红商网讯：继大连万达集团商业地产股份有限公司（以下简称商业地产）被曝赴港IPO后，昨日，随着其申请版本的招股书在港交所的披露，万达商业地产新一轮冲刺IPO的大幕随之拉开。
此次招股书中并没有披露招股价格，但据已披露部分显示，2014年7月，公司按照每股7.36元人民币的发行价，向61名公司主要管理层（包括部分现有股东、董事、高级管理层成员及雇员以及大连万达集团的若干雇员）发行共计1388万股新股份，占发行后股份总数的3.58%。
此外，根据招股书，大连合兴投资有限公司直接持有万达集团99.76%的全部已发行股本，而王健林持有大连合兴98%的股权，剩余的2%由王思聪持有。王健林直接持有万达集团0.24%的股权，同时，通过大连合兴98%的直接权益将间接持有万达集团97.77%的股权。
销售数据仅次于万科
根据已经公布的招股书显示，按照商业及住宅物业合同销售额计算，2011年、2012年、2013年及2014年上半年，万达商业地产合同销售额分别为902亿元、1012亿元、1264亿元及567亿元。此外，截止到2014年6月30日，万达商业地产总持有面积（包括在建）达到2950万平方米，其中已完工1684万平方米。
仅从数字上可以看出，目前万达商业地产的销售数据在国内仅次于万科集团，而物业持有面积（包括在建）已经超越全球最大商业物业管理公司—美国西蒙公司2450万平方米。
“西蒙公司目前新增面积很少，万达的经营模式决定了未来物业持有的面积还将持续扩大。”某业内人士预测，随着万达商业地产衍生业务及新业态占比越来越多，未来3-5年内销售额也将实现较大跨越。
将扩大国际市场布局
一位业内人士分析，万达商业地产可销售物业部分，住宅仅占30%左右，而占据大部分的商业物业占70%左右，受到宏观调控影响较小，因此从单个项目现金流来看，基本维持平衡，且利润水平高于行业水平。
截至2013年，万达商业地产实现总收入868亿元，复合增长率为30.7%。2013年和2014年上半年合同销售总额分别为1264亿元和567亿元。根据现有的土地储备和未来物业发展计划，万达商业地产方面表示将能够与2015年底前实现拥有总建筑面积2500万平方米的已完工物业组合（包括已完工投资物业和酒店）。为了实现成为全球持有面积最大的商业地产公司，万达表示将通过进军国际市场、扩大国际布局、提升资产管理能力等策略来拓展其业务及营运。
万达院线、大歌星、文化旅游未被“装”进去
根据万达商业地产此次的上市架构来看，万达集团旗下众多的业务板块中，仅包括了万达广场、万达城、海外物业、万达酒店集团（香港）、英国圣汐游艇公司；而万达院线、大歌星、文化旅游、儿童产业及百货，和美国AMC等并不在这一序列。
业内人士分析，购物中心、豪华酒店和销售物业是组成此次万达商业地产上市的主体部分，而没有纳入进来的众多板块，包括院线、百货等，未来都不排除单独运作上市的可能。
O2O仍具有巨大想象空间
近期阿里巴巴海外上市估值达到1749亿美元，也让前不久刚刚牵手的“腾百万”组合备受期待。尽管市场上对于万达商业地产上市的整体估值尚未有定论，但某港股分析师认为“在牵手腾讯、百度后，万达的商业地产通过进行线上线下融合是大势所趋，同时还会寻求到核心盈利模式”。该人士还指出，万达庞大的资产与O2O结合之后，在资本市场也会获得较高的认可度。
另一位不愿具名的业内人士则认为，销售型物业未来会有波动，但“O2O通过线上线下的融合，将具有无限的想象力”。
尽管商业地产历来是万达集团旗下的重头戏，但在此次万达商业地产的招股书中，处处显露“去地产化”痕迹。万达集团董事长王健林也在此前多个场合表示，万达真正的目的就是要做平台，销售只是为了持续稳定的现金支持。万达不是单纯的开发商，而是人们线下生活消费及文化娱乐的综合消费平台提供商。（来源：新京报 作者：李捷）
聚焦：万达商业地产上市招股书六个看点
围观阿里纽交所上市的人快散了吧，阿里还没挂完牌，万达在港交所上市的招股书已经挂出来了。虽然王健林取消跟马云的1亿赌约，但不代表他不在心里较劲。
自从绿地借壳上市之后，万达成为未上市房企最后一个大拿。万达有多大、多能赚、政府关系有多好、还有替万达资金链着急的人们，现在都能找到答案了。乐居记者一一道来。
1、万达香港上市直接发高大上的H股
大家别把直接发H股不当事儿。龙头房企中广州五虎(恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展)除富力外，龙湖、融创等发的都是红筹，中海外发展、华润置地、万科发的是H股。看明白了吗？民企发红筹，在英属维尔京、开曼等岛屿上注册离岸公司，以反向收购国内资产的方式完成上市，上市公司是外资身份。
直接发H股就高大上多了，国内公司不改架构，直接发股票。民企离岸红筹上市，还不是要绕过中国证监会审批？这边在A股撤资料，那边就挂出招股说明书，说明咱证监会鼓励大型优质企业海外上市的政策是坚决的。中国证监会批准之后，下面就是港交所聆讯。港交所不可能不批，刚气跑了阿里巴巴，万达这个大家伙一定要抓住。
2、万达上市是谁的盛宴
不用想肯定是做东的王健林。
跟上这么一个慷慨的老板，万达的董事、高管很幸福。以丁本锡为首的6个董事、10个非董事高管和3个监事合计持股4.2%。万达的其他骨干也没落下，测算有100多人合计持有近3%的股份。原始股给的很便宜，2010年那批是1.05元/股，2014年7月这一批是7.36元/股。万达每股净资产都有近30元。税务局表示很赞赏，个人所得税将来少不了。
除了大股东和员工外，还有建银国际等7家财务投资者和外部自然人股东。其中就包括王健林的好基友孙喜双，持股6.3%。此君是大连一方集团董事长，跟王健林合作开发了多个项目。具有还有哪些外部股东搭上万达上市的快车，目前还看不到。由于是预披露，很多内容空白，留待以后打补丁。
3、万达到底有多赚钱
2013年，万达净利润248亿，力压房产股“赚钱王”中海外发展，后者净利润183亿。扣除投资物业评估后，其净利润仍高于万科的151亿。同年万达结转收入868亿，净利润率高达18%(扣除评估增值)，在行业中居于领跑之列。
为什么可以这么高，地来得便宜很重要。2013年土地成本每平不足1100元，平均售价要高出约10倍。溢价空间就有了。为什么这么便宜？可见是万达有能力把冷地做成旺市，此非一日之功也。
4、王健林有多少家当
当然，主要家当是此次上市的万达商业地产。物业项目178个，159个万达广场+8个万达城+11个独立开发的小项目。这其中规划有168个购物中心，102个酒店。目前开业的购物中心和酒店分别有89个和48个。
已完工的投资物业建面合计1470万平米，土地储备7670万。万达的目标是成为全球持有面积最大的商业地产公司，2015年底，完工投资物业和酒店建面将超过2500万平米。这意味着，持有2500万平米就能当世界第一了。
在2013年868亿收入中，购物中心租赁运营收入85亿，酒店32亿，剩下的贡献来自销售物业。对了，你肯定看到持有物业月平均租金只有75元/平方米，租金收益率不高啊。不过也不要替王健林过分着急。由于不少购物中心经营时间短，还在运营期，将来会改善的。85亿租金收入的绝对值当然也不算小。
除了上市主体万达商业地产外，王健林未上市的资产还有万达文化集团、万达院线、大歌星、万达百货、万达儿童娱乐和华夏时报。
5、万达为什么这个时候要上市
王健林当然会高姿态地说，万达不缺钱，上市是为了透明化和改善公司治理结构。这句话得拆开了说。万达此次上市的确融不了多少钱。募得资金的90%用于哈尔滨、广元、乌海、阜阳、南宁、嘉兴、台州、泰安、湘潭和郑州十个万达广场的投资开发，三四线城市居多，花不了几个钱。如果真是这样，万达甚至还会因融资额太小、流通股太少而上不了市。
大家看明白了吗？万达上市必然伴随老股出售。王健林应该不会套现，出售的应该是2009年改制时进入的7个财务投资人。5年了，关的时间够长了，这次上市是给这些合作伙伴一个交代。
万达到底缺不缺钱？如果咬牙说不缺也是成立的，银行授信的1442亿还有超过600亿未动用。总共1724亿的贷款中，负债结构不错，高成本的信托只占25%；长期债务居多，一年内要偿还的只有342亿。2013年利息支出98亿，简单测算借款成本8.8%，今年上半年利息支出就有62亿。IPO融钱不多，上市以后低息发债才是目的。
6、王健林要清零再出发
将万达捧上市，是否可谓大功告成？商场如战场，还真不容王健林有打盹的时候。对于房地产周期，万达也感同身受，毛利率已经从2012年峰值的51.2%下降到2014年上半年的44.9%。
持有物业单位租金在稳定上涨，销售物业均价却开始下滑。这意味着万达广场已经下沉到级别更低的城市，不得不让人担心后续的拓展空间。土地市场的竞争日趋激烈，王健林想到的办法是加大投资强度，获取更大体量的项目，7个新落地的万达城建面动辄数百万平米。
万达也在迅速国际化，拓展更广阔的发展空间。对于电商这个可能动摇万达广场根基的威胁，王健林的选择是迎出去，将战场选在别人地盘上。内部团队没做好，就联合百度、腾讯重头再来。有王健林在，万达从不缺决断和执行力。
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万达商业地产年底赴港上市:市值或超600亿美元
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