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如何保证高增长？
从2005年首次筹谋上市至今，万达商业的上市之路已经历了近10余年的坎坷。
对于赶在2014年结束之前急预实现这一梦想的万达来说，其需要回答投资人的一个最关键的问题就是，其核心净利润未来如何继续持续高速增长。
众所周知，眼下，国际市场普遍看淡内地房地产业，认为内地楼市的黄金期已过。而标准普尔近日表示，中国房地产可能面临降级风险。
在万达商业的招股书显示，其称“开发及销售住宅、办公及零售物业”、“开发、租赁及管理持作投资的商业物业”和“开发及经营酒店”为三项主营业务。
尽管万达将自身定位于“以售养租”的商业地产商，但从其目前的收入结构来看，物业销售收入依然是公司收入的主要来源。
2011~2013年，万达物业销售的营业收入占比分别为89.6%、85.6%和86.4%。而同期内物业租赁及管理营业收入分别为37.69亿元、58.43亿元和84.83亿元，租金收入占比尚不及1/3。
倘若以此来看，万达商业地产仍然无法摆脱大多数房地产企业目前面临的困境：毛利率下滑、负债率上升，且租金收入在整体收入中占比不高。
对此，一位消息人士对本网透露称，万达的商业的物业租金每三年左右会进行一次大幅调整，一般每个万达广场在开业初期都会给出一个“有竞争力的租金”以吸引尽可能多的商家满负开业，而随着之后的运营积攒起人气以后，将会进行调租。
本网整理万达商业招股说明书数据亦发现，在109家万达广场中，在2012和2013年开业的分别有18家，2014年开业的达到24家。换言之，有超过一半的万达广场都是在过去三年中密集开业的。该人士称，从明年开始，这些广场都将陆续进入调租期，届时万达物业的租金水平有望会出现大幅提升。
万达商业招股书亦显示，物业租赁及管理营业的收入的毛利率自2011年起均保持在62%以上，2014年上半年更是升至68.9%，成为万达商业地产三大业务板块中利润率最高的业务。而2014年上半年，物业租赁及管理收入更是超51亿，同比增长33.9%。
不过亦有不同声音。克而瑞研究中心的分析师朱一鸣就认为，购物中心主要位于二三四线城市，在一线城市也以郊区地段为主。在电商的冲击下，实体商业的经营变得越来越困难，他认为这是万达未来租金收入增长最大的障碍。
万达并非对此毫无知觉。事实上，一些改变早已在悄然发生。
以万达目前主推的第三代万达广场为例。根据最新数据，在最新的第三代综合体的构成中，其中零售贡献营收59%，娱生活服务贡献14%，餐饮贡献23%，娱乐贡献4%，而为了迎合O2O浪潮，万达眼下还正在减少零售业态，提高生活服务类业态的占比
王健林想要打造的是一个完整的商业闭环，即在线下有着上百座万达广场和几十家酒店覆盖了100多座个城市，线上则是大歌星、餐饮和万达院线。而将二者联合起来的，则是主打O2O的万汇网。
这亦是万达选择是腾讯百度联手的原因所在。在王健林看来，腾讯、百度互联网巨头庞大的用户量将为万达带来巨大流量支持，从而为线下商场导入更高的人流量与提高用户黏性，
倘若这一梦想实现，那么万达故事将变得完整。未来的消费趋势是什么？人们喜欢玩什么？你都可以在万达广场里找见想要的：无论是逛街购买、还是吃饭看电影、甚至滑雪看大型show。
曾担任阿里巴巴美国千亿上市承销商的瑞信，在一份报告如此形容万达商业：“如果阿里巴巴象征着中国互联网一代变富的梦想，那么万达实现的是中国兴起的中产阶级能像发达国家中上阶层般生活的中国梦。万达销售住宅、经营商场及酒店，她更已经开始搭建主题公园、O2O购物体验，甚至已到海外并购，好比那英国的豪华游艇制造商。”
相关资料：主要投行投行研报对于万达给出的公允价值或远期股权估值范围
瑞信：3060-3760亿人民币
中金：2860-3170亿人民币
汇丰：2960-3260亿人民币
中银：3952亿港币（3159亿人民币）
花旗：3820-4550亿港币（3054—3637亿人民币）
高盛：2560-4270亿港币（2046-3413亿人民币）（经济观察网） 共2页 上一页 [1] [2] 万达商业地产欲问鼎港股集资王 万达商业地产上市或成港股今年最大IPO 万达商业地产今日公开发售 拟12月23日挂牌 万达商业地产募资超250亿港元 或成香港年度冠军 王健林的“电商梦”藏在万达商业地产里 搜索更多: 万达商业地产 |
