雅居乐的云南版图：一场600亿元的“盛宴”

　　红商网讯：雅居乐在海南清水湾的神话还没来得及在云南得到延续，事件便发生了戏剧性的变数。而陈卓林或许不曾料到，在其与昆明市签订投资额高达150亿元的合作项目仅数月后，他本人便被成为了昆明检察院的调查对象。

　　消息显示，在陈被检方控制之前，该集团云南公司的多个负责人已被调查，而案发原因较大概率是源于与云南某些贪腐官员之间存在的利益输送。

　　截至目前，雅居乐在云南已有四大项目，分别位于西双版纳、瑞丽、腾冲、昆明，对外声称的预计总投资额高达600亿元，其中前三大项目都已进入实质开发阶段。以该四处项目的开发体量来计算，雅居乐云南旅游地产项目总量相当于五个海南清水湾。

　　掘金云南

　　雅居乐在海南清水湾上的成功运作，使得该集团将旅游地产提升到空前的战略高度，并将第二个目标投向另一大全国旅游重镇云南。

　　2011年4月13日，云南省第十四届西双版纳州边境贸易旅游交易会项目签约仪式在西双版纳州景洪市边江会展中心举行。陈卓林与公司副总裁黄奉潮、西安项目副总经理龚莉、海南项目售楼部副总经理简毓萍、云南项目副总经理王清禄、集团投资部经理刘鸿均出席了此次签约仪式。据悉，本次框架协议所涉及的两幅地块位于西双版纳州景洪市嘎洒镇大黑山脚下，总占地面积约2.7万亩(大黑山约1.5万亩，嘎洒小镇约1.2万亩)，计划总投资约200亿元。

　　仅一周之后，雅居乐又与瑞丽市签订了《云南省德宏州瑞丽市雅居乐旅游度假项目合作开发框架协议》。协议所涉及的两幅地块位于德宏州瑞丽市大别和姐勒两地，总占地面积约7千亩，计划总投资约50亿元。

　　同年5月15日，雅居乐与腾冲县政府签署了一个总额高达200亿的投资协议，按协议内容，雅居乐地产将在腾冲县曲石乡3万亩土地的范围内兴建旅游小镇。

　　曲石乡，位于腾冲县东北边，离县城大约30公里，此处位于国家级自然保护区高黎贡山脚下，另一边则与腾冲国家火山地质公园毗邻，一到秋冬两季，高黎贡山白雪皑皑景致颇为壮观。

　　消息显示，当年陈卓林到达腾冲，一眼就看重了高黎贡山对面的大片平地后，当即与地方政府签订下投资协议。当时，仅有世纪金源等少数外地开发商进驻了云南边陲的腾冲县城，雅居乐这个在港上市的大公司的到来，无疑给当地带去规模最大的一个投资项目。

　　《第一财经日报》记者在此前的调查中了解到，腾冲方面专门成立了项目负责小组进驻曲石乡，进行先期的征地平整工作，为之后的地块分批出让作准备，而该小组的办公地点最早就放在曲石乡政府办公大院内。

　　2011年快马加鞭拿下的三个项目已先后进入开发及销售周期，而雅居乐在云南的掘金梦想仍在继续，最新的一个项目位于昆明市五华区。

　　今年6月，雅居乐高层出席了昆交会经贸合作项目签约仪式，宣布以150亿元投资西翥生态旅游实验区的“国际生态度假区”项目，成为当日投资金额最大的项目。据了解，该项目计划用地1万亩，打造集旅游、休闲、度假、酒店、体育运动、宜居为一体的多功能度假小镇。这样的开发体量，几乎可以称霸昆明旅游地产。

　　计算下来，雅居乐在云南的总计划用地面积为7.4万亩，无论是规划面积，还是投资总额，其在未来几年在云南的投资规模都将大大超过该公司在海南的项目。

　　而雅居乐内部，也指派了海南运作旅游地产的团队来运营云南的项目，旨在再次创造类似于清水湾一样的销售神话。

　　以小搏大

　　按照雅居乐的计划，在进军了西双版纳、腾冲、瑞丽以及昆明之后，接下来还试图进入玉溪、大理、丽江等旅游市场更为成熟的城市，即便这一计划尚未最终实施，该集团对外宣布截至目前在云南的预计投资总额已经高达600亿。

　　对于去年销售额仅403亿元的雅居乐来说，斥资600亿元布局云南，在外界看起来颇为诧异，但鉴于房地差滚动开发的行业特征以及较高的财务杠杆，雅居乐的先期投资并不会太大。

　　该集团有高管曾透露，虽然海南清水湾号称投资200亿，但集团早期投资大概只有30个亿便实现了销售回款。而云南的先期投入估计不会高过清水湾，大约10亿8亿便能够卖房子了，之后便以销售回款来滚动后续的开发。

　　陈卓林在2011年的中期报道媒体见面会上也透露，云南项目的规划会类似于雅居乐海南清水湾项目，做旅游地产，分期开发。据了解，占地1.5万亩、投资额100多亿元的雅居乐清水湾项目至今已累计实现销售金额超过450亿元。若是按照清水湾的回报率，云南四大项目最终可能给雅居乐带来上千亿的销售额。

　　最为关键的是，雅居乐开出的600亿投资大单，让当地政府非常乐于在各方面给予积极配合和支持。首先是土地成本颇为低廉，这在各个项目已经走完“招拍挂”程序的土地出让价上可以得到佐证。

　　2012年9月20日，雅居乐以总代价约1.98亿元取得瑞丽市弄莫湖片区七幅住宅及商业用地的土地使用权，成为其进驻云南省的首个项目。该七幅地块总占地面积约263,994平方米，预计总建筑面积约731,852平方米，楼面地价仅约271元/平方米。

　　2012年底到2014年年中，雅居乐先后多次在腾冲县拿地，总地价5.2亿元，总占地面积203.6万平方米，预计总建筑面积约337万平方米，平均楼面地价为154元/平方米。

　　2013年10月10日，雅居乐以2.4亿元人民币的总代价取得西双版纳的13幅相连住宅地块使用权。地块总占地面积为52.9万平方米，预计总建筑面积为63.4万平方米，楼面地价为375元/平方米。

　　不过，鉴于雅居乐所拿地块均是毛地，需自己进行三平一通的工作，因此最终在土地投入上的成本远不止于此，但相对于其销售收入而言，其土地成本依然只算极少的一部分，例如腾冲项目，已经在2013年进入销售状态，在售洋房均价7500元/平方米，别墅1.1万元/平方米。有新闻报道显示，该项目在去年底首期销售中，短短两小时内，首批推出的200余套房源被抢购一空，成交金额高达3亿。

　　除了地价上的极为低廉，雅居乐在项目定位上也一度畅行无阻，例如该集团便在腾冲项目中规划了高尔夫球场，另外，项目圈地过程中还涉及较多的耕地。

　　尽管大面积圈地、兴建高尔夫等都面临关于国土资源方面的诸多政策限制，但雅居乐依旧在政策边缘积极游走。

　　有业内人士表示，数万平方米的土地开发必须上报国土资源部，但为了避免项目被否决，地方大部分将采取分期出让土地的方式，另外涉及到林场或者荒地时，企业可采用租用方式予以开发利用，尤其进行旅游综合开发的土地成本几乎可忽略不计。

　　不过，分批拿地也存在较大风险。以大开发商云集的西双版纳州为例，土地无序开发被《第一财经日报》报道后引发监管部门问责，此后土地审批明显收紧。此后，若干项目被要求整改，景洪市分管副市长还被给予行政记大过处分。

　　高尔夫球场的建设也为该集团带来负面影响，2014年5月19日，该球场的建设遭到国家发改委和国土资源部联合通报，称高球场地占地792.8亩，其中耕地585.6亩。两部委曾将其作为全国高尔夫球场清理整治工作中的典型案例，要求雅居乐地产进行整改。这是继雅居乐惠州项目涉嫌高尔夫被通报之后，该公司第二次因为触碰高尔夫红线而被国土部门通报。
　　（一财网）

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