销售物业遇冷 “后市”如何？
中国房地产行业经历了近年来爆发式的增长，在经济发展放缓和持续的宏观调控政策下，各家房企都面临着这样那样的难题，万达商业地产也不例外。作为万达商业地产主要的利润来源——物业销售，正面临着销售疲软的考验。
写字楼和住宅是万达商业地产的主要销售物业。根据招股书，2011年至2013年，万达商业地产销售物业的收益分别为455.05亿元、505.73亿元、749.81亿元，占其总收益的89.6%、85.6%、86.4%。而在2014年上半年，销售物业的收益为162.93亿元，比上年同期下降近四成（38.6%）。尽管其他两项业务租赁物业和酒店经营分别获得35%和23%的增长，但总体收益仍减少27%，毛利减少38亿元。
销售物业仍然是万达商业地产主要收入来源，与投入相比，租赁物业和酒店经营收入几可忽略。以石家庄裕华万达广场为例，该广场主要包括购物中心、酒店、写字楼、SOHO、供出售的商铺等，总投入70.79亿元，2011年9月投入运营。2013年全年，该广场租金收入为9770万元，仅占到总投入的1.4%，酒店收入约4300万元，占到总投入的比例仅为0.6%，可忽略不计。
然而，受到经济环境的影响，销售物业开始遇冷。
国家统计局公布的数据显示，今年1—8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降8.9%；商品房销售额41661亿元，下降8.9%，其中，住宅销售额下降10.9%，办公楼销售额下降19.5%。
第一太平戴维斯发布的2014年上半年华北区主要二线城市甲级写字楼市场数据，涵盖了天津、沈阳、大连、青岛、西安、郑州、济南等城市。报告称，各城市租金增长乏力态势愈加明显。除大连外，各城市整体空置率徘徊在17%-33%，明显高于四个一线城市的4%-13%。报告还称，与国内主要二线城市境况相仿，迅速发育中的华北区二线城市甲级写字楼市场未来3-5年供给过剩问题将进一步加剧。
万达商业地产在报告中提到的上述7个城市共建有万达广场18个，其中仍有6个尚未竣工。而万达商业地产的178个物业项目分布于全国112个城市，其中北上广一线城市只占13个，主要分布于二线以及三四线城市，其中三四线城市的项目数量超过半数以上。
在当前重点城市调控压力加大的形势下，商业地产向三四线城市转移成为一种趋势。2014年万达商业地产新开工项目也多集中在三四线城市。
而今年一份“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)”指出，“鬼城”指数位居前十位的城市基本为三四线城市。这些城市无论是城市规划还是商业环境，其规范化程度和专业水平均有待提升。
或许，众多商业地产企业期待的发展潜力只是“看上去很美”。
中国容得下那么多购物中心么？
尽管销售物业是万达商业地产收入的主要来源，但是万达商业地产一直推崇的都是它的租赁物业，在万达商业地产2014年高达4205.47亿元的物业估值中，投资物业估值（主要为租赁物业，包括店铺和商场）占42.5%。2014年上半年万达商业地产净利润49.2亿元。投资物业公允价值增加了52.3亿元。
持有可持续升值的租赁物业是外界看好商业地产长期发展的重要原因。
万达广场选址，有严格的要求和一系列成熟的标准，交通、人流、目标消费人群等因素都是需要充分考量的因素。然而，即使如此也抵不过“狼多肉少”，尤其是在各地大力招商引资和“土地财政”的背景下。
2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产呈爆发式增长。而一般商业地产施工需要2-3年，2010年开始的爆发式增长，使得近两年的商业地产竞争尤其惨烈。2014年以来，全国多地百货商城出现“关店退租”现象。
万达商业地产招股书显示，此次募集资金用途方面，其中90%的募集资金将用于10个物业开发项目的融资，包括广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场、乌海万达广场、阜阳万达广场等。
以哈尔滨哈南万达广场为例，不仅该广场据城区较远，交通配套等均不到位，而且目前哈市各个区域都有城市综合体项目相继落地，像哈西万达广场开业已逾一年，群力远大购物广场开业在即，香坊永泰城泰泰奥特莱斯将于年底开业，松北区城市之星也将于明年开业……哈南万达广场开发成功后，万达能否像既往一样快速回笼资金，能否继续维持其在一线城市的高利润，都还是个未知数。
另据报道，由于招租难、经营难，广州番禺万达广场曾比预期延迟了开业时间。而万达广场的这一现象早已不是第一次。
一二线城市尚且如此，三四线城市人口规模不足，消费能力有限，更存在商业地产泡沫破裂的隐忧。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令称，贵州省2013年全省起动100个城市总合体，“贵州这个地方能建100个城市综合体吗？贵州是最贫穷的，人口收入可以查查，三五千块钱，四五千块钱而已，这怎么可能搞城市综合体，没有支撑的消费人群。”
“到处是商业地产圈地，到处是大综合体，一个几十万人的城镇都有几个大综合体，最后只能用来养老鼠。”2014博鳌房地产论坛上，恒隆地产董事长陈启宗直言。
截至目前，万达商业地产已完工投资物业建筑面积为14.7百万平方米，主要包括总建筑面积约为10.2百万平方米的购物中心。此外，尚有56.5百万平方米的开发中物业。
中购联发布的最新研究报告显示，截至2013年底，中国购物中心存量达3450家，到2015年中国购物中心的总量将达到4000多家。
有报道称，在美国购物中心发展的黄金时期，50年间建有超过1500家大型购物中心，但截至目前，美国境内只剩1200余家，其中有很大一部分在门可罗雀的市郊慢慢荒废。
相比之下，中国真的容得下那么多购物中心吗？
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