红商网讯：上半年业绩并不理想的苏宁云商，将目光投向了旗下众多门店的物业资产上，计划利用上述资产开展相关创新型资产运作模式。据悉，苏宁云商所指的创新资产运作模式，是将持有优质门店资产的全资子公司的相关权益最终全部转让给私募投资基金及相关方。一方面，苏宁云商可获得优质门店增值收益和现金回笼；另一方面，苏宁云商以稳定的租赁价格和长期租约获得门店物业的长期使用权。

　　大力挖掘O2O零售商价值

　　近日，苏宁云商公告称，计划以不低于40.11亿元的价格，将由11家自有门店物业资产组成的多家全资子公司的全部权益，转让给私募投资基金及相关方。通过此次交易，苏宁云商预计实现净收益13亿元。

　　具体而言，苏宁云商首先将以11家自有门店物业的房屋所有权及对应的土地使用权，分别出资设立11家全资子公司，注册资本均为500万元。截至2014年7月31日，上述资产评估值为40.11亿元。之后，苏宁云商将以不低于40.11亿元的价格，将上述11家全资子公司的全部相关权益，转让给由中信金石基金发起设立的私募投资基金及相关方，以开展相关创新型资产运作模式。

　　交易完成后，苏宁云商将再按市场价格租用11处物业继续经营连锁店，实际租金价格以公司与股权受让方或其指定方届时签订的《租赁合同》为准。公司预计此次交易不会影响公司店面日常经营业务。

　　据悉，中信金石基金成立于2013年7月份，是金石投资有限公司的全资子公司，主营业务为筹集并管理客户资金进行股权投资，为客户提供股权投资的财务顾问服务，投资管理及相关咨询。这是2014年5月中信在国内率先上市“中信启航”产品以来，推出的又一款REITs示范型产品。将大型物业用REITs的方式变为标准化产品，通过资本市场向公众发售，是商业地产公认的最佳出路，这也被认为是上个世纪以来最重要的金融创新之一。中信此次瞄准苏宁云商的O2O门店，可以看作是中信证券REITs模式向商业化迈出的重要一步。

　　业内人士分析称，中信金石基金选择苏宁云商，一方面是看中其拥有超过1600家线下门店的优势资产，另一方面或许也是借此对外释放与实体企业资产证券化的强烈信号。中信金石基金之所以选择苏宁云商旗下分别位于北京、成都、重庆等地的11家优质门店资产，是对其门店资产价值及未来增值可能的充分肯定。在苏宁O2O互联网零售转型过程中，这些门店对于提升用户体验，建立企业品牌形象和移动互联网发展都具有重要意义，长期稳定的租赁合同也为中信此次REITs产品收益提供了保障。

　　对于苏宁云商而言，通过与中信的合作，创新资产运营模式，盘活存量资产，在获得充沛资金回笼的基础上，可以再次购置优质门店，建立从购置到运营的良性资产管理方式，持续巩固线下门店，有利于更好的整合线上线下，完善互联网零售商的O2O模式，进一步凸显O2O优势，巩固门店优势资源，促进企业转型升级。业内人士分析，中信金石基金此次与苏宁云商强强联手，将点燃REITs市场化的创新激情，而O2O零售商的价值也将被大力挖掘，从而备受资本市场青睐。

　　苏宁云商将推进战略转型

　　实际上，苏宁云商今年上半年的业绩并不理想。公司上半年营业收入同比下降7.87%，并亏损高达7.55亿元，而2013年同期盈利7.34亿元，这也是公司上市10年来首次出现半年报亏损。此次交易如果完成，更直观的效益是将使得苏宁云商在确认利润的基础上，降低资产负债率、改善各项财务指标，并实现现金流入，增加营运资金。根据预期，通过此次交易，苏宁云商将收到的交易对价不低于40.11亿元，预计实现超过13亿元的税后净收益。

　　苏宁云商此次自有资产售后返租,融资、补亏、再投入将推进战略转型。申银万国证券分析，重资产转轻资产,回笼现金并获增值收益。公司自有资产售后返祖模式在海外商业运营中较为成熟,一方面能获得优质门店增值收益和现金回笼,同时能以稳定的租金对物业进行长期租赁,仍实际控制门店,并未影响到公司运营。公司获得资金后,可将资金再次投入到门店转型中,建立起资产货币化、门店再投入的良性资产运营方式,为门店互联网化、物流体系建设、市场营销等储备充足现金,增加军备竞赛实力。未来不排除将物流资产货币化的可能。

　　非经常性损益改善当年业绩,补亏为战略转型争取时间。受转型进程和高基数的影响,14H1收入增速放缓,公司14H1实现收入511.5亿,同比下降7.89%;净利润-7.55亿,同比下降202.93%。而公司转型持续推进,物流体系、线上平台建设费用高企。此次资产运作可实现超过13亿税后净收益,列支为非经常性损益,新增收益可弥补转型亏损,为转型进程争取时间。我们认为,应回归零售本质,资产货币化的有效性取决于公司运营,经营情况改善才能获得持续现金流,并为再次投入提供获利可能。根据我们的跟踪,受益于基数效应减弱和转型进程,公司三季度销售情况环比出现改善,同店增速为正、易购50%以上增长。

　　员工激励、资产货币化等转型举措对公司形成利好。苏宁云商此前公告针对公司中高层员工骨干推进持股计划,覆盖线下运营管理、商品经营、物流服务体系的中高层人员,为转型改革加码;有利于提高员工凝聚力和竞争力,利于在深水区思想行动统一。此次探索资产货币化运作方式,盘活存量资产,筹得现金为门店转型、物流体系建设增加投入,并因非经常性损益防止报表亏损,为维护品牌形象和战略转型争取时间。公司财务数据因低基数和转型推进而呈现季度改善趋势,现代物流体系计划于2016年建成,2015年仍是投入期,但边际改善趋势明显。

　　上调盈利预测,维持增持。公司继续推动线下门店改造和布局调整,线上用户体验改善,回归零售本质,推进全渠道经营模式。公司业绩在14Q2环比略有好转,双线仍继续承压。短期没必要过多关注财务数据,更应关注用户体验改善和产品落地。申银万国证券预计公司2014-2016年EPS为0.02元、0.03元、0.07元,对应PE为206倍、132倍、56倍,维持增持评级。(来自：中国联合商报)

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