红商网讯：一直乐意当“收租公”的香港恒隆地产最近有点烦。正经历首个租约期完结的济南恒隆广场，不少租户已经撤柜，店铺空置率上升。
经济导报记者查阅恒隆地产2014年中期报告发现，除了济南恒隆广场，其集团旗下购物商场均录得租金收入增长。济南恒隆广场租金收入下降了10%。
山东恒隆地产有限公司市场推广部主任焦柯日前对导报记者表示，济南恒隆广场会“花一点时间厘清自己的定位，吸纳配合市场的品牌，这才是对商场长远持续发展最有利的方向”。
就在国庆节前夕，恒隆地产于内地再度落子，总投资60亿元的天津恒隆广场正式开业，其15万平方米的建筑面积只略小于济南恒隆广场。
值得注意的是，天津恒隆广场的定位有所降低，更偏大众化，尽管恒隆地产将此解释为顶级奢侈品牌已落户竞争对手，但这多少也显示出在济南等项目表现不温不火之时恒隆地产在定位上的考量。
撤柜店铺亏损数十万
导报记者近日在济南恒隆广场走访看到，几乎每个楼层都有店铺闲置，在恒隆广场的东西翼连廊，目前仅有一家店铺正常营业，漂亮的卡通壁画遮挡住了一个个紧闭的店铺大门。
这样的现象在恒隆广场以高档品牌为主的一楼尤为严重，有的店铺甚至已经空置了几个月。据恒隆地产方面称，济南恒隆广场的出租率为85%左右。而开业3年的济南恒隆广场此前出租率达95%，如今有至少10%的商铺已经闭店。
恒隆方面有关人士此前对导报记者坦言，济南恒隆广场在初期招商过程中，就曾感到困难和吃力，很多品牌对二线城市市场比较没有信心。
在济南恒隆广场设有几家高端品牌的山东某国际贸易公司，已将其中一家店铺撤柜。谈及撤柜原因，该公司有关人士对导报记者无奈地表示，主要是恒隆广场租金较贵，而且市民对品牌的认可度差，“已经撤柜的这家店铺每月租金达4万多元，现已亏损数十万元。”
有分析人士对导报记者表示，对于目前的高端零售市场而言，因受反贪腐影响，购买奢侈品送礼的风气正在消沉，也在一定程度上影响了高端零售商品的需求。
与一线城市相比，二线城市的广阔市场吸引了越来越多顶级商业体的投建。但鉴于市民消费能力和消费理念的制约，外界对二线城市商业地产的前景一直持谨慎态度。
恒隆地产2014年中期报告显示，租出率方面，济南恒隆广场表现最受影响，不过虽然空置率上升，但其零售额仍有3%的增长。
“济南恒隆的经营状况可谓冰火两重天，最火的是餐饮和影城，其余各层除一层外人气都不尽如人意，这也是为什么客流巨大，但出租率却下降的原因所在。”历时两个月对各地恒隆广场进行实地调研的投资人惠星撰文称。
惠星认为，餐饮应该贡献了增长的主要部分。餐饮贡献租金比服装品类要低不少，所以济南恒隆广场会出现营业额上涨但租金收入不变的局面。2013年其租金收入3.67亿港元，倘若按20%－25%的租金/销售额占比，年销售额大致在11.5亿－14.5亿元之间，看来未能充分挖掘这个地段的潜在消费能力。
不易拿捏当地市况
焦柯对导报记者表示，济南恒隆广场恰逢第一个租期结束，完成优化租户组合的过程后，出租率及销售额自然会回升。其间，出现一定的空置率是再自然不过的事，恒隆地产绝对不会为了降低空置率而随便引入与商场定位及目标顾客不相符的租户及品牌。
尽管在恒隆广场看来，这样的调整是正常现象。不过，要想“玩转”内地二线城市，在运营中因地制宜、克服“水土不服”难题恐怕是关键。
继在上海发展了恒隆广场和港汇恒隆广场后，恒隆地产目前已进入沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明及武汉市场，旗下内地项目均以“恒隆广场”命名，每年投资内地商业地产项目约为60亿元。据悉，大连恒隆广场计划于明年三季度开业。
一面是不断扩张内地市场规模，一面则是在二线城市的运营遭遇阵痛。对于恒隆广场在内地项目的表现，恒隆地产董事长陈启宗坦言，在每个城市都是第一次进去，难免会有很多难处出现，很不容易拿捏准当地的市况，特别是我们没经验。
尽管如此，陈启宗仍然坚持他的二线城市策略。在陈启宗看来，将来拿地仍将会考虑二线城市，因为恒隆以较大面积的土地为目标，而一线城市机会有限。
面对住宅市场的下行态势，不少房企选择扎堆转型商业地产，这也让内地的商业地产发展形势严峻，面临高空置率的隐忧。“内地商场空置率很高，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？”陈启宗在2014年博鳌房地产论坛上如此直言。
在今年的中期业绩会上，陈启宗坦承，今年内地不是一个活泼的市场。“在今年余下时间内，内地经济难望显著改善。事实上，现时之疲弱有可能延续至2015年上半年。因此，期望我们的内地业务顺风而驰可能不切实际。这有别于我们过去15年来大部分时间的经验。”恒隆地产在2014年中期报告中这样写道。
（经济导报 作者：孙罗南）
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