编者按：根据新华房产统计，截至2013年底，常州在建和已建成的商业综合体共39个，人均商业面积达4.1平米，而按照通用的国际标准，人均商业面积1-1.2平米属于正常范围。

　　2014-2015年初，包括迪诺水镇、万都商业广场、荣盛曼哈顿商业广场、武进万达广场、五洲国际广场在内的多个大型商业及商业综合体开业。在常州这个常驻人口400万，沪宁线上的三四线城市，让开发商倍感压力的不仅是住宅的高库存，还有商业项目的高密集度。

　　诸多商业综合体中，五洲国际广场作为唯一地跨常州无锡两座城市的项目，预计将于2015年1月正式开业。从前期表现及市场同类产品比较看，该项目人气和销售成绩表现均不俗，值得作为样本研究。

　　落地

　　目标精准

　　五洲国际广场由五洲国际集团开发，该公司总部位于无锡，自2004年起开发运营商业地产，2013年6月开始在香港联交所主板正式挂牌交易。

　　作为起步城市，五洲集团在无锡有五洲国际装饰城、五洲哥伦布广场、五洲小商品城、工业博览城等多个不同类型商业项目，事实上位于常州江阴交汇处的五洲国际广场同样没离开无锡地界，本土作战的优势依旧明显。

　　2012年11月，五洲国际集团旗下中南置业有限公司摘得无锡江阴璜土镇地块，土地总面积36272㎡，成交价10340万元。土地成交后，项目负责人接受媒体采访时表示，五洲的规划是将该地块打造成一个全新的乡镇综合体项目。同一时间，五洲集团负责人指出公司的发展目标是到2020年前，五洲计划建设并成功运营100个城市综合体。

　　从地理位置看，乡镇综合体的定位可谓精准。在常州市民心中，以新北区黄河路为界，以南亲近万达，尚有市区气息，以北则完全进入乡土之地。之于江阴市民同样如此，对璜土镇居民而言，进入常州市区或比到江阴中心城区更快捷。

　　五洲国际广场策划经理薛文君告诉记者，项目前期规划目标辐射人群30万。业内人士则表示，随着常州北部新城的持续发展，这个数字还算是保守估计。

　　营销

　　针对性强

　　克而瑞房价点评网提供的数据显示，2014年常州重点在售的商业(包括商业综合体)共21个，其中美吉特家居建材广场成交627套居成交套数榜首位，其次是万都商业广场329套，五洲国际广场成交247套，排名第三。

　　根据成交情况统计表，五洲国际广场2014年商业成交均价约18207/㎡，成交总面积8167㎡，总成交额约1.5亿元。

　　今年3月，五洲国际广场购物中心开放认筹，举办了专门的启动仪式。与一般认筹推广不同的是，五洲在传统“交多少抵多少”的承诺以外只要交认筹金就送实用性很强的餐具等礼品;4月份，五洲推出“全城看铺送豪礼”活动，将认筹分为三个阶段三次推广，每往后一次礼品都在前一次基础上有所增加。今年7月开始10#楼公寓认筹，推出啤酒美食音乐节活动;9月中秋节，家电0元抢活动……

　　据悉，2014年五洲国际广场包括开盘等节点在内平均每个月举办一场大型活动，且每场活动吸引周边群众至少1000人次。据五洲工作人员介绍，最近一次邀请干露露到场的活动到场人数约5000人，挤爆活动场地。

　　总结起来不难发现，“接地气”是五洲营销活动最大特点，用活动策划者的话来说，项目目标客户清晰，营销活动针对的群体自然明确。

　　机会

　　城镇化进程

　　推进城镇化不是一个新词，加快推进城镇化则是近两年相对较新的语境，因此城市综合体才有衍生出乡镇综合体的机会。

　　总部设在芝加哥的房地产中介仲量联行的总裁兼执行长Colin Dyer表示， 中国的城镇化进程、投资机会匮乏加上土地短缺导致供应有限将重新引发买家的强烈兴趣，再次推动中国楼市上扬。

　　克而瑞机构常州总经理房价点评网首席分析师戈文问认为，两城交界处建设综合体项目辐射人群相当于社区级商圈或稍高一级，不足之处是区域限制更强，优势在于填补地区空白。因此落地越早，越能有足够的消费人群。(新华房产调查 记者 李荣)

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