昨天，我对万达的轻资产概念提出了三点疑问，业内朋友们的回答踊跃，很多观点特别有意思，因此今天我将这些回答汇总，并对这些回答进行“再思考”。

　　第一个问题，为什么和基金合作部分仅考虑租赁收益，不考虑销售。业内朋友们的回答主要分为三种：合作部分不是综合体，只是针对商场；销售收入归基金所有；销售收入归万达所有。

　　万达广场作为一个项目整体是拆不开的，包括了商业办公和住宅，土地性质也会限定。而如果销售收入完全归万达的话，根据公告，20个万达广场的240亿元将全额由基金公司投资，如果万达不但能拿到销售收入还能分到租金利润和管理费，并不符合常理。所以，合理的解释只有销售收入归基金所有。

　　第二个问题，万达商业的租金回报能否令人满意。有人认为，合作伙伴可能愿意长期投入，愿意有一个比较长的培育期；也有朋友认为，万达可能会对合作伙伴的投资在一定范围或条件内做保底，这也是前期回报无法满足投资人时的一种手段；另外也有万达内部人士回答，虽然万达的平均租金不高，但这是100多个一到四线城市的平均值，已经很高了，如果换了其他公司运营可能租金比万达还低一半。我同样很同意这个说法，但从中我们也能看到商业地产的运营压力。我并不认为商业地产租赁未来有很大的发展空间，尤其是如今电商对于传统商业的冲击还在加大。当然了，如果万达的O2O模式能够实现，那就另当别论了。

　　此外，问题二中还有一点没有回答，就是万达的持有面积中为什么只有56%能产生租金回报，其他44%的价值在哪里，希望有人能够答复。

　　第三个问题，为什么基金参与的是新建万达广场。这个问题有基金业内人士回答我，可能是由于原有的万达广场租金回报太低没有想像空间，另外大多数已经运营项目是已经被抵押的了，不好处理；万达内部人士则回答我，轻资产的20多个项目并没说在三四线城市，我也没说项目一定会在三四线城市，只是一二线城市的土地稀缺，非常难拿，逻辑上未来项目更容易出现在三四线城市，这点让我们拭目以待；另外也有人和我的想法一样，认为此次参与的基金公司貌似“不太专业”，之前没看到这些基金进行过类似运作。

　　透过现象看本质，万达的轻资产还是概念大于实际，短期内考虑的还是通过大资管模式来拉升股票价格，使得资本市场不按传统房地产模式对万达进行估值。当然，万达确实也是在做轻资产模式的尝试，但试点之路遥遥无期。不过最终要在股价上看到效果可能过于一厢情愿了，现在已经不是光靠一个概念就能拉升股票价格的时代了！(来自：自媒体 丁祖昱评楼市)

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