2015年，首例房地产债务违约事件，并未发生于预料中的中小房企，而是佳兆业——这个拥有海外上市融资平台的深圳龙头房企。令人大跌眼镜之下，该案例被业内喻为“黑天鹅”事件。近日，继深圳上千套房源被政府锁定之后，该公司在广州的两大项目部分正在预售的房源也被广州市国土房管局锁定，暂时不能进行销售，其公司现金亦被银行冻结。

　　导火索本是佳兆业一笔海外债券违约，而引发恐慌和追债的却是国内的金融机构债主们——银行、信托共计24家金融机构已向法院申请查封佳兆业资产，佳兆业最终会走向破产还是重组，成为业内最为关注的大事。而据接近佳兆业人士对中国房地产报透露，公司并没有正式破产，但可能有重组方案。

　　这其实更多是一个金融方面的连锁反应事件，而非单纯的房地产事件。房企多年高杠杆走钢丝运营状态，看似无虞，然而，在房地产行业下行压力下，当其资金链的某一个环节出现问题，其不良信用被放大，就更容易引发与之相连的金融机构的恐慌，继而企业无法借新偿旧，资金转不起来，高负债又集中到期，即使企业有好的开发项目也无法立时变现，等待房企的就会是破产或重组。

　　这种逻辑下，2015年恐怕还会有更多地产 “黑天鹅”事件出现，尤其是激进型高负债房企。

　　离岸债违约引发金融“挤兑”

　　深陷债务危机的佳兆业集团正面临被债主追债的局面。更严峻的是，记者了解到，佳兆业的意向合作伙伴宁可赔付部分违约金也要与其终止合作，佳兆业想要对债务展期已不可能。

　　事件始发于2015年1月1日，佳兆业披露了对汇丰银行4亿港元贷款的违约，并表示“后续也有可能进一步触发其他债务的交叉违约”。虽然在1月7日，佳兆业接到汇丰银行的豁免通知，但国内多家银行、信托机构开始通过法律途径控制潜在资产损失。先是中信银行等15家金融机构向法院提出诉前财产保全，申请查封佳兆业资产。近日，随着广东华兴银行股份有限公司深圳分行、鑫沅资产管理有限公司等5家金融机构加入追债行列，已有24家金融机构向法院申请查封佳兆业资产。

　　头顶巨额债务疯狂拿地成为佳兆业债务违约的一个重要因素。

　　据2014年半年报披露，截至2014年6月底，公司总借款为297.73亿元，需在一年内偿还的借款逾60亿元，需在两年后五年内偿还债务为47亿元。值得注意的是，与佳兆业存在往来的金融机构至少达11家，其中近半是信托融资，至少有4款信托产品将于今年上半年到期兑付，规模约43亿元。其中一笔金额25亿元的信托将在今年1月到期。而在2014年上半年，佳兆业购买土地款共计人民币90亿元，其中98.4%位于一线城市及省会城市。

　　佳兆业债务违约发生后，曾向其提供过融资的平安信托、华润信托、爱建信托、外贸信托等均处于自危状态，并向法院要求佳兆业提前兑付信托产品。

　　其中，平安信托对佳兆业的融资金额最大。2014年4月和10月，平安信托通过两款信托计划，共计向佳兆业融资近29亿元。其中，2014年4月22日，平安信托发行“平安财富·翔园17号集合资金信托计划”，募集规模25.1亿元，其中A类金额25亿元，期限9个月，也就是说，该25亿元信托计划于1月21日到期。1月8日，平安信托向法院申请了诉前保全。

　　对于该笔即将面临兑付的信托产品出路，平安信托对本报官方回应道，“针对目前续存产品，正积极采取各种措施保护投资人利益。与此同时，平安信托正在通过多种途径，了解最新的进展情况，我们将竭尽所能、勤勉尽责地履行受托责任。”

　　1月12日，爱建股份发布公告称，其子公司爱建信托已向上海市第一中级人民法院起诉，要求佳兆业下属公司提前归还6.5115亿元信托借款本息，法院已经受理，将于3月11日开庭审理并裁定冻结佳兆业杭州公司6.5115亿元账户存款。

　　在国内金融机构纷纷申请资产保全的同时，佳兆业海外债务交叉违约、被清盘风险也在加大。

　　“从法律程序上看，接下来会有两种处理方式，一类是直接强制执行，法院先是冻结企业资产，然后直接进入资产处理程序，拍卖变现；一类是，司法保全，这种情况下企业资产不能转移，但是企业可以使用，问题是房地产资产肯定都是要出售，产权要转移，如果全部查封，有些项目签了买卖合同或已预售，就会引发一系列连锁反应。”上海申达律师事务所房地产专业律师沈亢在接受中国房地产报记者采访时表示，除非有大公司愿意收购佳兆业，否则其结局就是破产。

　　更多地产违约

　　风险将被触发

　　房地产开发商高价拿地高杠杆融资风险已经被警示了多少次，这一次，恐怕“狼真的来了”。

　　佳兆业事件尚未平息，近日，又有媒体曝出，上海神秘富豪张志熔最亲密的一位合作伙伴远避美国，留下国内与恒盛地产合作的项目陷入多起诉讼，并被法院查封。同样，其背后多个民间借贷者及数家信托公司受到牵连。其中，中融信托在去年5月，为恒盛地产全资附属公司上海恒冉融资7亿元人民币，用于开发恒盛地产位于上海奉贤的项目。

　　不同于佳兆业的突然倒塌，恒盛地产的债务风险其实有迹可循。从2012年开始，恒盛地产的发展势头急转直下，至2014年中期仅销售19亿元，并开始亏损，且半年亏损多达2.21亿元。

　　不止是恒盛地产，整个房地产行业的资金状况都已达到历史最差。

　　据克而瑞研究中心的一份研究报告指出，去年三季度，房地产行业净负债率在100%高位上环比企稳，而不同规模的房企显著分化。总体上，大房企负债率和负债结构全面优化，但中型房企负债率继续恶化，小房企净负债率在高位徘徊。其中，中粮地产、华侨城、金融街(000402,股吧)、金科等15家中型房企净负债率为137%，环比上升3个百分点，逼近高位警戒线；120家小房企净负债率109%，环比微增1个百分点。近年来扩张迅猛的泰禾、阳光城(000671,股吧)两家闽系房企的净负债率更是高达546%和454%，环比均激增约70个百分点，同比均飙升约300个百分点。本报统计的132家上市房企中，截至去年三季度，净现金流为负值的房企高达67家，占比一半以上。

　　这不仅仅是数字，而是揭示了开发商们赤裸裸的资金链危机。

　　在整体市场不景气的同时，持续加码的反腐败更令行业雪上加霜。作为政商关系较为紧密的重点行业之一，不少地产大亨受到牵连，令企业经营横生变数。

　　“中小型房企违约风险在加大，因为房地产囤地的商业模式导致其必须要依靠债务展期来维持资金链，任何一种因素导致其一次债务违约，就会引起一连串违约，这是房企财务特征决定的。”盛富资本总裁黄立冲对本报记者分析表示。

　　而对于房企债务上“借新还旧”的风险，业内已基本达成共识，谁都担心成为击鼓传花中的最后一个人。尤其是在，佳兆业爆发债务违约事件后银行、信托首当其冲，也为更多的金融机构敲响了警钟。

　　“2015年房地产信托兑付违约风险比2014年还要糟，关键是市场问题，房地产市场想要回到以前状况不可能了，局部市场可能会好一些，但大部分市场情况不妙，这对房地产信托冲击会很大。”用益信托首席分析师李旸对本报记者分析表示。

　　此外，来自于汇率变动导致的海外债风险也在加大。

　　“2015年人民币贬值的压力还不算很大，但是到了2016、2017年可能人民币会掉入一个相对长期的贬值周期，房企海外债还款压力会更大，房企须警惕海外投资的汇率风险。”黄立冲警示道。(来自：中国房地产报记者 许倩)

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