1月16日，吉林市万科松花湖滑雪度假区迎来了首批客人。尽管对于万科而言，这只是一项游离于传统地产业务之外的“外行生意”，但松花湖项目背后，却是万科深度转型的必经之路。
自2011年开始明确转型“城市配套服务商”以来，万科在多种商业物业上开始实行多点布局。从购物中心、社区商业到养老地产、度假项目，万科转型的步伐一次比一次远。近日，万科管理层不约而同地表态，未来几年内，万科将拆分相关业务单独上市。
“地产行业在未来三五年之内一定会派生出很多新的物业，在这个产业链上会有各种新的增长点，万科思索的转型是业务增长点，而不是包袱。”万科北京区域首席执行官毛大庆认为，传统地产业务的重资产模式才是“包袱”。
“松花湖”试验场
松花湖项目或许是万科未来分拆业务上市的一个切入点。
“休闲度假物业将成为万科未来业务的重要组成部分。”万科集团总裁郁亮对记者表示，此前万科重新梳理了在白银时代的新三大业务，即住宅地产、消费体验地产和产业地产，这也是万科对“城市配套服务商”的新定位。
作为万科首个消费体验类地产项目，郁亮对松花湖项目寄予厚望，认为这是万科尝试新业务转型的一个全新的开始。但这门万科从未接触过的生意并不简单。
“松花湖度假区四年前就已经开始筹划，但真正动工是在2013年，只用了一年半的时间就建成了。这代表万科对于新业务投资的决心。”作为这门新生意的负责人，松花湖项目凝结着万科高级副总裁丁长峰多年的心血。
也就是在2013年，一向不赞同万科多元化的万科董事会主席王石开始强调万科转型的必要性，“再次由专业化向多元化过渡。”随后的2014年8月，久未出现在媒体视野的王石亲自为万科松花湖项目做了推广。
按照万科的计划，松花湖度假区项目位于吉林省吉林市，总体规划面积约20平方公里，总投资达400亿元。目前开始营业的部分为项目一期，共投资12亿元。目前已经投入使用的设施有滑雪场、商业街、青山客栈和五星级王子酒店。
“目前，万科度假地产比例还非常小，我们希望找到商业模型后独立出来，成立集团独立的事业部。”丁长峰称。
但对于郁亮来说，松花湖的样本意义明显大于实际意义。
“最近五年我都不指望滑雪场赚钱，可能至少要等到五年到十年之后才能盈利。”作为万科做滑雪度假的第一个项目，郁亮认为这个项目承担着很多探索的责任，因此万科把回报期设定得比较长。
从“小草业务”到“分拆上市”
“我是不是能将养老业务做成三年后能够上市的业务？我是不是能够传承好毛总对社区商业、商场的经营经验，把它变成三年内可以上市的业务？”接替毛大庆（楼盘）的万科北京公司新任总经理刘肖在只言片语中透露出他来到北京公司的“野心”。
在2014年被绿地抢走业绩规模的销售冠军后，寻找“风口型业务”成为万科一线公司的一项重要任务。
用毛大庆的话来说，现在整个房地产行业都在转型，万科在做的就是让一线城市去发挥，让基层创造小草业务，再通过实践慢慢生长出别的东西。
北京万科总经理刘肖则称，万科将来的养老业务应该是以服务公司为主体，未来会单独上市。
此外，万科的商业地产也将有新动作。
“我们初步计划是在一季度末成立一家独立的商业地产公司，6月底完成这25个商业中心资产的错位，目标是建立一个统一的万科商业地产品牌，并形成一套统一的工作标准和系统。”万科商用地产的新任负责人丁长峰表示。
公开数据显示，万科持有物业资产储备目前已超过700万平方米，包括购物中心、写字楼、社区商业等形态。据丁长峰介绍，万科目前已经营业、在建及规划中的购物中心有25个，布局在多个城市，购物中心投资达到200亿元。
为应对万科在业务内容上的转型，万科早在前两年就开始实行轻资产的运营模式。2014年底，万科将旗下5个社区商业项目打包，将其大部分股权出售给东方藏山资产管理公司，同样是以资产平台公司的形式，万科负责运营管理。
至于万科其他业务的发展，丁长峰表示，目前度假、养老业务现在占比较小，还处在培育期，等找到商业模型后，也会独立出来成立事业部。
“市值管理是万科未来非常重要的内容，在住宅贡献的1500亿元市值以外，我们还要考虑十年以后，万科可能做一万亿元的市值，除去传统业务之外的市值由哪些业务种类承担。”丁长峰表示。(来自：华夏时报 董映颉)
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