很多年了，恒隆地产的老板陈启宗一直自诩是“香港股市里最赚钱的商业地产公司”。他做的恒隆广场的投资收益率是其他地产商的一倍多。

　　也正是因为这一原因，他的名字在内地被神话了，大家都以为陈启宗是商业地产的“经营之神”。

　　1月26日，恒隆地产公布了截至2014年12月底公司全年业绩，大大高于此前的市场预期。公司各项数据全面飘红，基本纯利超100亿港元，同比暴增98%。更是让大家觉得恒隆牛得不得了。

　　邦地产君梳理财报却发现，恒隆的神话完全靠的是恒隆90年代末期在上海拿的两个项目--恒隆广场和港汇广场。除了这两家公司，恒隆的业绩几乎可以忽略不计。济南恒隆广场甚至成为内地唯一明显下滑的项目。公司正在改变二三线城市战略，转向更有把握的“新一线”城市杭州。

　　恒隆的高回报来自上海

　　2014年，恒隆地产的香港和内地业务、物业销售与租赁业务均出现不同程度的增长。租金收入方面，中国内地增长11%到39.16亿港元，香港增长6％达到33亿港元。物业销售营业额飙升2.93倍，达到98.14亿港元。

　　从年报中不难看出，恒隆的租金收入仅仅微增，而物业销售业绩出现大幅增长。

　　2014年，天津恒隆购物广场、无锡恒隆广场办公楼开幕。目前，恒隆地产在中国内地商场的零售总额超过100亿人民币。

　　在年报中，恒隆地产将上海市场和上海以外市场分开盘点。值得注意的是，上海两家恒隆广场租金的贡献达到27.75亿港元，而上海以外多个恒隆广场累计贡献仅11.41亿港元。上海业务对内地的业绩贡献高达70%，恒隆地产在内地的业务仍然处在对上海两家商场高度依赖的状态下。

　　“内地反腐措施持续对奢侈品产生影响。”年报写道，“由于中国内地多家恒隆广场都处在开业初期，利润率比较低。”上海恒隆广场零售额下跌4%，港汇恒隆广场零售额上升3%。公司首次明确透露，在上海上调了两家恒隆广场租金。

　　世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨告诉邦地产君,恒隆地产多年来一直存在上海项目贡献比例较大的情况,近年来,“上海”的占比已经有所减少。恒隆地产一直希望在二三线城市复制上海的成功，即开发持有型的高端物业，选择消费力强的城市。

　　经营之神需再次正名

　　上海两个项目的成功有其历史原因。当年，上海的市中心的商业地产地块几乎只有香港开发商才有足够财力可以获取，本身缺乏竞争。从2000年到现在，也是上海零售市场发展的高峰。地理位置的优越，和商业发展的机遇，共同成就了恒隆。可以说，恒隆的成就，是时代发展的产物。

　　但是，时过境迁，零售市场目前竞争加剧，电商又不断蚕食零售市场的份额，商业地产企业要实现很高的收益，并不是件容易的事。

　　目前，恒隆地产在上海以外运营五个购物商场，分别位于济南、沈阳、无锡和天津，这些商场大多是在2010年以后运营的。恒隆地产披露，这些业务处在培育期，在完成第一个或第二个租约后，要进行租户优化，出租率因此会受到影响。

　　财报盘点了2014年中国内地多个恒隆广场的表现，大部分表现均好于上年同期，但与当年的恒隆广场和港汇广场开业四五年后，租金回报就可以达到两位数以上增长相比，这些地方的租金增幅还有差距。

　　特别是济南恒隆广场表现仍然不尽人意。年报称，济南恒隆广场已开业三年，许多租户首个租约到期。商场进行租户组合调整，通过增加娱乐、时尚购物和非购物元素以渠道较为传统的奢侈消费类别。全年商场租金减少8%，出租率下滑至82%，零售额下降2%。

　　2014年，济南恒隆广场传出众多品牌退租、空铺的消息，恒隆方面对外解释称，空铺是由于多个品牌首个租约到期，没有续租，需要调整。与此同时，沈阳的两家恒隆广场虽获得业绩增长，仍然饱受客流不足的质疑。

　　2014年8月，在接受邦地产专访时，恒隆地产主席陈启宗表示，沈阳的恒隆广场此前受到道路施工的影响，也存在定位过高的问题，因而需要调整。他表示，大部分商场在入市初期都必须经历较为艰难的过程。他强调恒隆地产的发展思路是瞄准内地二三线城市，因为内地一线城市市场饱和，很难拿到面积足够大，地段又好的地块开发商场。

　　然而，恒隆地产内地的下一个项目的选址却不同寻常。2014年11月，恒隆地产多个高管考察杭州，并透露，希望在杭州百井坊地块打造恒隆第11个项目。杭州百井坊巷地块所处的杭州延安路商业街集中了多个商业项目，包括杭州大厦、银泰武林总店、嘉里中心等。

　　“杭州市全国最近接近一线的城市，恒隆多年前曾调查过杭州，但最终选择放弃，才去了济南、无锡。商业地产行业比较常见的思路是在内地先布局上海、北京、杭州、成都，再考虑其他城市。”一位曾在恒隆地产担任高管的商业地产人士告诉记者，恒隆业绩的爆红，很大程度上受益于香港住宅的销售，内地上海之外城市的经营状况，并没有明显改善。

　　对于是否改变二三线战略，恒隆地产方面昨日没有回复邦地产君的询问邮件。(来自：邦地产)

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