此时的时商公司早已资不抵债,无力继续支付915户业主的委托经营收益。2014年5月20日,时商公司向法院申请破产。6月26日,法院裁定宣告破产,时商公司与业主签订的《委托经营管理合同》于7月20日解除。
担保责任如何履行
时商公司的破产并没有彻底解决《委托经营管理合同》问题,未退铺的业主转而要求江中集团承担担保责任,代为继续履行合同。
这些业主认为,如果江中集团不代为履行合同,江中集团除支付124%的违约金及每日万分之二的滞纳金之外,还应将商铺交付给业主,并保证水、电、空调、电梯等公共设施正常运转,安保措施到位,保障业主正常经营。
未退铺的业主提出这些要求的依据,是《委托经营管理合同》第五条:“在乙方(时商公司)不按本合同履行义务时,丙方(江中集团)必须代乙方履行本合同规定之责任”。
对此,江中集团主张,“代为履行合同”应当是在合同仍然有效存续而债务人拒不履行合同义务的情况下触发的。《委托经营管理合同》因宣告破产被依法解除,合同义务终止履行不属于“不按本合同履行义务”,不触发“代为履行合同”的前提条件。在合同被依法解除后,不存在可履行或可代为履行的合同。如果业主想保留商铺用于经营,江中集团会积极配合,保证水电供应正常,保证义务范围内的公共设施正常运转。
部分未退铺业主还提出,时商公司进入破产程序后,《委托经营管理合同》中约定的后续年份收益应当属于时商公司欠业主的债务,业主为债权人。
对此,江西省社会科学院研究员杨秋林认为,“合同解除给业主造成的损失应当为实际损失,我国法律明确规定了破产案件应当以实际损失为原则计算债权。在此案中,业主主张的后续年份租金收益在时商公司破产后已经不可能发生,不属于实际利益,这一权利属于未来的、期待的利益,不应当认定为破产债权”。
杨秋林分析说,合同解除后,江中集团的保证责任不是“代为履行合同”,而是承担解约损害赔偿的保证责任,其承担的保证责任范围不应超出时商公司的解约损害赔偿责任范围。
（来源：法制日报 记者郭宏鹏）
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