红商网讯：房地产市场步入多事之秋，于港股借壳上市仅一年有余的绿地香港，亦难置身事外。

　　10月16日，绿地香港发布公告称，将终止与华润置地就上海黄浦区一块土地的开发事宜。

　　该地块本由绿地香港于2013年12月以底价59.5亿元竞得。出于对刚刚完成上市的绿地香港能否承担如此大体量项目运作的忧虑，2014年2月，战略投资者华润置地被引入此项目。双方组建合营公司，分别持股50%。

　　正是此势均力敌的持股额度，导致后期在项目主导权上，双方都不肯让步。僵持之下，华润置地最终选择退出。从今年1月至分手之时，双方合作时长不过9个月。

　　含着金钥匙出生的绿地香港，自降生就被资本市场寄予厚望，对奋力追赶万科的绿地集团而言更是如此。但其于2014年8月发布的上半年业绩报告显示，绿地香港当期利润同比下滑98%，收益同比下滑58%，出生首秀不尽如人意。

　　如今，与华润置地的项目合作亦不欢而散。

　　对绿地香港而言，一切又重回起点。

　　因资金压力而牵手

　　相比SOHO与复星闹上法庭的外滩地王案，绿地香港与华润置地的分手，尚算得上好聚好散。目前，双方并未提及赔偿事宜，只是在原合作基础上进行清算，全盘交由绿地香港接手。

　　公告指出，绿地香港已将华润置地及投资者在合营企业中的资本投入退还，同时，华润置地及投资者提名的所有合营企业、True Thrive及项目公司中的董事也已辞任。

　　2013年12月11日，绿地香港旗下True Thrive Investment Limited（信鑫投资有限公司）以底价59.5亿元竞得该上海黄浦区地块。据记者了解，该地块出让面积约为6.5万平方米，容积率最高达到3.0，其可建设的最大建筑面积约为16.25万平方米。

　　事实上，这也是2013年上海总价第二高的经营性用地。该地块收购价已相当于绿地香港2013年6月底总资产的35%左右，因此，该收购交易将削弱绿地香港的流动性缓冲保护。引入华润，很可能是公司高管层基于减负的考量。

　　彼时，绿地香港方面曾表示，鉴于该地块的规模及集团多个发展项目的资金需要，拟引入其他投资者共同开发此土地项目。随后，绿地香港于今年1月14日公告称，该公司已与华润置地及投资者，就早前竞得的上海黄浦区地块订立合作协议。

　　按照协议所述，华润置地和绿地香港成立合营企业，双方各占50%权益，地价、项目发展资金等均由双方平摊，此后的溢利分配也将按照该股权比例派分。合营企业的董事会由五名董事组成，绿地香港委任三位，华润置地派出两位。

　　为项目主导权而分开

　　就是这样一宗看似双赢的合作，最终却以华润置地悻然离开而收场。

　　就合作终止的原因，绿地香港方面向记者表示，因两者在合作开发该土地过程中持有不同意见，且难以妥协，故合作终止。

　　华润置地对此也表示，由于双方无法就项目未来发展方案（如项目定位、商业物业是持有还是出售等方面）达成共识，故选择了终止合作。

　　但在市场人士看来，高达60亿元的项目合作就此告吹，此中有深意。

　　房地产业内人士严跃进对记者表示，绿地香港与华润地产的主要分歧应该还是在项目主导权上，同时，对于项目未来商办比例的定位或许亦存有分歧。

　　“项目地块离绿地总部很近，从绿地香港的发展角度，完全会受到绿地集团本身擅长做地标的导向，所以写字楼比重会比较大。而华润可能希望打造一个社区味更浓的产品。这使得项目定位本身就可能存有较大分歧。”

　　同时，严跃进分析称，当时绿地香港参与的房地产项目的开发，频繁采取联合开发的模式，是为了缓解资金压力。随着项目开发成熟度增加，其对项目的主导权的“欲望”也会增加。从绿地香港其他的城市项目合作情况看，并没有“闹离婚”的案例。因此，这或许与绿地集团在上海开发的优越性有关，“其在项目规划上会比较咄咄逼人，或使得华润主动撤出。”严跃进表示。

　　资金压力依然存在

　　当时，绿地香港寻找华润置地作为合作伙伴就是为了减轻资金链负担。华润此番退出，相当于项目运作又回到一年前，资金紧张之势料也非一时三刻可以解决。寻找下一位合作者，恐怕是绿地香港不得不面对的现实问题。

　　同时，按照2013年绿地香港录得35亿元左右销售规模，港交所限制集团对公司两年内的注资规模上限约为70亿~80亿港元。规模限制加上现金流紧张，使集团不得不先挑选周转快﹑毛利率高的住宅项目率先注入公司，以未来销售的回笼资金，支撑更大规模的项目发展。

　　自2013年8月底绿地集团副总裁陈军出任绿地香港董事会主席兼行政总裁以来，绿地香港的拿地策略亦与以往大相径庭。有别于以往较分散的投资策略，绿地香港于2013年新增的十一个项目（包括母公司注入的杭州项目）集中于五个城市，其中以上海及城市周边项目的数量最多，地皮亦多为底价获得。

　　CRIC研究中心研究员洪圣奇对记者分析称，2013年绿地香港所获得的地块大多已开始预售。然而从目前的市场存销比来看，公司多个项目皆在存量较多﹑风险较大的杭州﹑南宁﹑昆明等城市。虽然2014年1月份的合同销售显示母公司注入的杭州项目已有不俗的销售进账，然而其高达54%的土地成本很有可能拖累新一年度的毛利率；而昆明暴力事件对昆明五华和草海项目的影响亦令人担忧。

　　同时，今年以来，作为楼市交易量下滑以及房企争相降价的重灾区杭州，也对绿地香港的去库存造成了压力。8月份发布的上半年业绩报告显示，绿地香港当期利润同比下滑98%，收益同比下滑58%，成绩单难说好看。

　　由于绿地香港前身盛高置地主打中高端物业，而绿地的产品以中端、走量为主，因此绿地香港的毛利从9.7亿元下降至今年上半年的3.23亿元，毛利率则由28%下降到22%。

　　绿地香港面临的挑战不仅局限于数字，其营运的调整﹑新企业文化的适应亦将成为公司未来一年的重要考验。

　　洪圣奇认为，在完成收购以后，绿地香港将参照集团的内部管理体系，在资源、资本、品牌、技术、人才、管理和企业文化等各方面向集团“取经”，将速度与效益为重的绿地企业文化在公司进行快速的传播和融合。一向以稳为重的绿地香港亦需要迅速扭转过去的发展模式和产品体系，建立绿地的标准化体系，升级自身的运营系统，接受“精益化”的管理模式。

　　在资产注入的进度方面，报告期内绿地集团对绿地香港完成了昆明三个项目—绿地海珀兰庭、绿地香树花城和绿地云都会的注资，总占地面积28.57万平方米，总建筑面积68.44万平方米。

　　根据香港联交所规定，借壳上市的企业在24个月内累计注入资产的任一指标，高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%的，则注入可能以IPO的标准来批准，因此，绿地集团对绿地香港的注资暂时受到了限制。

　　此前，绿地集团董事长张玉良曾表示有将海外项目注入绿地香港的计划，但受到联交所规定的影响，海外业务的注资暂无时间表。（来自：投资时报）

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