旧改，败也旧改

　　16年来，旧城改造业务已成为佳兆业最为重要的发展战略之一，其在深圳的大部分项目土地均通过旧改而获取。仅在深圳，佳兆业就有超410万平的旧改项目。而这些旧改项目中，大多为政府支持项目，比如宝吉项目、盐田整体搬迁项目是直接被列入深圳市政府十二五重大建设项目。

　　更让佳兆业名声大噪、收获颇丰的是位于华为科技城核心地段的深圳佳兆业广场。华为科技城是此前蒋尊玉最重视的项目，当时政府投入110亿、华为投入近200亿。而佳兆业广场位于科技城的核心地段，总建面为180万平，共有29栋高层楼宇，是深圳至今规模最大的城市改造项目。

　　正是凭借这些旧改项目，2014年上半年，佳兆业在深圳以41亿的成交金额，超越万科，成为深圳双料冠军。今年下半年，佳兆业在深圳被封的佳兆业大鹏假日广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业城市广场、佳兆业前海广场等楼盘中，七成以上项目为旧改项目。

　　截至2014年11月，佳兆业城市广场、大鹏佳兆业假日广场、佳兆业悦峰花园等旧改项目共实现合约销售额74.28亿元，其中，佳兆业城市广场共实现38.71亿元。

　　此外，根据佳兆业2014年半年报显示，2014年佳兆业还有一个重大旧改项目，即位于东莞的沙田碧海云天花园项目，项目总占地面积为23万平米，总建筑面积为52万平米，该项目将建设成一个大型住宅综合体。

　　在珠江三角洲外，这几年来，佳兆业加速在其他区域补仓旧改项目，2013年9月中旬，佳兆业还以代建代管的方式入主北京长安街著名烂尾楼“长安8号”。尽管只是代建代管，但是佳兆业选择长安街项目，其旧改标准还是清晰可见。(来自：地产财富会)

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