红商网讯：作为当地一家老牌上市房企，珠海华发实业股份有限公司（下简称“华发”）今年拿地的魄力之大实属罕见。继9月5日以23.7亿高价摘得上海浦东新区张江版块一宗热门宅地之后,11中14日于沪上再下一城，拿下杨浦区大桥街道117街坊地块。

　　120亿的城市布局

　　事实上，近期以来，华发股份相继在全国多地上演囤地好戏。

　　根据东地产财经周刊记者统计，华发今年在土地市场已斩获了10块宗地，累计金额突破120亿元，新增土地储备已经超过45万平方米，而这10块地除了珠海本地之外还遍布广州、上海、武汉等主要一二线城市，其中以23.7亿元成交的浦东张江南区住宅用地溢价率达到89.9%，成交楼面价达到25765元/平方米，刷新了该区域土地出让价格的历史纪录。

　　据悉，此番华发大举开疆扩土旨在突破珠海本地市场的局限性，实施全国扩张的战略，重点进军国内一二线城市。

　　对此，中信建投分析师苏雪晶向《东地产》分析：华发今年在土地市场的大幅动作并不奇怪，这主要是由于前期公司战略不当，土储位置和质量不佳。正是在这样的背景下，公司开始了大规模战略调整，旨在走出珠海，重新布局。华发今年的频频动作也印证了这一点。

　　华发相关负责人士也向《东地产》表示：“华发今年是转型升级的关键阶段，公司将依托珠海大本营向未来的战略中心上海大举转移。”

　　除了上海，华发已进驻广州、包头、沈阳、大连、北京、南宁、威海、重庆、武汉、成都、香港等地。广州是华发今年拿地最多的地方，这家珠海最大的国有企业大有将其变成第二个大本营之势。华发股份负责人在公开场合曾多次表示，广州将是继珠海之后的第二大核心战略城市，未来还将继续寻找机会在广州获得更多的土地储备。

　　珠海国资的全国化路径

　　可以看出，珠海华发在上海拿地的意愿非常强烈，作为新进上海的企业，买地意愿比较急迫，这也使得一旦出现优质地块，最终以高溢价成交。当然也有分析指出，这和上海近期优质宅地出让较少有关。

　　亿翰中国执行董事张华东告诉《东地产》：作为地方性国有企业，华发在全国的规模和品牌影响力不够，也是他积极进入上海的原因。而张江和杨浦两块地也非常适合其自身偏改善型住宅的产品定位。

　　根据中信建投发布的研报显示，华发正发力布局主流城市。其中，14年至11月份新增建筑面积109.8万平米，对应地价款119亿，公司9月份以89.9%的溢价率竞得上海张江地块，首次进入上海，13年管理层换届之后，公司布局战略强调按“以珠海为大本营，武汉、广州、南宁等一二线城市重点突破”方向贯彻。

　　资金方面，在华发股份港发布2014年三季报中，实现营业收入46.2亿元，增长18.7%；实现营业利润3.7亿元，下降4.9%；实现归属母公司净利润2.7亿元，增长2.7%；每股收益0.32元。

　　数据显示，华发9月末的一年内到期非流动负债和短期借款之和与货币资金的比重达到2.42，净负债率仍维持在221%的高位，经营活动产生的现金净流量净额为负3.6亿元；账面上所持的货币资金同比有明显减少。这表明华发目前资金有所承压。

　　中信建投分析认为，这主要是由于公司前三季度拿地过多，金额占销售金额比重达过大，从而使得短债压力及净负债率维持历史高位，杠杆提升明显。但对于阶段性的负债，要客观全面从企业发展战略来看，即使负债率高，在短期内问题也不是很大。

　　对于市场对公司资金的疑虑，华发股份相关负责人也对记者表示目前公司资金状况良好。事实上，华发股份背靠珠海国资，股东实力强劲，资信较佳。此前，华发股份于5月、6月相继获得2-3年期的中长期贷款约40亿元。资金的充裕和信贷政策的松绑使得华发将在土地市场上继续高歌猛进。

　　黄金时代的尾巴

　　“华发选择在这个时机进入上海，是因为拿地窗口已经打开，加之政策方面的支持，以及地价成本降低，预计华发未来需要做的就是实现快速去化。未来几个季度，增加土储是华发下一步的动作。”亿翰中国董事张华东向《东地产》表示。

　　反观这几日华发的价格，似乎也印证了这一利好，受益于沪港通的开启，和习总书记在APEC会议上发布的在广东、天津、福建三省扩大自贸区的决定，截至上周五收盘报10.59元，涨幅达9.97%。

　　不过，资本市场的预期反映着房地产业的分歧。

　　一直以来证券市场中的房地产板块一直被机构投资者青睐。房地产市场的高金融杠杆率，使得房地产行业平均利润率要高于其它大多数行业。然而，风水轮流转，现在地产股预期已发生了极大变化。

　　在房价疯狂上涨之时，地产商往往希望房价越高越好，地价高过周边房价的现象也屡见不鲜。但如果房价下行，那么高价昂贵的土地储备将成为拖累，甚至让开发商血本无归。因此，如何将手上的“烫手山芋”快速周转，通过调整市场策略，快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存成了高负债房企亟需解决的问题。

　　对华发股份来说，能否咬住楼市黄金时代的尾巴，时间将会给出最好答案。（来自：东地产）

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