红商网研究整理：对商业地产，万科曾一度态度模糊，而在今年的中期业绩会上，总裁郁亮称，万科未来会像做住宅一样发展商业。
而与凯雷的合作明晰了万科商业地产的操作思路，领头羊不再那么隐晦地表达对商业地产的重视程度了。
从王石三年来的海外游学、郁亮的纽约拜访交流，似乎看不出万科高层业余活动和地产的关联，但这一切背后确实隐藏着与国际资本的密切接触与引流。
“在过去一年多的国际化过程中，万科结识了很多重要的不动产基金和资本机构，他们将是万科商业地产资产运营上的合作伙伴。”负责商用地产业务的万科集团高级副总裁毛大庆说，他和集团执行副总裁张旭在4月份波士顿马拉松期间，去国际私募基金凯雷投资集团参观学习，“把国际资本请到国内，这是有别于走出国门开发项目的另一种万科国际化。”
8月28日，世界最大的投资公司代表凯雷与规模最大的房企万科签订商业地产战略合作平台意向书，意向成立资产平台公司，两者分别持股80%和20%，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，未来以资产证券化为目标退出。另一合作同步展开，双方设立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的各境内商业物业招租和运营管理。
“万科与凯雷合作绝不是卖商业。”毛大庆对经济观察报说，实际合作恰恰是落实万科商业地产的轻资产思路，除了引入基金，调节资金占压并实现商业快跑，另一条最核心的合作前提是，各合作项目保留和发扬万科商业品牌，对万科与凯雷的意向合作中设置的商业运营管理公司，万科要有绝对的经营管理权。
等待万科商业地产的，会是一片坦途吗?
小股操盘
“未来我们商用地产的量很多，持续性健康做下去，‘轻资产’是不二选择，这种模式从万科开始做商业便确定下来。”毛大庆把万科住宅之外的业务统称“经营性不动产业务”，换算一下，这块业务大约有2000多万平方米资源，三四千亿元资产规模。
区别于住宅零售，这类资产的问题在于长期持有会贡献持续稳定收入，但也有资金占用过大的弊病。万科试图通过国际化的途径找到破解方法：从合作中的股权转让或商业资产处置获得投资收益，通过联营合营公司实现万科的权益利润并收取相应管理费用，让资产轻起来。在这方面，凯德置地即是典范。
有着自由的资本市场环境，凯德模式的资本管理手法可谓纯熟：在合作项目不同阶段和资本平台对接，通过房地产投资信托基金和私募房地产基金实现资产证券化，形成有机的退出机制，适时回收资本以作进一步投资、扩张之用。收益上，在商业地产建设到经营各阶段，实现利益全线收割和自持资本逐渐退出，并以管理能力获得丰厚的管理费用，这和万达的持有模式有所不同。
二者合作利益源也将是多方面的，第一笔便来自不动产升值后的资产交易转让。除此之外，如万科与凯雷合作仍持有资产平台小股，还将享受经营性收益，物业经营管理收益，和基金合作成立基金平台更有基金类别管理性收费。
与凯德所处国际资本环境不同，万科难以在国内通过自行发行基金的方式完成其轻资产构想。这种特定的情况下，万科不会也不能去全盘模仿凯德，而其与凯雷的合作模式，亦是当下一种通俗易懂方式。对万科的意义在于，这次是首次与基金实现资产包层面的资产合作尝试。
当然，万科凯雷合作的最重要前提是，万科要在经营管理上保持主导管理权。按毛大庆的话说，所有项目都要保留万科品牌，万科还要继续运营和管理资产，运营管理团队亦出自万科。“凯雷之后，我们还有单个项目的轻资产合作。”毛大庆说。其实去年万科商业项目进入实际运营后，国际著名投资机构已经强烈关注，与GIC、麦格理等均有不少探讨和交流。这些投资机构在国际市场接触了解万科，并愿意随万科参与到国内不动产的发展中来。实际在去年底便有一个商业项目试水于国际资本整体合作，模式趋同，均是按比例共同持有，万科小股份做百分百的运营管理。
运营担忧
一个问题产生了。如果万科真对操盘如此看重，为何倾向于拿商业运营管理平台与凯雷共享股权，而不是自己全部管起来呢?
实际上，在万科去年正式涉足商业地产之后，其商业地产的操作经验和人才团队，一直是外界质疑的焦点。万科与国际基金合作，并计划放开商业运营层面的部分股权，实际是万科在坚持自有团队操盘同时，还有借鉴国际基金丰富商业管理经验的一层深意。
在万科和合作方共同建立的商业运营管理平台上，经营管理的主导权在万科手里，但会对合作方开放建议权。这一倾向，是考虑到1987年成立且目前资产管理规模超过1990亿美元的合作方，旗下有很多国际知名的商业运营专家，万科希望引入合作方国际商业的运营经验，并通过合作尽快强化万科商业的不动产运营能力。
毛大庆眼里，对选择做轻资产的合作基金有几个重要标准：有很好的价值观和国际声誉，具备运营管理经验。毛大庆说，万科希望和资本不仅仅是简单商业合作，更希望有增值内容，给万科团队带来成长，并尽快培养一支有国际水准的运营能力团队，这是万科最为需要的。“打造这样的团队，光靠万科闭门造车是不行的，一定要和国外有几十年上百年经营管理不动产经验的机构合作。”毛大庆表示，只有在合作的过程中，这些伙伴才会真诚传授给万科经营经验。
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