红商网讯：转让非主业银行股权，加码“城市客厅”项目土地，一心在小城镇中掘金，嘉凯城的转型方向显得很清晰。

　　11月3日和7日，不到一周时间，嘉凯城先后公告拟转让其持有的杭州银行和浙商财产保险股份有限公司的股权。对于转让上述金融资产，嘉凯城公告表示，是为了剥离非核心业务，集中精力实施战略转型及发展主营业务。

　　事实也佐证了嘉凯城的“企图”：就在挂牌出让杭州银行股权的当天，嘉凯城全资子公司嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司以总价4410万元竞得绍兴市袍江新区G14号地块。这是嘉凯城的新型城镇化商业产品“城市客厅”系列项目的又一个落子。

　　下注小镇公共服务与商业综合体

　　从2012年下半年开始，嘉凯城逐步从传统的房产开发商向城镇生活服务平台商战略转型。立足长三角城镇商业，拓展全国重点镇，形成产业发展和城镇建设融合的全产业链发展模式。通过高密度布局城镇商业明星产品“嘉凯城·城市客厅”、以体验式消费为突破点，在有一定产业集聚、经济发展程度及人口聚集度的经济强镇，打造城镇区域中心。

　　嘉凯城的新型城镇化项目目前已成功在店口镇、千岛湖、海盐、塘栖、崇福布点，到2014年年底将超过10个。按照嘉凯城的计划，未来将用三至四年左右的时间、率先覆盖江浙沪“撤县变市重点县”、“小城市试点镇”、“强镇扩权试点镇”等经济强镇，高密度布局200个左右的“城市客厅”产品，辐射3000万到4000万人口，以构建出一个面向城镇居民的生活服务平台。

　　嘉凯城集团董事长边华才如此解释嘉凯城的城镇化商业模式：城市客厅的业态主要由三大部分组成：一是政府政务和公共服务配套；二是现代商业，包括大卖场和品牌商业；三是当地的农优特以及具有地方特色的产品。同时，根据不同地区城镇的规模、根据城镇的人口和经济发展的水平来打造2万~5万平方米不同规模的城市客厅。

　　“城市客厅与其他商业综合体最大的区别是我们项目的宗旨是服务当地的老百姓、服务当地居民，提升当地城镇的生活品质，除了现代商业的业态植入，我们更多的是把政府的政务和政府的公共配套结合到我们的城市客厅里面，形成城镇核心，使当地老百姓可以在享受购物、休闲、娱乐等商业服务的同时，也可以享受政府的公共配套服务。”嘉凯城集团副总裁、董事会秘书李怀彬表示。

　　PPP模式：政府回购+商业销售

　　实际上，嘉凯城融合公共服务配套与体验式商业业态于一体的一站式城镇服务平台“城市客厅”，采取的是“政企合作”（PPP）模式。

　　嘉凯城作为浙江省国资委旗下唯一的地产上市公司，与地方政府有天然的亲和感，因此成为PPP模式的实践者是顺理成章的事情。

　　嘉凯城“城市客厅”的PPP模式主要是这样运作的：嘉凯城负责项目的建设及建成后物业的运营和管理，业态中的政府公共服务配套如社保服务中心、水电煤气缴纳等部分则在建成后部分由政府回购，政府负责监管基础设施和公共服务的价格和质量。

　　据边华才介绍，嘉凯城的店口镇“城市客厅”项目建成后，帮助店口镇代建的城市工程和基础设施部分将由店口镇政府回购，在整个项目中占约1/3，用于教育、医疗、文化等公共服务用途；剩余的商业部分则销售50%，剩下50%的部分则整体出售给嘉凯城管理的基金公司，由嘉凯城商管公司进行统一管理。

　　嘉凯城在“城市客厅”中引入的PPP模式解决和完善了政府公共服务支撑，这种“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系减轻了地方政府的财政负担，而政府的公共服务配套这种特色业态的植入又为企业项目带来人流并形成竞争壁垒，降低企业的投资风险。

　　类“凯德模式”

　　“我们目前设了三个公司来支撑这个战略。”姜丛华说。第一个公司叫嘉凯城城镇化建设发展有限公司，主要负责200个店的选择建设。

　　第二是成立一个商业资产管理公司，叫嘉凯城名镇天下。未来所有的城市客厅项目都用嘉凯城名镇天下的品牌进行管理。

　　为解决200个城市客厅的资金来源问题，嘉凯城2013年7月设立了嘉盈城镇商业发展基金，基金规模20亿元，目前前两期已发行14亿元；2014年4月设立中再―嘉凯城城镇化发展基金，基金规模50亿元。

　　“嘉凯城可能作为劣后级的股东，参与投资这个商管基金，周期可能是5年+2年或者7年+2年，一期结束后，二期接着发。退出机制上，其实可以看到国家在REITs方面，已经在有步骤地放开，最后项目有望通过公开资本市场引入更多的小股东。”嘉凯城城镇化建设发展有限公司副总理周群贤表示。

　　嘉凯城这种模式类似凯德置地，核心在于商业地产项目资本化。据其介绍，这一模式具体运作为：在项目开发阶段，引入短期私募基金共同开发，待项目能产生稳定现金流时，再把项目注入REITs(房地产投资信托基金)，实现轻资产运营。以“中再-嘉凯城城镇化发展基金”为例，中再资产方出资占比为80%，嘉凯城仅以20%的比例撬动50亿元的投资。

　　在确定项目后，公司可通过自主开发或输出开发经验的方式完成开发，并由商业资产投资与管理部门进行投资与运营管理，而房地产金融部门既可以以金融创新的方式提供资金支持，同时也可以发行相关基金产品对项目进行整体或部分收购，从而确保项目运营的统一性以并获取可能的资产增值收益。

　　“通过以上三个环节的运营，城镇商业将构成完整的产业链运营模式，从而确保开发质量、复制速度以及运营的有效性与可持续性。”姜丛华解释。（来自：中国房地产报）

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