长安万科广场是万科目前在东莞最大的商业项目。定位为区域商业中心，建筑面积7.5万平米，集多种业态于一体，既有大型超市、服饰配套、商品零售，也包括特色餐饮、咖啡厅、茶餐厅等餐饮类消费场所，以及大型电影院、儿童游乐场等休闲游乐场所，力图满足长安镇百万人口的综合性消费需求。

　　如今，长安万科广场开业正好满月，第一炮成绩单如何？能否延续开业时的火热？热度过后，长安万科广场将如何保持良好经营与发展？这才是长安万科广场未来发展最重要和必须面对的问题，更是市场最想知悉的答案。

　　11月16日，赢商网记者走访刚刚满月的长安万科广场，一探长安万科广场开业一个月之后的真实情况，并与东莞万科商业管理有限公司总经理杨卫东畅谈两个多小时，深入了解长安万科广场的现状，以及未来的发展方向和经营思路。

　　满月成绩单：销售额6509万元超出预期

　　正值周末，赢商网记者走访长安万科广场发现，虽然没有了开业时的火爆场景，不过临近圣诞，商场节日布置气氛浓烈，人流量亦不少。放眼望去，来逛商场的大多数以年轻一族及家庭型消费者为主。

　　从一层走到四层，每一层的人流量相差无几，一层的快时尚主力店受欢迎程度颇高，再加上中庭广场活动效应，人气较旺，负一层的百佳超市人气超高，三四层的餐饮吸引不少消费者，正值中午不少餐厅也有排队等位的现象。

　　除此之外，电影院、儿童天地的奇乐儿、电玩世界的城市英雄也吸引不少年轻人和小朋友前往。

　　对此，杨卫东告诉赢商网记者，长安万科广场开业以来，人气还是比较均衡的，平时周一到周四人流量相对较少，日均约3.5-4万人次；而周五至周日人流量会大幅提升，日均达8-10万人次。

　　尚且看来，长安万科广场开业一个月交出的成绩单还不错。杨卫东透露，从9月28日正式开门迎客，截至到10月31日，长安万科广场的总营业额达6509万元，超出基本预期。

　　其中，百佳超市贡献最大，开业当天营业就达到230万元，是其华南区开业销售最好的店。其次是零售，餐饮及其他配套。

　　对于这份成绩单，杨卫东表示较为满意，其称在长安打造如此大规模的商业体量压力是不小的，但在东莞商管团队齐心协力及与众多品牌商家的精诚合作共同努力下，方才能取得这般不俗的成绩。

　　好的开始仅仅是成功的一半， 通往成功的道路没有那么简单。“我们要清楚的知道，不要被表面的客流所迷惑。为商场真正产生消费贡献的绝对不是如潮汹涌的人流。”杨卫东一语中地的指出，商业经营遵循8020原则，80%的销售来自于20%的有效消费群体。

　　因此，在保证一定客流量时，更重要的是要找到能够给商场产生实实在在贡献的那部分客群。

　　明确定位找准客群  调整业态加大体验

　　而要找出目标客户群，首先要先明确好自己的定位。杨卫东表示，长安万科广场就是要成为东莞长安首个大型中高端购物中心，为主流的家庭型消费和中高收入的白领阶层服务。

　　面对这样的定位，不免有人会产生疑问：长安属于东莞的城镇，低端消费人群居多，哪里来的中高端消费人群呢？

　　不可否认，这的确存在这样事实。不过，杨卫东指出，经过万科调研发现，在东莞镇区中长安的消费有着巨大的潜力，镇区消费覆盖面广，有较多的中高端消费人群不在少数，只不过还没有完全释放。

　　因此，他坚持并充满信心表示，长安万科广场坚持主流的家庭型消费和中档偏高消费人群。

　　“我们的客户在哪里？我们如何找到他们？我们如何为他们服务？”这是杨卫东对他的经营团队提出的三个问题。

　　杨卫东指出，长安以北聚集大批高档住宅小区，拥有潜在的中高端消费人群，政府机关、事业单位、企业管理层、中高级白领等，万科广场将会采取各种方式方法拓展市场，吸引这批潜在客户的到来，引领好培养其消费习惯。

　　对于商场的好坏评价，除了硬件条件，如今的服务也是不可或缺的检验标准之一。杨卫东表示，万科是城市配套服务商，就是尽最大可能去满足和服务消费者。

　　如何做好服务，其实最根本的体现就是细节。不难发现，走进长安万科广场，总体感觉舒服，感官上简单明朗，动线合理，业态分布均衡，购物环境轻松，逛起街来心情舒畅。

　　如此购物环境的呈现，长安万科广场花费了大量的心思去打造。杨卫东表示，长安万科广场非常注重细节，不仅从硬件设备上还是软件服务上，都尽心尽力。例如，商场随着季节的变化及时自动调整商场的温度确保舒适度、反向寻车的设置再也不用为找不到车而烦恼、不同业态的品牌商家之间合理布局、商场休息座椅的增设等。

　　不仅对消费者服务，品牌商户也一视同仁。杨卫东续称，对商家的服务也非常到位，商场特别专门增设员工食堂，电教培训室、休息室和会议室等服务品牌商家，方便员工的工作生活。

　　随着商业发展的变化，单一的购物已在不是消费者的唯一目的。为此，满足消费者更多元化的体验和需求，未来长安万科广场在业态分布上也会更加丰富多彩。

　　杨卫东表示，一个商场的良好健康发展是需要不断调整和优化的。未来，长安万科广场也随着发展的需要调整变化，体验式经济的到来，会逐渐减少零售比例，增加更多特色餐饮品牌，同时加码儿童业态布局，加大体验休闲业态。

　　“以后还会增加商场的各种营销日常活动”，杨卫东指出，这也是体验，会真正让消费者参与进来，而不仅仅是围观，增加商场消费者滞留的时间，培养消费者的粘性。

　　东莞万科商业版图基本成型  明后年三大项目陆续绽放

　　如今，万科在东莞的商业版图布局已基本成型。随着长安万科广场的全面开业，目前万科在东莞已经有四个商业项目在运营，其中包括松山湖万科生活广场、厚街万科生活广场、塘厦万科生活广场。据透露，今年12月，万科在松山湖打造的高端精品酒店也将要开业。 

　　杨卫东指出，万科在东莞的商业大部分是以社区商业为主，目前这三个万科生活广场中，塘厦项目的业绩是最好，其次松山湖、厚街。

　　对于未来两年东莞万科商业的计划，杨卫东透露，明后年，万科将有三个项目会推出，分别是厚街城市广场，定位城市中心区购物中心，体量为3万平方米，将于2015年10月亮相；莞城万科中心，将打造万科首个主题式儿童购物中心，体量也为3万平方米，将于2016年初开业；另外虎门万科生活广场也于2016年面世。

　　“商业项目的资产证券化是未来商业开发企业的发展方向。”杨卫东表示，万科也会寻求未来商业项目资产证券化的可能。（来自：赢商网 记者 陈泽佳）

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