红商网讯：两年几乎没有在市场拿地的远洋地产在经历大股东增持、董事会人员调整后，在2014年开始加速度，到目前已相继拿下10块地(包括5块为并购所得)。与此同时，远洋地产在资本市场上成功获得12亿美元债融资。

　　一方面，募资、拿地、收购打开了远洋地产的扩张之路，另一边，远洋地产进行探索新业务，尝试赢商网养老地产和房地产金融，而这将成为远洋地产翻越 “稳定股权结构、发展投资物业、全国区域布局”三座大山之后的第四步发展战略的重要组成部分。

　　据远洋集团内部人士透露，“公司正在制定企业的第四步发展战略”。

　　买公司买地忙

　　持续拿地、并购，在楼市调整期，远洋地产加大了逆势扩张的脚步。

　　9月15日，远洋地产旗下子公司收购中山(楼盘)两公司股权，涉资2.82亿元。一个月前，远洋花4.84亿元收购上海外高桥项目。

　　这种扩张的迹象在今年年初开始显露。开年远洋地产即斥资73亿元，在北京土地市场揽获3幅地，这也是远洋地产潜伏三年后首度在京拿地。

　　在2009到2010年间，远洋地产在青岛(楼盘)、北京、上海(楼盘)曾拿下几块高价地，一度饱受争议。此后，远洋地产开始严格控制拿地。

　　2012年，远洋地产全年仅购入3幅土地，新增土地储备金额约为40亿元。截止到2012年底，远洋地产的土地储备面积与2011年末期相比下降约4%。

　　2013年远洋地产在全国新增项目仅4个，还包括两个之前未公开的位于广东中山的收购项目。这两个项目共支付土地出让金3.57亿元。另两个项目中，规划面积5.5万平方米的北京来广营项目以招标方式获得;天津(楼盘)武清项目，则是以挂牌方式获得。总价款10.79亿元，土地支出对销售额的比重降至3%。

　　以此计算，2012年和2013年这两年，远洋地产在土地市场总共拿了仅50亿元左右的土地。

　　到2014年，这一状态明显发生了改变。开年才8天，即花73亿元在北京抢下3幅地，随后在天津、中山相继拿地，8月份两次再拿下4幅地。

　　“今年上半年的拿地策略是比较积极的，新增土地储备的付现金额大约70亿元，项目总规模为230万平方米。”远洋地产内部人士对中国房地产报表示，今年的拿地计划是150亿元，还有一半的指标没有用。

　　对于今年积极拿地的原因，上述人士解释公司主要考虑了三方面因素。

　　“我们去年、前年没怎么拿地，主要因为当时土地价格过高，地价和房价涨幅偏离正常水平，前两年少拿了，正常来说今年就需要补一补，另外前两年拿的少，今年在土地市场出现调整的时候更能够抓住时机补仓。”前述远洋管理层说。

　　其次，今年整体来说资金情况比较好，去年对大股东做了股份的定向增发，今年获得8亿美金银团贷款、首发了美元债，总体的资金情况在同行当中属于比较理想状态。

　　另外，远洋地产认为，今年的土地市场出现了一些拓展的机会，土地市场总体上比之前年度有明显的降温，尤其是在并购类项目上。“今年我们拿的10幅地块中有5幅是并购获得。”

　　漫长的蛰伏

　　在加速扩张之前，远洋地产经历了一个漫长的蛰伏调整期。

　　用远洋地产总裁李明的话来说，远洋最难过的日子是2010年和2011年，最重要的原因是背了“三座大山”：第一座大山是那两年股权结构不稳定：中化、中远的相继退出，股权问题一直持续了两三年，现在换了中国人寿、南丰两个新股东，股权结构才慢慢稳定。

　　第二是远洋区域结构的调整带来的压力。在2010年前，远洋地产过分倚重北京，单北京区域销售业绩就占远洋总业绩的70%。而北京恰恰是宏观调控的重灾区。这让远洋地产意识到，虽然很有难度，但“必须调整”。李明认为，调整的过程对于远洋来说就是三年的“卧薪尝胆”。

　　在2011年，远洋270亿元的销售收入来自9个城市，而到2012年，来自17个城市。

　　同时，李明还在远洋地产内部进行了管理变革，将公司原来的三级管理改为两级管理，即“总部—事业部—城市公司”，现在变成了“总部—城市公司”，以提高效率。

　　李明眼里的第三座大山是商业性物业。以北京颐堤港项目来看，从拿地到开业一共花了6年时间，总投入40亿元，在开业之前没有任何正现金流回报。这种培养期对于发展的企业来说就像背着一个打湿的包袱。直到2012年起，这种调整才现成果。

　　“经过四五年的培育，商业地产已经到了逐渐成熟和收获的阶段，目前远洋商业地产持有规模在100万平方米左右，今年租金应该可以超过10亿元，上半年是5亿多元。”远洋地产管理层表示。

　　对于商业地产发展的信心，该管理层解释，远洋商业地产95%以上持有的面积在北京非常好的地段，其次，公司现在持有的商业地产是以写字楼为主的，如北京CBD的光华国际，金融街(000402,股吧)的远洋大厦，包括后续正在开发过程当中的CBD核心区的Z6、Z13等。远洋地产判断：“写字楼受经营、受经济形势的影响相对最小，抗风险能力最强。”

　　据介绍，未来几年远洋地产每年会有超过30万平方米商业地产投入运营，投入运营的商业地产位置均是在一线或者比较热点的二线城市的核心地段。

　　“预计到2019年，远洋商业地产的持有规模会超过350万平方米，年租金收入可以超过30亿元，基本上可以覆盖公司一年的利息支出，这是一个很重要的指标，也是很多投资者、评级顾问非常看重的指标。”远洋地产内部人士透露。

　　其表示，目前远洋的土地储备当中有接近400万平方米是商业地产，大概有一半左右会持有，一半左右会销售，会根据不同城市、项目的具体情况决定。

　　“从未来的发展来看，公司还会再增加一些优质的商业地产的土地储备，特别是增加一线城市核心地段，尤其是写字楼的项目。”该人士说。（来自：财经）

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