减法
2013年11月27日，万科首个购物中心—金隅˙万科广场正式对外试营业，成为万科组建商用地产管理部后的第一个项目，对于商业地产，毛大庆显然还有很多计划，借助REITs、私募基金等金融平台实现轻资产、高周转，学习香港领汇的经验，开创了社区商业资本化盈利模式 ……
不到一年的时间， 这些都陆续实现了。
8月29日，万科发布公告称，公司与凯雷拟成立资产平台公司，用于收购万科所拥有的9个商业物业。凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权，交易的价值可能在60亿-70亿人民币之间。
9月4日晚间，万科公告与重建南山私有公司订立出售协议，以约16.51亿元的价格出售万科全资拥有的上海万狮置业有限公司90%股权。万狮置业主要从事开发与经营上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块项目(虹桥万科中心)，该项目为建筑面积达110462平方米的国际A级写字楼。出售后，万科将负责后续开发及运营。
RECOSIA CHINA PTE LTD实际控制人为新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)，为世界最大的房地产投资公司之一，在全球拥有多项直接投资，主要包括办公楼、购物中心、酒店、住宅及工业地产等，同时通过房地产基金、信托、上市公司及贷款等间接方式进行广泛投资。
据专业机构数据显示，如果资本不分开运作，商业投资占比每增加10%，可降低投入资本收益率1%-1.5%，影响7%-10%的公司市值。投入资本收益率每掉1%，对股价影响为5%-8%。
而借助私募基金，万科商业地产实现了轻资产运营，不仅拥有持有型物业，为住宅配套服务，走可持续性发展道路，还可以回笼资金，缓解财务压力。
毛大庆在金隅 万科广场开业时就曾对记者表示，要学习新加坡商业地产的资本化运作模式，目标是“开一个商业就争取资本化一个”。
事实上，商业物业的轻资本运作，也越来越成为业内共识。华润置地(橡树湾 润景公馆) 也曾表示，正在寻求通过包括房地产投资信托基金和物业基金在内的多种金融工具来获得现金。在华润置地董事会主席吴向东看来，“仅仅依赖来自住宅地产项目的现金，难以支持更多和更快的商业项目开发。”
住建部政策研究中心主任秦虹指出，商业地产经营特征和现状，将倒逼资产证券化的发展。“资产证券化可以保证物业经营权的完整性，有利于提高经营水平和最大化提升商业价值，同时也能分散商业地产的风险。”
学习
“金隅万科广场一开业的时候我们就实现了轻资产的运作，得到了非常好的回报。对于商用项目的运作最大的前提是发挥万科的品牌精神，积极学习国际商业的运营经验，通过合作，不断地强化万科的商业不动产运营能力。”毛大庆对时代周报记者表示。
此前，毛大庆表示，万科“五菜一汤”实际上是向香港领汇模式学习做社区商业；2013年金隅 万科广场开业时，毛大庆再次表示：在社区商业产品线上，万科也在学习香港领汇的经验，香港领汇将社区商业资产打包上市，开创了社区商业资本化盈利模式。
据了解，领汇不仅是香港最大的房地产投资信托基金，也是全球10大以零售为主的房地产投资信托基金之一，其物业组合是以满足香港民众日常需求的小区购物中心为主。领汇拥有超过1100万平方英尺（约合102万平方米）零售设施，是香港最大的零售设施业主，对零售物业的管理运营经验丰富。
根据此前万科和领汇签订的意向书，双方将在接下来的两年时间内，在内地探索各种战略合作模式的可行性，共同寻找内地零售物业的投资机会，而理想的投资物业应地处内地人口稠密的小区，位于重要交通枢纽上，并能为周边地区的居民提供一站式购物体验。
万科住宅地产一直奉行“小股操盘”，以今年上半年为例，上半年万科新增加开发项目19个，对应的规划建筑面积约为264.1万平方米，其中4个项目的权益比例低于50%，6个项目的权益比例为50%或51%。但都由万科统一开发。
同样，在商业地产领域，尽管万科卖掉了项目80%-90%的股权，但并没有让出管理权，而是坚持引入合作者，学习对方经验，却牢牢把控着后续开发、经营和管理权。
要想轻资产，就必须得重运营，重运营就需要打造一个成熟的商业地产营运团队，而这正是目前万科所欠缺的。
而一旦万科将三大产品线的营运团队磨练成熟，就有可能像铁狮门一样，通过财务杠杆放大超额回报。（腾讯）
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