在确认融创中国为佳兆业首个接盘者后，佳兆业随即迎来了新一轮的人事变动。昨日，佳兆业发布公告称，金志刚自2月1日起不再担任佳兆业行政总裁，将留任执行董事。

　　事实上，这已是佳兆业自去年陷入危局后的第三次重大人事变动，此前，佳兆业董事会主席郭英成因健康理由辞任公司执行董事、董事会主席等职务；首席财务官张鸿光以及集团执行董事兼董事会副主席谭礼宁也以个人事业为由相继辞去佳兆业公司职务。

　　而且，根据1月28日的公告，佳兆业已委聘华利安(中国)有限公司为其财务顾问，将协助佳兆业审阅及评估多种方案及制定可达致各方同意的解决方案的计划。这意味着，佳兆业被收购已成为大概率事件，疑问也随之而来。 

　　为什么是融创？

　　此前，在佳兆业的分食大戏中，诸多国内龙头房企都成为“绯闻对象”，比如万科、中海、融创、华侨城等，如今融创率先亮相，拿下佳兆业上海项目。外界的疑惑在于，鲜有业务来往的北方房企融创为何成为佳兆业的选择？

　　联合创投董事长徐志强认为，首先，融创收购资金不灵的房企已经有先例，首当其冲即是2014年的“融绿收购案”。尽管交易最终失败，但融创已然对这类收购抱有信心。佳兆业在业务模式上与绿城有类似之处，比如都偏重于中高端住宅；其次，融创的管理模式和经营战略符合佳兆业的现状，参照此前的绿城，融创高压式的快周转策略很快帮助绿城的部分项目渡过难关，此次佳兆业上海项目均为待建，在资金面紧张的情况下，时间就是金钱。

　　站在融创的角度，为何融创要首先拿下佳兆业上海项目呢？徐志强分析：“上海一直是融创近几年重点耕耘的一线城市，除了大本营天津外，融创最看重的就是上海市场，此前与绿城联营的上海融绿就是一个标杆项目。此外，佳兆业上海项目不同于深圳、武汉等项目，其项目都没有被锁定，政策风险较小，而同时利润前景又更大，上海自然会成为首选。” 

　　为什么没有如之前的消息那样全面收购？

　　之前，有消息透露融创将收购佳兆业49.3%股权全购方案。但实际上融创仅仅是局部收购佳兆业上海区域部分项目资产。

　　"融创应该是考虑过股权收购，但实际操作难度非常高。"黄立冲告诉记者，要想真正挽救佳兆业，首先要确保佳兆业能够拿到增量资金用于周转，如果上市公司拿不到钱，那么下属的项目同样没有办法救活。这意味着佳兆业必须向融创配发新股以及发行可转债等方式募集资金，但对于一家因负面因素停牌的上市公司而言，通过上述方式募集资金相当困难。因为香港联交所和香港证监会无法确认换股价或股份配发价，对现有股东是否公平合理，即便双方达成共识也需要经过漫长的法律和审批程序。

　　即便最终通过审批，按照香港证券与期货实务监察委员会颁布的《公司收购、合并及股份购回守则》，当投资者或一致行动人因股票购买行为导致其持有上市公司投票权比例由低于30%增加到高于30%时，需要启动强制要约程序，即对该上市公司其他股东作出强制要约。

　　黄立冲表示，如果佳兆业与融创都希望避免要约收购，可行的办法是郭氏家族先向融创出售不多于30%的股权，然后再向其发行可转债。一方面，这避免了融创需要面临要约收购的麻烦，以后也可以通过债转股的方式维持第一大股东的地位；另一方面，通过发行可转债筹集到的资金也可用于偿还债务，解除佳兆业债务违约的燃眉之急。

　　"但这样做的风险是，由于融创与生命人寿都持有29%左右的股权，可转债能否顺利转为股权也受多重因素影响，因此最终融创能否成为佳兆业第一大股东仍存在未知数，这意味着孙宏斌无法确保对董事会的控制权"，黄立冲表示，但为了化解债务危机，融创还必须向佳兆业持续借款，在这样的情况下全力挽救陷入困境的佳兆业是不理智行为，搞不好会重犯购买绿城的错误，这也许是孙宏斌最终决定项目收购的重要原因之一。

　　融创为什么不选可迅速变现的项目？

　　根据融创中国发布的公告，佳兆业将向天津腾耀出售上海诚湾兆业项目、上海赢湾兆业项目各51%的股份，交易款总计约5.99亿元。其中，诚湾项目已领预售许可证，去年底才开盘。赢湾项目在去年8月才取得了施工建设许可证，仅完成桩基工程。而青湾、荣湾项目皆为尚未拿到施工建设许可证的项目。

　　来自上海网上房地产信息显示，诚湾项目开盘日期共有256套住宅，建设规模87096.24平方米，目前已经销售了17套，均价在15000万元/平方米左右。按照项目总共8.7万平米的规划建设面积，预计回款总额为13亿元，按51%的股权计算，融创的回款额度约6.5亿元，但也仅达到总收购款的27.4%。

　　但回顾此前融创在上海的多起收购标的包括香溢花城、盛世滨江等，均是在售项目。融创完成收购后，迅速通过项目销售回收了收购款。以去年9月收购49%股权的香溢花城为例，收购总代价为5.07亿元，在融创接手后短短一个半月实现10亿元的销售。融创对收购项目的变现能力要求可见一斑。

　　这次融创并没有选择佳兆业在上海已经取得预售许可证且马上可以变现的项目，反而选择收购那些工程进度远远没有达到可预售阶段，或者绝大部分房源还没有销售的项目。

　　亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受记者采访时分析，融创没有按惯例选择可以迅速变现、迅速回笼资金的物业，极有可能是因为担心在售项目牵扯的债权债务关系比较复杂，毕竟佳兆业现状不太乐观，未售项目的债权债务关系相对简单，可见孙宏斌的收购行为还是比较谨慎。

　　业内预测后续或还有两轮收购

　　有业内观察人士分析认为，融创此次收购佳兆业项目公司，意图很明显。提振企业士气，降低此前退出绿城股权收购案后的各类负面效应。

　　加大对上海市场的布局。此前融创和绿城就上海融绿公司进行了激烈的股权争夺，背后就是对此类上海项目公司和平台的认可。很显然，融创似乎失去了和绿城反复纠缠的耐心，通过收购佳兆业此类项目，也在暗示其能够通过收购其他公司股权来搭建一个上海发展的平台。

　　目前融创收购佳兆业或采取三步走的战略。第一是收购有高溢价水平的项目公司，比如位于上海这样一类城市的项目。第二是收购融创也已布局的相关城市的项目，这可以使得融创既有业务和新购入业务之间形成一个协同发展效应。第三是适当收购部分融创没有涉及的城市或业务的项目，这能够让融创摆脱简单拿地的方式，毕竟在单纯拿地和进军新市场方面，融创的经验相对不足。从这几个角度看，这只是开始，不排除在第一轮收购后，会出现两轮左右的收购计划。

　　亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东则进一步指出，融创接盘佳兆业在上海的项目，不排除是为整体收购进行铺垫。融创2014年全年销售业绩高达715亿元，但是其布局重点仍然只在北京和上海，借力佳兆业事件布局华南市场的可能性极大。(来自：锐理地产网)

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