红商网讯：太失望了，董家渡地王只卖了248.5亿？谁偷走了那50亿呢？谁阻挡了董家渡全国地王之路？

　　当小田听到董家渡地块土地拍卖仅耗时1分钟，仅两次出价，仅0.2%的溢价率时，顿时产生一堆疑问，最终归结为一句话：尽管谁都知道是你家的地，但你TMD连戏都懒的演！

　　董家渡地块：贫民窟化身金凤凰

　　先来聊聊这个地块。

　　以前董家渡就是个高楼林立下的魔都贫民窟、都市棚户区。这地块，俯身就是上海的母亲河黄浦江，走两步就到了上海的老城厢豫园，抬起眼来就是上海的金融街外滩。

　　所谓成也地段，苦也地段。董家渡弄堂里的上海老人们守着这样的地段，住在破乱不堪的危房里，每天领着上海的低保，招呼着周边身家上亿的豪宅邻居们。他们继盼望着早点搬迁，等待他们人生中最为发达的时刻，又害怕拆迁款拿少了，被政府欺骗了，忐忑的过着一天又一天。

　　还好，他们终于等到了。今年5月底，上海市黄浦区规土局公示了董家渡社区及黄浦江沿岸控制性详细规划与部分街坊局部调整和附加图则。正式宣告该地块即将走向土地拍卖市场，市场普遍预测该地块200%的打破广州亚运村地王（总价255亿元）保持了5年之久的全国总价地王纪录，投资者给出的合理估值在300亿左右。

　　今年9月初，董家渡地块在经历提升最高限高、扩大住宅比例等各种放宽性规划调整后，正式步入出让流程。彼时，中民投已经浮出水面，市场开始惊呼“量身定做”，可惜此时九龙仓的主席吴光正还像个“傻子”，时不时兴奋的光顾该地块，还兴师动众的进行50亿美元融资。

　　中民投：一群红顶商人的新玩物

　　再来聊聊这个中民投。

　　聊完了地，我们再来聊聊这个中民投。中民投，全称是中国民生投资有限公司，今年4月份刚刚成立，与当年全国工商联旗下的民生银行、民生保险等“民”字辈企业如出一辙，也是由一群红顶官商在全国工商联的牵头撮合而成。

　　简单点说，中民投就是新时代的“民生银行”，或者说投资领域的“民生银行”，你看中民投的股东泛海建设、巨人投资等也都是民生银行的股东，民生银行的董事长董文标直接被委任了中民投董事长，还是那么一套班子，多省事儿。

　　中民投59家股东的掌门人普遍都有一个共同的官家身份——全国或者地方工商联领导。他们紧密团结在全国工商联，也紧跟着中央走。虽不是央企、国企，但一旦集合起来就享有类似于央企甚至超越央企的特权。于是乎，我们看到，董家渡被他们“内定”也就理所当然。

　　当然，你可以说因为董家渡特殊的政府定位才造成了只有中民投能够拿下。小田只想告诉你两个字：呵呵。

　　未来：就是躺着把钱挣了

　　最后，聊聊该地块今后的运势。

　　当中民投拿下这块地时，其实就已经在盈利了，因为该地块的市场普遍预计在300亿左右，但最终他们只用了248.5亿就拿下，中间差的可就是50亿的稳赚空间。以如此低成本的地价，何愁贷不到款，真可谓“拿下即赚到”。

　　如不出所料，该地块将由中民投背后的股东亿达股份、泛海建设等承担主要开发任务，他们以“短平快”的方式，快速开发该地块。在物业开发顺序中，住宅将承担着快速回款的重任率先开发，随后写字楼主体大规模兴建，将会为中民投的59家股东量身定制写字楼；最后，是持有型商业综合体的开发，保持项目完成后实现持续稳定的收益。

　　以上说的是开发，小田认为在该地块开发过程中极有可能衍生出金融创新产品。尽管有公开报道说这59家股东的规模加起来有1万亿，但这59家股东加起来的资金需求量也少不了1千亿。由此，从资金周转的角度出发，中民投或将动用全国工商联的官商身份，向中央要政策，从而产生金融创新产品。

　　不多聊了，就到这吧，标题的设问已经含蓄的表达了。248.5亿，与小田是毛关系还是半毛钱关系呀。（来自：地产大爆炸 作者 刘小田）

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