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核心摘要：从2014年开始，杭州将迎来一个商业综合体的开业潮。2009年，《杭州市百井坊巷地区有机更新城市设计》完成，这块地的出让便一直成为备受关注的焦点。
从2014年开始，杭州将迎来一个商业综合体的开业潮。就在综合体大规模出现在城市版图的各个板块时，一块被誉为“浙江省内最具商业价值地块”的市中心宝地已经默默进入拆迁以来的第6个年头，这块地，正是比邻武林银泰的百井坊巷地块。
2009年，《杭州市百井坊巷地区有机更新城市设计》完成，这块地的出让便一直成为备受关注的焦点。6年过去了，这块宝地却一直没能成功出让。知情人士称，总价高和操作难度大，是这块地迟迟未能成功找到下家的根本原因。
拆迁历时超过5年
对大部分的老百姓来说，百井坊巷是武林广场商业圈一道独特的风景。百井坊地块存有钱王井、基督教会天水堂、天主教堂、司徒雷登故居等具有历史价值及时代特点的建筑。传统的坊巷里弄，和时尚地标武林银泰不过“一炮仗路”。
2006年批复的武林天水规划管理单元(XC01)控制性详细规划公告中，百井坊巷与中山北路交叉口的西北面一带，已经从居住用地为主改成了商业金融业和商业兼住宅用地。
2007年，浙江银泰百货有限公司一度拿下过百井坊巷C2-B06地块，面积为5656平方米，但随后因地块影响周边居民楼采光等原因被政府原价收回，这幅地块也列入了这次改造的地块范围。
2009年12月8日，下城区全面启动了“杭州市下城区百井坊地区综合改造工程”。根据百井坊巷综合改造工程指挥部贴出的公告，历经5年多的拆迁，在2014年11月20日划上自行搬迁的句号。
记者从现场看到，截止日期过去了两个月，搬迁工作仍在进行，但拆除的进度明显在加速。
一本土地证，地价太高
2009年，《杭州市百井坊巷地区有机更新城市设计》完成，当时规划升级地块占地15.44公顷。
杭州市百井坊综合改造工程指挥部(以下简称百井坊指挥部)相关负责人向钱江晚报记者展示了百井坊综合改造工程的示意图，记者看到，规划用地东起凤起路中学西围墙、耶稣堂支弄，西到打枝弄，北到体育场路，南至百井坊巷。
目前百井坊地块的最终版图已经缩减为5.2204公顷，规划建筑面积22万平方米。凤起中学和喜得宝宾馆所在的20多亩土地，2012年也被列入改造范围，但这部分并未包含在22万平方米的规划建筑面积内。
知情人士透露，这块地本身的价格太高是一个重要原因。“因为这块地的土地证只有一本，22万平方米的面积，参照旁边的杭州中心地块2011年成交价1.8万元/平方米，光是地价起码也要40个亿，一下子能拿出来这么多钱投入到商业地产里的开发商少之又少。”对于这块地只有一本土地证，不能分拆出让的说法，记者从百井坊指挥部得到了确认。一位国大集团内部人士说，他们也考虑过这块地，“最后也是因为觉得贵放弃了”。
虽是宝地，操作难度却不小
百井坊巷所邻近的延安路，北有杭州大厦、国大、武林银泰三足鼎立形成的时尚武林商圈，中有以湖滨银泰为核心的旅游湖滨商圈，最南端是民俗文化集聚的传统吴山商圈。武林商圈更是全城中高端百货消费核心。
而百井坊地块虽然处于闹市，却是典型的闹中取静，犯了商业中的大忌。它与最繁华的延安路之间，隔着武林银泰总店。唯一面临的主干道是体育场路，另外两边的百井坊巷和中山北路的通行标准皆为双向单车道，交通的通达性大打折扣。
对于这样一个藏于繁华背后的地块来说，想要做旺必须通过商业定位和规划设计来导入大量的人流，但偏偏周边的道路对于人流导入性又很弱，天然的不足成为了项目潜伏的最大危机所在。
据了解，由于这个区块受西湖东望天际线的限制，建筑物高度不能高于85米，这又限制了将来可以拍卖土地的容积率。业内资深评论人士刘强称：“作为政府来说，当然是容积率越高越好，但是拿地以后发现受规划限制、方案批不出的也不是偶然事件，之前的嘉里中心就是最好的例子。”
投入不小，回报不快
谙熟商业地产操作的业内人士徐琦敏称：“运营回报还是要看可售与持有部分的比例。”根据记者从百井坊指挥部了解到的情况，这块地除了部分回迁安置用的住宅外，其他均为商业用途。这就意味着，这个项目的经济回报将主要取决于商业定位，以及写字楼和商铺的配比。
22万平方米的建筑体量是个什么概念呢?大悦城的工程总监张会明给记者算了一本粗略的账：对这类综合体项目按正常开发速度算，拿地三年后项目可进入销售回报周期。按照40亿元的土地投入算，10%资金成本意味着三年资金成本约12亿，地价总成本约52亿元，这还不包括建造成本。 共2页 [1] [2] 下一页 恒隆地产2014年利润创新高 内地困难令人失望 恒隆转攻“新一线”杭州 内地租金七成来自于上海 恒隆地产陈启宗直言“看不到何时好转” 恒隆陈启宗：看好内地市场 无迁册计划 上海恒隆广场去年销售跌4% 看不到何时好转 搜索更多: 恒隆 |
