夜色中的广州珠江新城灯火璀璨，车声鼎沸，多个广州地标性的建筑都扎堆这个CBD区域。然而在这一切光鲜的背后，仍有一片处于拆迁状态的烂尾楼，在夜色中徒留一片暗黑，与周围的繁华盛景显得格格不入。

　　这一名为广州冼村旧改的项目就这么突兀地伫立已长达五年时间。曾经的政绩工程如今却成了一个棘手疮疤，作为企业合作方的国企保利地产也被深度套牢，投入十几亿成本迄今仍未看到回收期。

　　地产圈内人士表示，当前整肃官员贪污腐败的风暴波及房地产行业，牵涉出多宗因旧改项目而关联的地产商，政府层面处于敏感时期，推进该项目必然困难。事实上，当初政府既定的旧改更新改造政策并不能实质性解决旧改过程的问题，导致近年来广深旧改项目陷入胶着状态。

　　冼村旧改拆迁风波不断  五年停滞不前

　　进入2015年，作为保利地产冼村旧改项目部负责人的李铭（化名）觉得压力颇大，原以为凭着成功操盘过广州琶洲旧改的经验，广州冼村旧改项目也能轻松拿下，但是该项目从启动已整整跨入第五个年头了，何时能拆迁完成依然看不到希望。

　　李铭坦言，进入广州保利城改投资公司接手这个项目后，整个拆迁过程就是温吞吞状态，停滞不前，零星的签约根本不能推动整个项目进展，到现在还剩下300多户、400多栋拆迁房尚未完成。

　　“国内房地产行业市场化程度很高，本来以为是高大上工作，但现在却做得很苦逼。不仅干开发商的活，还要干区长活，市长活，除了拆迁还要维稳”，李铭无奈地表示。这个三十好几的大男人面对网易财经时一脸惆怅，眉头紧锁，似乎有一腔的压抑需要发泄。

　　“现在接农民电话是第一位”，李铭表示，保利地产参与过很多地方旧改，就算从全国旧改来看没有哪个旧改项目是像广州冼村这个项目一样，经历拆迁时间长、涉及各种土地、经济利益、官员、宗亲纠葛等复杂情况，甚至可以改写成一部涉及城镇化进程中旧改的长篇小说。

　　2008年以来，广州政府持续加大城中村改造力度，以盘活存量土地为主，专门设立三旧改造办，批复冼村、猎德、林和、琶洲以及杨箕等多个三旧改造项目。

　　2009年7月10日，以政府为主导的冼村改造工程正式启动，以公司股份制的形式成立村公司即广州冼村实业有限公司，村委班子成为这个村公司核心成员，每个村民也成为这个村公司股东。2011年4月冼村城中村改造正式开拆，此后由于政府没钱，拆迁一度陷入瘫痪，2011年12月保利地产以10.24亿保证金夺得冼村旧改工程。

　　事实上，尽管这么多年冼村旧改项目一直在推进，但拆迁工作始终困难重重。因改造、拆迁带来村民利益分配问题，当地村民多次要求村委班子公布近年来村集体资产、收益明细，同时也质疑村委班子早期涉嫌利益输送等各种矛盾纠纷。村民多次上访投诉，甚至屡屡发生各种暴力冲突事件。

　　在2013年政府一场整肃风暴中，冼村村委班子因涉嫌贪污经济等问题遭到彻底大换血，冼村旧改拆迁至此陷入僵局。

　　广州冼村曾号称“钻石村”，主要是当地村民收入颇丰。村民重要经济来源一是因上世纪90年代村集体改制，早期村民大量的自建房形成广州特色的城中村租金收入，另一个就是来自村集体股份分红，当初政府征地赔偿后，村集体将划拨的地块与企业合作开发商业、住宅等地产，而这些集体资产集中在当前广州核心的CBD区域黄金地段，收益颇高。

　　一位熟悉冼村旧改的地产业内人士向网易财经坦言，冼村旧改的问题不是改造本身而是更多的矛盾激化，导致项目难以推进，这其中涉及多方利益关系，除了本身老村委班子腐败问题，其次就是早期因土地改制带来村民身份转变，引起部分非社会股东和社会股东利益分红纠葛。

　　一个月超千万临迁成本  十几亿投资持续深陷

　　据悉，冼村地处广州中央商务区(CBD)珠江新城范围内，现有村址红线总用地面积184956平方米，总体量仅地面上就高达48万平方米。参照原计划，政府在引入保利地产合作开发后，冼村村民届时将在原址安置回迁复建房，并将在三年半的时间内迁入复建区及公寓，即是2015年。该项目首期回迁房涉及9栋回迁房楼宇，每栋楼高约2-33层，根据现规划方案，在全部建成后可提供1940套回迁房，基本满足村民一户先分一套的需求。

　　日前，网易财经在冼村改造项目实地走访发现，临近广州新光快速路北延线的冼村仍有零散未拆迁的物业住着人，夹杂在已拆迁完毕的建筑中。不少临街的物业就算是拆迁完成一半的房子，仍有部分卖水果等小贩在生意。

　　一位冼村当地居民向网易财经介绍，有钱的村民早已搬出去购置房产，这些城中村物业也只是出租而已；部分本地老年人，家境一般的也只能拿着政府的进行拆迁补偿，去临时租房住。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志分析认为，广州冼村旧改项目比较复杂，涉及不少官员落马问题，由于目前仍未落案使得该项目处于敏感阶段。就算新一届的村委班子接手磨合一年多，一时间推动也不会很快。毕竟旧改项目涉及利益、各种手续太多，像广州杨箕村改造也多拖了很多年才完成。

　　“保利地产介入这个项目已经投入十几个亿了，目前仍未看到实质性的拆迁进展”，李铭对网易财经，原计划五年时间就要实现从拆迁到回迁房安置基本已不太可能。

　　他指出，该项目一个月临时成本就要1000多万元，这还不包括财务、人力成本。2013年拆迁工作基本停滞，保利地产不得不做内部调整，专门成立了城改投资公司，负责旧改项目。据悉，目前广州城改投资公司是集团直接统筹管理，地产集团总经理担任城改公司的董事长，可见重视程度。

　　据悉，从临迁费用标准来看，保利地产为了加快推进拆迁，在原来25元/平方米/月临迁费补偿标准的基础上，对每栋合法产权面积在100平方米及以上的房屋，按2500元/栋/月的标准增发临迁补贴；对每栋合法产权面积低于100平方米的房屋，按实际签约合法面积以25元/平方米/月的标准增发。若80岁以上老人也有格外2万的现金补助。

　　如果冼村改造完成那未来就是一个香饽饽，参照当前珠江新城平均4万元/平方米的价格来看，其净资产价值高达200亿元。一位广州房企运营人士坦言，早期政府推出珠江新城的地块一口价达2399多元/平方米，当时根本都没人要，而当初村集体用地租金也是低于20元/平方米的价格出租给开发商，还签订个几十年的租期，如今随着经济发展，房价早已攀升到高点。

　　而从保利地产的角度看，即便项目停滞不前，选择坚守也是有利益诱惑的。上述广州房企运营人士指出，相比当前高企的招拍挂来说，有时候通过旧改拿下土地资源项目就算盈利预期未达期望值，但从成本管理看，加上拆迁成本也比招拍挂便宜。

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　　国内旧改项目问题多多 保利地产或被迫延期

　　近年来，为了应对新型城镇化面临的土地供需缺口，国土部年年都要求各地政府将土地集约利用，控制增量、盘活存量。除了土地稀缺的北上广深、包括二线城市的郑州、杭州以及成都等地纷纷掀起旧城改造运动，释放土地资源，增大市场供应，缓解房价压力。

　　值得注意的是，旧改项目的建设过程并不轻松，由于要经过征地、拆迁、安置、补偿和由生地变熟地等各种繁琐的环节，导致旧改在开发难度和风险上甚至远远超过普通的招拍挂项目，其开发周期一般高达5~8年不等。

　　种种负面因素羁绊一度使得旧改这块“香饽饽”变成“烫手山芋”。日前，深圳房企佳兆业遭多地政府封杀，锁定旗下楼盘房源，而有媒体报道称，这一切导火索或因当初深圳龙岗等旧改项目中牵涉部分官员；更早些时候，落马被查的广州市原副市长曹鉴燎，涉及在三旧改造过程不少权钱交易。

　　广州克而瑞首席市场分析师肖文晓认为，在广州、深圳这样的大都市中心城区土地价值最高，土地资源也最稀缺，除了参与旧改，想要拿到中心城区的靓地光有钱任性是不够的。但对于大部分房企来能参与进去也非易事，只有像保利地产这样国企有着很多资源可利用，通过旧改拿地会更便宜。

　　“政策上也促使房企想通过旧改拿地，因为现在很多城市为了加快城市更新改造的步伐，往往会在旧改的前期就引入社会资金，如果开发商不参与，就等同于把机会让给了其它愿意参与的开发商”，肖文晓表示，事实上也不排除一些开发商因为对比其它企业有更深厚的政企关系，甚至因为一些灰色利益，得到了更多的前期介入旧改或者低成本介入旧改的机会，但本质上如果大家有更好的选择，大部分人还是不会去趟这些“浑水”。而且从广州的几个旧改项目来看，其实开发商的土地获取成本并不低。

　　在深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁来看，国内旧改似乎又到了一个胶着状态，本来政府试图通过旧改释放土地能力，但是从现在看来，政府出台城市更新改造措施，效果不理想，即使政府有一些所谓让利，开发商、业主矛盾依然尖锐，很容易出现利益分类不均衡，另一方面就是政府监控力度减弱，导致出现类似佳兆业的问题。

　　“旧改项目现在难做，对于企业来说也是巨大压力，大部分处于停顿状态，实质性推进很少，当初政府既定的政策措施并不能实质性解决旧改过程的问题，需要重新梳理界定”，宋丁表示。

　　冼村旧改的僵局何时能解开，保利地产方面也并未作出更多预测。李铭预计这场马拉松式旧改时间推进恐要从五年计划延期变成九年计划，才可能真正进入动工阶段。(来自：网易)

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