核心导读：过去那些把沃尔玛捧为座上宾的房东们，开始变脸了。在以极低租金为代价的条件下，那些引进沃尔玛主力店的商业地产项目，现在已经培育为成熟商圈，是时候甩掉沃尔玛了。当涨租行为越来越普遍，沃尔玛开始意识到中国市场的本质，遂在今年开始宣布自己搞商业地产，但现在为时已晚，中国的商业地产市场投资期已接近尾声。一、二线城市好点的地段基本已经饱和，甚至过剩，三、四线城市也许还有点机会，但购买力和市场容量是个大问题。在租金、人力成本越发高涨的中国市场，沃尔玛到底何去何从？

　　红商网讯：9月份，沃尔玛宣布斥资6亿的珠海“乐世界”将于2016年落成营业，这标志着这家全球最大的零售巨头最终向中国市场妥协，首次进入中国商业地产领域。

　　2011年，高福澜担任沃尔玛亚洲总裁及C EO，同年成立了亚洲不动产有限公司，主力发展以大卖场及山姆会员店为核心的商业地产。但直到3年后，高福澜已回归美国任职，沃尔玛在中国的第一份成绩单——— 珠海项目才浮出水面。

　　不能不让人产生遐想的是，沃尔玛今年财报显示，其中国区市场份额跌至5.7%，被华润万家所赶超。作为第一家进入中国的外资零售商，沃尔玛零售霸主的号召力在消退，成本在上涨，这迫使其不得不做出改变。

　　沃尔玛1996年在深圳市罗湖区开设第一家门店，是第一家在中国开店的外资超市。在2010年以前，他们凭着“全球第一零售商”的金字招牌在中国享尽各种福利。

　　首先是政府层面，各级政府为了招商引资，开出各种福利政策。比如2005年，沃尔玛进入重庆市场，在九龙坡深国投广落成20000多平方米的大卖场。彼时，广场业主与沃尔玛开出10年免租、40年租期，以及0.5元/平方米/天的条件，而当地政府则返还三年营业税。

　　沃尔玛的消费者号召力让许多商业地产艳羡，许多商业项目为了吸引沃尔玛均开出了各种优惠政策。首先是万达广场，2001年，万达广场曾与沃尔玛签订战略合作协议，后者为前者“先租后建”的订单地产招商活动“背书”，后者则为前者提供优惠。

　　但此一时非彼一时，沃尔玛的金字招牌正在褪色。2011年重庆政府对沃尔玛“绿色猪肉门”中开出了269万元、停业半月的罚单，很多业内人士将其视为政府对外企的强硬态度的悄然变化；2009年，永辉超市成为万达的新战略伙伴，未来计划1/5的门店进入万达广场，沃尔玛与万达广场等主要租户的15年左右的长租约即将到期，面临租金暴涨的困境。

　　从政府到民间，沃尔玛的号召力在前所未有地褪色。

　　今年2月份公布的财报中，沃尔玛国际部门的净销售额同比下滑0.4%，是唯一下滑部门。放眼全球，中国区几乎是国际业务唯一的救命稻草。

　　目前，沃尔玛国际业务最大贡献地区是墨西哥，其正在面临着腐败指控，且由于国内消费力低迷，单店销售额连续七个月下滑；而另一个人口大国印度则拒绝外商直接投资，沃尔玛只能转而与印度巴蒂集团合作，打造现购自运的批发仓库模式。这与传统意义的沃尔玛完全不同，去年10月也宣布合作破产；至于发达国家韩国、德国等地区，沃尔玛则早在2006年先后撤出。

　　反观中国市场，尽管沃尔玛中国区业务占全球销售量尚不足5%，但高福澜今年初对媒体表示，2013年，沃尔玛中国销售增幅高达24.5%。“中国市场有潜力成为(美国之外)沃尔玛在全球的第二大市场。”去年，沃尔玛宣布将在中国区三年内开设100家门店，三年后山姆会员店年均开店速度达10家(美国总部亦仅有550家山姆会员店)，以及在三四线城市成立购物中心。

　　这其中，类似“珠海乐世界”的购物中心的商业地产模式无疑是最引人瞩目的。沃尔玛从未在美国以外地区持有物业，一方面保持轻资产的“专业零售商”形象，同时也为了免受不稳定的政策因素拖累。但中国市场的重要性迫使沃尔玛必须做出妥协。

　　但由于沃尔玛的“妥协”来得有点晚，购物中心业态俨然已经过剩。尽管商业地产动辄超过20%依然远高于零售业的5%，但由于近几年地价上涨、宏观调控等原因已趋于下滑。

　　2013年上半年，国内商业地产总的投资额已超过5000亿元，同比增长26%，远超过全国的GD P水平，也超过社会商品零售总额的增长幅度；而中国的购物中心数量已达3100家，同质化率已达60%。同时，一线城市优质地皮已经饱和，沃尔玛只能在三线城市寻求突破，而这些地区的购买力又成为新的挑战。

　　南都经济评论员 蔡辉

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