核心摘要：在百度搜索“徐家汇”，其定义是上海十大商业中心之一，东起宛平路，西至宜山路，北起广元路，南至零陵路，占地面积1.2平方公里。一段时间以来，关于实体商场何去何从的讨论此起彼伏，在电商的冲击下，实体商业的日子不太好过。

　　红商网讯：在百度搜索“徐家汇”，其定义是上海十大商业中心之一，东起宛平路，西至宜山路，北起广元路，南至零陵路，占地面积1.2平方公里。然而，随着徐家汇商圈转型升级领导小组的成立，以及15批改造项目的陆续启动，徐家汇商圈的内涵和外延均发生了巨大的变化。

　　三大中心完善商业生态

　　2010年，徐家汇与南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、五角场、豫园、不夜城、浦东新上海商城以及中山公园等商圈一起并称上海十大都市商业中心。不过记者了解到，近两年内整个徐家汇商圈约有15个改造项目陆续启动，通过新一轮产业结构的谋篇布局，徐家汇商圈将由原有单一的商业中心，转型升级为形态先进、功能完善、辐射和集聚效应较强的现代商业、商务和公共活动中心，并带动文化、旅游、电商等业态互动繁荣发展。

　　一段时间以来，关于实体商场何去何从的讨论此起彼伏，在电商的冲击下，实体商业的日子不太好过。徐家汇商圈中除了港汇恒隆广场、美罗城外，东方商厦、汇金百货、太平洋百货都属于百货业态。“过去的高增长时代结束了。”商圈业内人士坦言。为了启动徐家汇商圈第二次腾飞，2年前徐家汇商城集团与上海市人民政府发展研究中心、上海发展战略研究所合作开展了《打造徐家汇商圈成为上海现代服务业承载体和产业能级提升的战略思考》的课题研究。该报告指出，徐家汇商圈增长停滞的隐忧渐现。一方面，商圈开发至今已有二十年时间，从整个商圈的规划布局来看，人流动线的设计、承接人流粘性的休闲空间、停车空间及交通设施出入商圈的便捷度等因素都成为限制商圈再发展的短板。另一方面，商圈建筑的外立面相对陈旧，整体环境有待改善。而且对江浙地区的辐射能力显著下降，辐射半径日益缩小。报告指出，徐家汇商圈能级提升已到了刻不容缓的紧要关头。

　　2012年底，由徐汇区委领导下的徐家汇商圈转型升级工作领导小组建立，正式掀起了打造一个“新徐家汇”的序幕。

　　天钥桥路20号的西亚宾馆如今包着一层厚厚的幕布，经过的人总会好奇的探头看看，猜测一下这里发生着怎样的变化。在网络上，一个名叫“高楼迷”的论坛上，关于“徐家汇T20大厦(原西亚宾馆)方案”的帖子同样激起了热烈的讨论。殊不知，西亚宾馆正是徐家汇商圈转型升级的一项重点工程。

　　“T20(西亚宾馆重建)项目于2013年8月底破土动工，计划2015年年底前完工,边建设边招商。”徐家汇商城集团透露。西亚宾馆拆除后，徐汇区即规划建设一栋包括人行“廊桥”、垂直绿化的甲级写字楼，是徐家汇商圈“二次创业”的亮点。

　　西亚宾馆原址将建设的T20大厦改建完成后，大厦将有地上13层、地下3层，具备开放的公共空间、公共停车区域办公空间和会议展示中心，并设计有最新颖的建筑物垂直绿化和屋顶花园。

　　在从T20大厦的详细设计规划中,环立面四周的竖向绿化将深入到地下空间。地上1、2层则放弃接近4000平方米的黄金面积以换取开放的城市公共空间，连接地面和步行天桥，给市民带来新的城市生活体验。

　　在T20大厦的地上3、4层，将建一座大型公共停车场，为商务楼乃至整个徐家汇商圈提供服务。大厦的6层和7层将成为城市公共空间和私密办公空间的一个过渡，设置有访客接待、咖啡茶座、会议等多种配套功能。8至12层为标准办公楼层，每个标准层都有绿化的露台，作为开放工作场所，而小型会议、复印室、资料室以及卫生间则布置在楼层中部。

　　作为整个建筑的“点睛”之笔，建筑的顶层13层将建一个小型的文化场所，层高为8.6米，“漂浮”在徐家汇中心区的上空，可以接待小型的戏剧表演以及艺术展览。通过四周环绕的玻璃隔墙，既能阻挡风和噪音，保证舒适度，又可以把徐汇区密集繁华的都市景象变成舞台背景，让观众获得奇幻的视觉体验。此外还将设置一座屋顶花园。

　　“商业是一个生态系统，各种业态都按照市场需求有一定的配比要求，相互补充、不断融合。商业要跟其他产业互动，商业设施的规划又要和其他相关设施的和谐配套，并富有文化底蕴，这才能为商圈注入持久的生命力。”纵观徐家汇商圈的发展，美罗大厦、港汇双塔写字楼的落成，以及高档服务式公寓功不可没，这些商务楼带来了大量商务人士，商圈的层次迅速提升，同时也为购物中心聚集了人气，培养了一批具备高消费能力的客户群。“高端商务楼林立，就会引来大量的高端消费群体，徐家汇商圈有望赶超南京西路‘梅泰恒’。” 美联物业商铺部负责人表示。

　　徐家汇就有着令人羡慕的“和谐生态”，港汇恒隆广场关注高档消费、太平洋百货以流行趋势取胜、汇金百货强调时尚潮流，“汇联”、“六百”则定位于普及型大众商场，整个徐家汇构成了高中低不同层次的需求空间。

　　为此，徐家汇被人们称为“一个没有穹顶的shopping mall。”如今，一座正在设计中的天桥连廊将这一特色进一步凸显。

　　为缓解徐家汇地区人车混流的现状，T20大厦不仅有地面步道和相互贯通的地下商业区，还有与上海六百、汇金百货、美罗城、太平洋数码等商场二楼互相串联的廊桥，形成可供行人穿越的“空中花园”。廊桥建成后不仅能美化徐家汇商圈，也能缓解地面人车混流的复杂局面。”徐家汇商圈的步行系统将主要由地下、空中两个层面完成。

　　电脑市场淡出徐家汇

　　关于徐家汇，留在人们印象中的还有“电脑市场。”百度搜索中就如此介绍徐家汇，徐家汇商业中心规划于1988年，整个工程共分三期，于1992年启动一期工程，至20世纪末建成。区域内的电脑市场分布十分密集，商品十分丰富，消费群体广泛，因此徐家汇也成为了上海市民购买电脑、数码产品的地区之一。

　　其实，电脑市场正在逐步淡出徐家汇。

　　“电脑城业态在中国消失是必然的，在美国这种业态就已消失。Best Buy(百思买)在华关店退出、美国第二大消费电子零售商Circuit City(电路城)倒闭都是一个个例子。中国市场未来三五年内就能看出这一明显的趋势，一线城市中电脑城会消失得最快。”移动互联网产业联盟秘书长李易表示。“一二线城市可购买3C产品的渠道太多了，传统3C渠道外还有商场及运营商渠道等，另外这些地区的消费者对于电子商务的接受程度也较高。这使得3C产品的销售越发标准化，弱化了传统电脑城的销售优势。”李易指出，“现在资本驱动的这些电子商务网站还处于互相血拼的状态，价格战的结果是吸引了大量的消费者，这部分消费者的转移对传统电脑城也冲击很大。”

　　徐家汇商圈内航空科技大厦正在进行业态调整。“将原本杂乱无章的电脑售卖维修市场，设计改造成为时尚创意型的办公楼。通过业态调整，从源头上整治商圈数码市场前店后场的问题，消除安全隐患。2015年5月前完成整体装修。”而太平洋数码改造项目规划方案也已经基本确定。

　　电脑市场淡出之后，取而代之的将是文艺青年奉为圭臬的赖声川老师的剧场演出。

　　硬件高大上、服务接地气

　　“电商和零售实体店并非水火不容，而是共存的两种业态。他们的目标消费群体不同，即使在同一个消费群体中不同商品也会采用不同的购物方式，简单地将零售业划分为电商和传统零售业并不科学。”有调查发现，线上线下上购物群体有着很强的重叠性。“70%的网上购物群体也喜爱到实体百货购物，70%的实体商场购物者先在网上了解商品信息。”所以，O2O是徐家汇商圈发展的新动力。

　　记者了解到，年内徐家汇商圈多家百货公司将启动外墙改造工程，提升购物体验。更值得一提的是，一套环绕整个商圈的整体音响正在实施，预计今年年底前完成。“以后你在圣诞节期间来徐家汇，不管走到哪家商场，都能听到同一首圣诞歌。”

　　近日，被称为“迷你新天地”的衡山坊局部悄然对外开放，衡山坊项目集合了艺术画廊、时尚精品店、特色餐厅酒吧、创意办公等多种业态，打造具有独特上海魅力的城市慢生活街区。目前，该项目大部分业态已入驻装修，部分轻餐饮已经开业，文化、画廊等业态装修中，预计2014年四季度可正式开业。

　　喜欢太平洋百货的少男少女们发现，除了逛街之外，这里一下子多了好几家牛气十足的饭店。据了解，太平洋百货提升了休闲、餐饮服务的比例，调整后餐饮面积达20%。目前，八楼已成功引进5个人气餐饮品牌，面积约1500㎡。其中，和民、瓦城、新石器烤肉和桂满陇已正式营业。

　　“硬件高大上、服务接地气”，实体商场吸引顾客离不开体验式消费和文化氛围。今年徐家汇商城集团就文化进商圈进行了有益的探索。根据各个商场的定位，安排各种外籍爵士乐队、街头画师等艺术表演，结合暑假、圣诞等节日特点，推出了儿童剧、唱诗班等节目，每月一次的表演成为了商圈与广大粉丝的约会。国庆黄金周期间，徐汇区4D灯光车体秀连演7日、古老而神奇的悬浮术现身街头、手机摄影人人参与……一系列商旅文结合活动掀起一个个高潮。

　　黄金周期间，30头“奔牛”在此展出。主办方在2014年9月至2015年6月期间，规划创作500头表现上海当代城市文化精神的艺术牛，此次参与展出的每头艺术牛都是本土艺术家与文创人士的跨界创作。

　　“包罗万象”的商品、活动，营造出徐家汇商圈的热闹景象，也让人觉得实体商场“大有可为”。而独特的历史积淀更让“徐家汇源”景区被全国旅游景区质量等级评定委员会验收批准为国家4A级旅游景区，成为上海开放型都市旅游景区。据了解，中心商业区被打造成“4A”景区，这在全国尚属首例。　　
　　（上海商报 记者 金琳）

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