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红星美凯龙商业地产:是一桩赔本买卖吗?
http://www.redsh.com 2014-09-30 红商网 发布稿件

  借力红星家居号召力

  到商业地产过剩的城市开发商业地产,这是一桩赔本的买卖吗?

  “红星地产突破当下常规城市综合体单一的Shopping Mall模式,创造出符合未来城市消费趋势的双Mall模式—家居Mall、商业Mall与高端写字楼、星级酒店和SOHO公寓等丰富业态相结合,打造涵盖购物、生活、办公为一体的多元化高端城市功能综合体。”红星地产的相关负责人告诉时代周报记者。

  以上海浦江红星国际广场为例,这个项目2013年6月29日开盘,占地10万平方米,总建筑面积27万平方米,整体由红星美凯龙家居Mall、SOHO公寓以及独栋办公楼三个部分组成。其中,后两者对外销售:公寓房源面积48平方米—133平方米不等,单价在1.8万/平方米—2万/平方米之间;独栋办公楼面积500-2000平方米,价格在3万/平方米—3.7万/平方米之间。

  “通常,地方政府会把一个城市综合体的容积率规划到3或者4以上,而商业的容积率最多只有2,这就意味着,整个项目中至少有一半是公寓或办公楼。”罗昌荣说,“对于红星而言,他们的综合体,经营不善不是问题,但销售不好就麻烦了。”

  其实,不止红星地产,商业运营几乎是国内所有商业地产开发商的短板。更主要的利润其实来自商业地产开发商的物业销售。比如,据上海浦江红星国际广场SOHO公寓的负责人透露,该项目开盘时推出140套房源,而当天就有300组客户到场,有的甚至通宵排队购房,去化率达到九成。

  "非正规军",即业外资本进入商业地产掘金的现象较为普遍。为降低风险,避免正面交锋,红星美凯龙除了主打家居建材这一品牌外,在拿地布局方面也多有考虑,一般在三四线城市以及拿地成本相对低,且人口总量大、消费能力强的地级市等,从而保障盈利。”9月12日,中投顾问项目总监朱文嘉在接受时代周报记者采访时表示。

  “红星的商铺在几个城市卖得都还可以,但确实,它不擅长运营百货购物中心,做起来不像做家居卖场那么有底子。”一位地产公司商业部负责人告诉时代周报记者,“但事实上,中国的商业地产开发商基本上都不太懂商业运营,比起那些完全没有商业运营经验的开发商,红星拥有经营家居卖场的经验,而且,红星美凯龙的品牌也具有强大的号召力。”

  不久前,红星地产总裁谌俊宇直言不讳地指出,“红星商业的模式基本和万达模式一样”。

  据时代周报记者了解,红星商业的城市综合体项目除了添加红星美凯龙“起家”的家居卖场外,城市综合体其余配套项目基本是复制了万达广场的“万达模式”—如万达广场一般会有配套的万达影城,而红星商业方面也在不久前与四川(楼盘)省电影公司正式签订合作协议,“打造”自有影院品牌红星太平洋影城。

  但是,在一些业内人士看来,红星在综合体开发上还采用了有别于万达的模式,后者依靠重资产投资,而红星走轻资产路线。

  “所谓轻资产模式,这类似于酒店管理公司的运作方式,比如,红星参与开发一个综合体项目,他们往往是与当地的龙头开发商合作,自己出少部分资金,甚至不出钱,同时,利用红星美凯龙的品牌和客户资源,操盘整个项目、进行商业定位、招租甚至管理,并参与后期的利润分成。”在罗昌荣看来,这种方式使得红星的双Mall迅速扩张,同时,也不会为它制造太大的资金压力。

  前期资金投入不多,后期物业销售给力,这似乎是红星商业蓝图的支点。但不能忽视的一个潜在的问题是,目前二、三线城市商业地产过剩现象初现,谁来消化那些招不到商的商业地产? (来源:齐鲁网)

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