万达商业上市不到一个月，万达集团就抛出了第四次转型计划。按照万达集团董事长王健林的规划，5年后，万达将形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，万达将从以房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。曾经依靠快速周转、以售养租的万达商业地产，也将在自己的主业上开始轻重并举。在全国已开业了109座万达广场之后，越来越“重”的万达，正在向“轻资产”方向转型。
由重到轻
1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。万达方面对外表示，这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，开创全新的商业模式。
在过去，万达城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场，被称为重资产模式。而轻资产模式，则是万达广场由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这种投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。
“这种轻资产模式没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。”万达商业相关负责人称。万达不需投一分钱，但每年获得的收益相当可观，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。
据万达公布的数据显示，截至2014年底，万达实现了109座万达广场的开业。2014年全年，万达集团实现收入2424.8亿元，同比增长30%，其中万达商业地产合同销售收入1601.5亿元，同比上升26.8%。去年全年万达实现租金回款110.8亿元，同比增幅为32.7%，租金回款完成率达100%。
过去的万达模式，是依靠快速执行力做好现金流，每个项目自土地收购的18个月内完工，24个月内开始运营购物中心。以售养租时期的万达，既要考虑资金投入，又要同时兼顾招商和前期运营。
彻底转型
“任何一个实体商业地产，最终都要完成其金融属性，实现商业与金融、实体与虚拟的对接，这是未来的发展大势，也预示着万达进入一个新的发展阶段。”亚太商业不动产学院院长、全联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波对记者表示。
除了商业地产实行轻资产的创新模式，万达还将加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，5年后将形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。
这也是万达提出的第四次转型，也是范围更广、力度更大的一次全新转型。按照规划，万达文化旅游项目将从今年开始进入丰收期，文化集团收入计划达到450亿元;电商公司将开业成都云数据中心，完成15个智慧产品的上线，继续搞好线上技术研发，做好支付规模;金融领域，今年一季度将成立万达金融集团，并于年内并购1至2家金融企业，向互联网金融方向迈进。
同时，万达也将从中国企业转型为跨国企业，今年将完成2至3家较大规模的并购，5年后海外收入占比将超过20%。
压缩传统业务
当中国房地产市场告别黄金发展期，万达以售养租的传统模式也不得不遭遇天花板。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦对记者表示，一方面，万达广场已经遍布100多个大中城市，如果继续发展，下一步无疑会深入相对欠发达的四线城市，合作的模式将转移未来开发可能出现的潜在风险;另一方面，也是更为重要的，通过这种合作模式，万达正在压缩对传统业务的资金投入。
按照万达的规划，5年之后，万达集团服务业收入、净利占比力争超过65%，而房地产销售、净利占比将低于35%。
“对于商业地产商来说，如何适时地进行资产退出，将是关键所在”，陈曦说。去年出台的房地产投资基金(REITs)新政策，为万达推出轻资产模式提供了极好的政策背景。
去年10月，中国人民银行和银监会通知要求，“积极稳妥开展房地产投资基金(REITs)试点”。之后不久，苏宁公司将旗下11家门店资产以不低于40亿元人民币的价格转让给中信金石基金管理公司，并成立私募投资基金，开拓创新性资产运作模式。苏宁公司董事会认为，此次资产转让除了提高资产、资金使用效率外，还有助于推进公司O2O融合发展，促进企业转型升级。业内人士认为，在电商投资的大势下，苏宁没有必要养着那么多的门店，“甩包袱，求效益”成了必然的选择。
“一定意义上说，万达与苏宁的情况颇为相似”，陈曦说，作为房地产证券化的重要手段，REITs被视为商业地产的最佳出路。在新政策的刺激下，不少金融机构正在积极寻求项目合作。在这样的背景下，万达与基金的牵手，就更加容易理解。
（京华时报 记者 潘秀林）
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