红商网讯：“4月，郑州万象城就会开业，预计今年下半年青岛和重庆万象城也会陆续开业。”华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生向经济观察报介绍，“淄博和余姚五彩城也将陆续开业，到今年底我们一共就会有9个万象城和3个五彩城陆续开业”。
在万象城和五彩城相继开业之际，华润置地也在不断补充土地储备。记者了解到，年初华润置地在福州拿下的商住地块以及2013年12月耗资20亿元拍得的厦门地铁上盖项目，都将开发为万象城产品。据统计，2013年华润置地拿地资金超过230亿元，远超出了年初150亿—170亿的拿地目标，其中商用地块占很大一部分。“另外，石家庄万象城项目也即将落地，今后每年华润都会有1-2个万象城开业。”蒋智生说。
从2012年下半年开始，华润置地逐步调整战略布局向一二线城市回归，在此背景下，商业地产也进一步加大了一二线城市的砝码。“光北京公司2013年持有物业的租金收入就有7个多亿。”蒋智生称，“开业仅一年的五彩城，租金收入就达到1.38亿元。”
世茂董事局副主席许世坛曾说，论规模要向万科学习，论质量向中海学习，而谈到资产的稳定性要向华润学习。尽管经历了三四线住宅投资的波动，但华润置地以其逐年增加的持有商业及稳定的收益性，抵抗了宏观调控带来的冲击。内房股的持有商业规模固然不能与新鸿基、恒隆等港企相比，但是华润所表现出对持有物业的重视，显示内房股已然在持有商业的道路上，迈开了坚定的步伐。
万象城为重炮 五彩城为榴弹炮
2004年，总投资40亿港元的深圳万象城购物中心开业，然而三年后的2007年，仍未见华润置地的第二个万象城开业。“万象城的定位，我们内部叫做万象城都市综合体，它一定是在一线，发达省会城市、沿海城市，是一个都市的中心，它的定位辐射范围至少是它所在这个城市，甚至应该是它所在的一个城市群，绝对不是单纯的某一个区域。”华润置地北京大区商业地产管理部副总经理曾灿霞介绍。
对此，蒋智生给出了进一步的解释：“万象城的选址对城市的要求极高，对商务的需求也很高，比如餐饮都是商务餐饮，而不是家庭餐饮，对城市的人群、人口购买力、轨道交通要求也很高，万象城很挑剔。这时候我们就觉得应该有区域性的购物中心。”
万象城耗资巨大，也是华润置地开发区域购物中心的一个重要原因，深圳万象城总投资高达40亿港元，杭州万象城和沈阳万象城更是高达50亿港元。
2007年，定位为区域购物中心的五彩城系列便开始着手规划，“五彩城的定位跟万象城不一样，除了在三四线城市我们会辐射整个城市，是在那个城市的都市中心之外，像北京、上海、深圳这样的城市里面，我们是以辐射区域为目标的。”曾灿霞介绍。
2005年8月，经过81轮激烈竞拍、耗资25.65亿元，击败首钢顺驰联合体、珠江地产、富力、北辰、北京城建(600266,股吧)、国融置业6家企业，拿下的原“毛纺厂”地块——北京北(资料、团购、论坛)五环外的海淀清河镇总体量达70万平方米的商住地块，成为华润置地筹划第一个五彩城的目标之选。
当时，该地块是北京土地交易完全实行“招拍挂”以来面积最大的地块，紧邻上地信息产业基地，距离轻轨13号线上地站1.3公里。2006年10月，命名为橡树湾(资料、团购、论坛)的该项目开盘，到2007年底已经累计卖出14万平方米，销售均价达15000元/平方米，累计销售额超过15亿元。“随着中关村(000931,股吧)产业园的北移，这里聚集了近两万家高新技术企业，50万的从业人员，教育机构包括大学、中小学校的聚集也吸引了大量的高品质的教育移民的涌入。”曾灿霞在1月11日举行的2013中国商业不动产思想盛典上介绍，“这个区域大量人口的导入，大量产业的蓬勃发展，对于它的城市面貌以及它的商业配套而言，商业空间非常巨大。在北京五彩城出现之前，这个地方只有华联和翠微两家百货，这是我们的机会所在。”
“地上加地下一共有20万平方米的商业面积，五环以外的清河地区，不是传统商圈，当时还觉得光做商场面积太大，为了平衡风险，还拿出1万平方米规划了一栋写字楼。”蒋智生介绍，“加上地价总投资20亿元。”2009年5月底，华润置地第一个五彩城北京清河五彩城破土动工。
住宅像养猪 商业像养孩子
“华润内部以前经常开一个玩笑，我们做地产的像养猪，但做商业地产的像养孩子。”曾灿霞如此形容商业地产的“辛苦”，“一开始的时候，交通状况不是特别好，虽然离地铁站很近，但是也有1.3公里。”
毗邻中关村上地信息产业基地的五彩城的目标消费人群，便主要面向北京上地中关村的高知型终端消费人群，“主要是比较年轻时尚的家庭，兼顾了区域的商务消费，以家庭消费为主，覆盖全年龄业态，引领新的消费模式。我们定位之初也一直认为五彩城应该是引领这个区域生活方式的一个商业旗舰。”曾灿霞介绍。
总体量20万平方米的五彩城，辐射范围大概是上地中关村1.5-2公里内的近20万人口，整个商圈的辐射范围大概覆盖了规划的70万人口。“当时招商的时候，遇到很多困难，很多商户不看好这里，不愿意来，在北五环外的毛纺厂、朱房这种地方，建一个这么大的商场，谁敢想！”蒋智生说。2011年6月28日，一期6.5万平方米的购物中心率先开业。2013年1月25日，13.5万平方米的二期购物中心继而开业。“我们把沃尔玛放在商场的一期。一期占到1/3体量，二期占到2/3体量，这样一种安排，使得我们一期刚刚开业的时候情况并不是那么理想。”曾灿霞补充说，“但是等到二期开的时候，大家会看到半年左右的时间，这个商场一下就变得很火，这和我们的节奏安排有关系。我们提前把沃尔玛这个业态开出来，为二期的业态铺开奠定一个非常好的客流基础。”
除沃尔玛超市外，五彩城还有冰场、CGV影院和SNOOPY儿童乐园三大主力店，占地面积均超过3000平方米。“冰场是我们自己经营的，关键不在于说这个业态怎么样，更多是这个冰场的定位是不是匹配到目标消费者，比如我们所有万象城的冰场没有冰球，只有在北京冰场开发冰球业态，因为北京有这样一个市场。”曾灿霞介绍。
位于四楼的华润五彩冰酷运动中心，是华润置地在北京打造的首座大型室内真冰冰场，拥有3500平方米营业面积、1800平方米奥运标准的真冰冰面，这使得五彩城能够与北京市冰球运动协会等专业机构深度合作，联合举办了北京市青少年冰球联赛等，此外冰酷中心每年六一和圣诞节还举办两场花样滑冰艺术团考试。
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