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红商网讯：决定将“大悦城”注入中粮置地上市平台后，商业地产对于中粮的重要性已不言而喻。时隔一个多月，中粮方面又迫不及待向外界释放商业地产板块的雄心。中粮置地方面宣布，拟更名“大悦城地产有限公司”。在业界看来，从大悦城对中粮置地整体收入占比看，该品牌已经成为公司发展的胜负手。
加码大悦城
中粮置地方面宣布，按市况及特定授权情况，可能配售不超过62.29亿股新股，占扩大后股本39.64%；如果落实，控股股东中粮集团将认购其中最多41.75亿股，以维持不少于51%的股权。募集资金将全数用做支付大悦城项目收购协议。9月12日，中粮置地订立收购协议，拟以124.6亿港元价格收购主要从事开发、经营、销售、租赁及管理“大悦城”品牌下的综合体项目，6个分别位于北京、上海、天津、烟台及沈阳的综合体项目。
在中粮集团对住宅与商业地产彻底分平台运作后，主做商业地产的中粮置地还发布了拟更名公告。中粮置地方面表示，董事会建议公司第二中文名称由中粮置地控股有限公司更改为大悦城地产有限公司。英文名称则由COFCO Land Holdings Limited更改为Joy City Property Limited。
对于更名原因，中粮方面表示，在完成收购“大悦城”旗舰品牌下的6个综合项目与物业等后，将扩充“大悦城”队伍，希望将成都大悦城及其他商用物业纳入进来。集团将专注开发与管理大悦城品牌。更改名称能更好地识别、扩大集团在中国内地及香港地区的主要业务等，也明确大悦城品牌及商用物业在中粮集团海外上市平台的地位。
稳健风格不变
与华润、万科等众多地产大佬的多产品运作相比，中粮置地靠“大悦城”品牌独挑大梁。
2007年底，中粮在西单开出第一家大悦城。2009年5月，沈阳中街大悦城亮相。此后，中粮开始布局大悦城产品线，并在2010年5月与12月，分别开出朝阳大悦城与上海大悦城。一年后，天津大悦城开业。
今年，中粮方面首个海湾主题购物中心烟台大悦城亮相。同时，中粮置地正式收购河北天成综合体地块，中粮大悦城项目将进入杭州。明年，上海大悦城二期与公园主题的成都大悦城将面世。
按照此前规划，中粮方面将用2-3年完成11家大悦城的打造，五年内交付20家大悦城。不过，由于中粮对选址格外谨慎让大悦城品牌很难在高速路上奔跑。中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政此前表示，大悦城项目发展速度较慢，但一直走精品路线。周政强调，未来的大悦城依然以“做一个成功一个”的原则发展下去。大悦城是要有收益赚钱的。
大悦城品牌的城市布局主要以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海湾等地。北京商报记者昨日采访中粮方面一位负责人了解到，中粮对于大悦城品牌的战略很坚定，挑选一二线城市核心地段落足。但目前的趋势是，大型地产商与王府井百货、新世界百货等零售商都开始渠道下沉抢占三四线市场。
扩张模式在变
中粮方面对大悦城项目每一次都是大手笔投入。今年开业的烟台大悦城零售区开发及上海大悦城一期北座投入了12.76亿元。
尽管仍保持稳扎稳打、巨资投入，但大悦城的运营模式也在悄然变化。据一位知情人士透露，在过往项目中，中粮方面大多是从拿地到运营一条龙运作大悦城品牌。不过，这种重资产运作模式将在未来发生变化，中粮方面将选择并购与输出管理模式增加大悦城数量。此前，北京西单项目与上海项目均是通过收购获得。中粮还与兆泰置地合作经营了位于朝外大街的悠唐广场。
其实，上述公告中也透露出中粮希望低成本开发大悦城的意愿。中粮方面表示，未来，中粮置地将以物业持有与销售相结合，进行常规开发及低成本扩张相结合、深耕现有城市与拓展新城市组合等。中粮方面将从大悦城项目收取稳定租金收入。
在中国商业地产联盟秘书长王永平(微博)看来，中粮方面的战略稳健，但在商业地产竞争越发激烈的局面下，中粮也希望加大优质资产存量。不过，由于属于央企，从体制到政策上中粮内部想提速确实存在很多挑战因素。同时，在战略选址上中粮一直只看好一线城市与二线城市的核心、轨道交通方便的地块，选址难度陡增。据了解，不久前拿下的杭州项目经历了四五年时间。中粮希望借并购项目加速发展也是拓宽思路的表现。
运营亟待突破
目前，中粮置地由物业开发、投资物业、酒店管理、物业管理及相关服务板块组成。在物业开发收入逐年下滑的情况下，目前，投资物业成为四大板块中收入占比的大头。在2013年和2014年前6个月，物业开发分别占目标集团收入总额的37%及18.4%。物业投资则占集团收入总额的50.5%及65.7%。
这意味着，以大悦城为主体的物业投资租金收益将成为中粮置地未来主要的收入来源。同时，大悦城的运营表现直接影响着中粮置地在资本市场的融资情况。
不过目前仅北京的两家大悦城表现突出。根据公告的数据，北京西单大悦城零售物业出租率维持在98%-99%，租金从2011年的23.4元/平方米/天，上涨到今年上半年的32.7元/平方米/天。朝阳大悦城则成长最快，租金水平从最初的5.4元/平方米/天，几乎翻倍至目前的10.3元/平方米/天。
与北京项目相比，上海、天津与沈阳大悦城表现有待提升，租金水平仍维持在个位数。目前，沈阳大悦城近三年租金水平约维持在3元/平方米/天，出租率近三年分别为72%、72%、67%。经过调整，这家商场的出租率已经超过80%。
北京商报记者 刘宇
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