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运营担忧
一个问题产生了。如果万科真对操盘如此看重，为何倾向于拿商业运营管理平台与凯雷共享股权，而不是自己全部管起来呢？
实际上，在万科去年正式涉足商业地产之后，其商业地产的操作经验和人才团队，一直是外界质疑的焦点。万科与国际基金合作，并计划放开商业运营层面的部分股权，实际是万科在坚持自有团队操盘同时，还有借鉴国际基金丰富商业管理经验的一层深意。
在万科和合作方共同建立的商业运营管理平台上，经营管理的主导权在万科手里，但会对合作方开放建议权。这一倾向，是考虑到1987年成立且目前资产管理规模超过1990亿美元的合作方，旗下有很多国际知名的商业运营专家，万科希望引入合作方国际商业的运营经验，并通过合作尽快强化万科商业的不动产运营能力。
毛大庆眼里，对选择做轻资产的合作基金有几个重要标准：有很好的价值观和国际声誉，具备运营管理经验。毛大庆说，万科希望和资本不仅仅是简单商业合作，更希望有增值内容，给万科团队带来成长，并尽快培养一支有国际水准的运营能力团队，这是万科最为需要的。“打造这样的团队，光靠万科闭门造车是不行的，一定要和国外有几十年上百年经营管理不动产经验的机构合作。”毛大庆表示，只有在合作的过程中，这些伙伴才会真诚传授给万科经营经验。
据了解，万科商业团队对人才储备有两方面，一是社会上的专业人才招聘，这些年万科积累了一批专业的商业地产管理人员，他们来自凯德、万达、中粮等知名企业；二是万科在住宅开发中也积累了大量职业经理人，鼓励优秀人才向新业务转型，如北京昌平金隅万科广场驻店总经理，其上一份工作是万科北京公司的客服管理层。
上述团队为万科这个商业地产新兵描绘了一张快速扩张的蓝图：目前北京、深圳两个万科广场已开业，东莞万科广场、佛山万科广场预计9月、10月相继开业，明年北京中粮万科半岛广场开业。以这样的速度发展，万科不可谓不快。
态度转折
过往数年外界不难看到，对于大举进入商业地产，万科集团既跃跃欲试又谨慎忧虑。
2009年王石在中山大学时表示：“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”2013年王石再谈此事时称，万科从没回避过商业地产，但不会把商业当主流产品来做，主要是住宅为主。
即便一贯强调“万科不做纯粹商业物业，做商业是为更好卖住宅”的郁亮，也频繁提醒商业地产要保持谨慎。
2011年4月，言及商业地产，郁亮称有种一哄而上的感觉。10月，郁亮表示，不看好商业地产，全国各地都造商场说明泡沫严重，今后消化会出麻烦，万科商业以社区商业为主。2013年1月，他说，商业地产在个别城市过快发展，如降价卖不出去只能通过闲置处理掉，这是危险的事情。6月他又指出，网购将对商业购物中心有很大打击，万科在涉及商业地产的同时保持一种谨慎态度。
商业地产不做主流产品，形态以社区商业为主，这些是贴在万科商业地产上的固有标签。当然，一切固有的标签都有可能在变革中被摘掉。郁亮就提出过商业地产大步走的前提。他在三年前指出，万科要看别人做商业地产效果怎么样，另外还要看金融工具怎样，楼盘需要金融工具时可套现出来，万科商业地产目前只占5%左右，如果有金融工具参与，万科会做得大胆一些，没有就会小心一些。
如今纵观万科商业地产，在既有的社区商业产品线“邻里家”之外，还有1万-3万平方米建筑面积的“生活广场”和区域型购物中心“万科广场”两条产品线。尤其“万科广场”系列，在保持着快速扩张速度之余，更率先引入凯雷代表的金融工具参与，有望实现轻资产运营。
新的变化，也促使郁亮的态度出现转折。他在2014年万科中期业绩会上表示，万科商业其实做得很不错，全国商业比例在拿地里占25%左右。未来会像做住宅一样发展商业。
这实际是将万科商业地产提高到和住宅地产相近的位置，也是万科近年来未出现过的。对此，毛大庆称，郁亮是看到了万科商业地产发展和管理能力的成长才有此表态。
快速成长的背后，万科的忧患意识并未摒弃，这点在毛大庆身上亦有体现。他有着他的焦虑，具体有三点：商业地产在城市的选择上会存在陷阱，要警惕供应量和吸纳能力关系，防止选址在供大于求的城市；运营管理能力能不能有效提升；在移动互联网时代，能不能改良商业业态，应用好新技术回应互联网冲击。实际上，后两者均与运营能力有关。
毛大庆自己每天要看各商场的经营数据，某一天数字掉得特别厉害，就要问出个一二三来。他自己也并不回避压力，“这是和做住宅不同的压力，有压力很正常，如果没有压力反而不是什么好生意”。
在毛大庆眼里，虽做国际水准的商业运营团队目标明确，但他也知晓，“一晚上时间不会凭空出现一个特别优秀的商业运营管理公司，万科商业的一切都需要时间。”（经济观察报） 共2页 上一页 [1] [2] 佛山南海万科广场10月1日开业 中影影城、TASTE超市进驻 传万科拟收购大连阿尔滨 回应称从无接触也无意向 外资接盘万科商业项目 行业供应过剩促抄底频现 万科商业转型采取轻资产模式 社区商业能否适用？ 分析：深圳龙岗万科广场的长、短板是什么？ 搜索更多: 万科 |
