苏州，金鸡湖畔，一幢“秋裤”式样的建筑屹立多年却始终未见交付，这就是知名的“东方之门”——旨在打造成苏州地标的商业综合体。

　　近期，金鹰商贸(03308.HK)拟以12.86亿元收购“东方之门”控股权，让大众目光再次聚焦到这栋已经11年还未交付的大楼，“秋裤”在过去的11年间究竟经历了什么?金鹰系收购的目的何在?未来能带动金鸡湖商圈吗?

　　《第一财经日报》记者日前多方走访调研获悉，金鹰系收购控股权后将主要经营低层购物中心，而中高层楼面的写字楼、住宅等则由专业物业管理公司运作，金鹰系希望今年年中可以交付，然而目前还未封顶的“秋裤”开发商方面则预计最快可能在今年年底交付。

　　有接近人士透露，“秋裤”背后的资金链曾一度紧张，此后有所缓和，而金鹰系的注资则为“秋裤”打了“强心针”，但周边商业竞争激烈，“秋裤”未来前景如何还未可知。

　　11年风雨路

　　被誉为“世界第一门”的苏州东方之门因造型酷似“秋裤”而令人印象深刻。2004年2月苏州乾宁置业有限公司(下称“乾宁置业”)以约4亿元竞得东方之门所在地块，折合1104万元/亩。该项目总建筑面积约46万平方米，总投资约45亿元，是当时国内体量最大、投资最多的单体建筑。

　　仔细研究发现，乾宁置业是一家颇有意思的公司，在地产界可谓“名不见经传”，有知情者透露，该公司创始人之一是一位学者，在某著名高校颇有名气，该校很多学生对于“秋裤”楼都有所耳闻。据听过该学者讲课的学生评论，该学者的风格就是“有钱+任性”，性格豪爽，平时喜欢收购古董，有一个私人博物馆。

　　乾宁置业内部员工透露，这么多年以来，公司仅仅开发了“秋裤”和一个别墅项目。

　　“但‘秋裤’已非常引人注目，它位于金鸡湖最边缘位置。”知情者表示。

　　然而“秋裤”从2004年奠基至今已开发11年，最初计划在2008年竣工，但其奠基后在2008年才开始动工建设，交付时间一拖再拖，曾一度有传2014年底交付，而事实上至今尚未完工。

　　有接近人士坦言，当年“秋裤”开发商曾遭遇过资金链紧张的难题，且要将“秋裤”两个“裤腿”即两幢楼连接起来的建设难度非常高，这也拖延了建筑完工时间。其间，开发商更是因种种不满而更换过约6家装修工程公司，这也造成“秋裤”工程一拖再拖。

　　经历了11年的建设，如今“秋裤”如何呢?

　　《第一财经日报》记者来到苏州东方之门，进入售楼大堂。“我们现在的写字楼可租可售，已经有大约50%出售了，目前还在出售和招租中。东方之门地处金鸡湖畔，下通地铁很是方便，附近还有高尔夫球场。”现场工作人员热情地介绍。

　　“东方之门是个巨大的综合体，拥有顶级豪宅、甲级写字楼、奢华五星级酒店和顶级购物中心。我们在顶楼会做一个苏州园林景观，由于这个景观具有一定的技术含量，因此目前还未封顶。”东方之门工作人员透露。

　　《第一财经日报》记者随后进入工地看到，该项目依旧处于建设阶段，负责“秋裤”其中一幢楼装修工作的员工正穿着制服出入工地。写字楼部分还是毛胚房，处在装修中，现场满是泥沙堆积。

　　“目前写字楼出售的价格要看楼层和位置，平均水平大致在每平方米3万~4万元。”工作人员介绍道。苏州中原地产提供给记者的数据显示，目前东方之门已经取得预售证，总面积为16.95万平方米，但已经销售的面积仅为3万多平方米。

　　值得一提的是，2014年东方之门住宅部分全年仅销售了16套;写字楼方面，仅销售面积2034平方米。

　　《第一财经日报》记者联系到上述写字楼买家，该买家对于东方之门能否按期交付表示担忧。该买家还称，东方之门对于拖延交付时间将给予该卖家一定的赔偿。

　　“苏州的市场并没有那么多的需求，面对这样超高端的商办还难以消化，因此东方之门的进度会更加缓慢。”苏州中原地产研究部经理程杰这样评价该项目，“苏州的承载能力有限。”

　　引领金鸡湖?

　　“秋裤”或因金鹰系的资金介入而产生转机。

　　公开信息显示，金鹰商贸已从原股东手中收购了乾宁置业51%的股权，金鹰商贸还将协助乾宁置业获得30亿元新的银行融资，以偿付其于2014年11月30日约23.67亿元的现有债务以及向卖方解除北京融普唐持有的已抵押的苏州乾宁置业50%股权。

　　金鹰商贸在接收东方之门时，还为保证项目的现金流设置一道保障墙。根据协议，杨休、胡玉玲、南京东方投资集团有限公司及江苏天地实业投资集团有限公司作为卖方，需保证东方之门可销售面积约20万平方米的收益不低于70亿元，反之卖方将补偿收益，并于2020年1月31日前完成差额补足。另外，卖方还需向金鹰商贸保证，在2015年1月1日至2018年6月30日期间东方之门的销售面积将不少于10.9万平方米且销售收益不低于40亿元，否则，卖方需将补偿收益于2018年7月31日前完成差额补足。

　　“对金鹰系而言，卖方的70亿元销售收益保障，保障了东方之门项目公司的现金，也实现了其希望靠低成本拓展商业物业的目的。其实金鹰系是经过评估的，这是笔划算的收购。最根本的是，金鹰在苏州最黄金商圈之一的观前街店关闭了，因此其希望能在苏州重新找到地标进行商场建设，尤其是目前金鹰系正从百货向购物中心转型，要知道百货已经越来越难生存，只有转型具有体验式消费的购物中心才是‘王道’。”一位接近金鹰商贸的人士透露。

　　当记者站在“秋裤”中高层楼层的写字楼毛胚房内俯瞰周边环境时发现，金鸡湖畔已然矗立了众多商业项目，“秋裤”边上是正在建设的凯德系巨型商场，预计在2017年左右开业。而在湖的另一边则是已经开业的圆融时代广场、久光、晋合广场等商业项目，这对金鹰系而言，竞争异常激烈。

　　即便是在周末，金鸡湖的圆融时代广场、久光、晋合广场等商业项目内人气也并不旺。

　　记者观察并采访诸多零售业人士“金鸡湖原本的定位是希望将城市商业中心转移，甚至希望将观前街商圈的客人引流到金鸡湖商圈，但按目前这样的招商与人气，金鸡湖商圈要火起来不容易。金鹰拿下“秋裤”控股权后能否如愿在苏州市场“扬眉吐气”，就看苏州项目是否能按计划开业并营运得当了。”一位接近金鹰商贸的人士坦言。
　　（第一财经日报 乐琰 罗韬）

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