就凯雷与万科合作而言，或是契机问题，一方面是凯雷对未来市场前景的一个预判;同时，也是凯雷要物色一些好的商业物业进行投资，同时拓展自身的运营品牌。
资料显示，美国凯雷投资集团成立于1987年，公司总部设在华盛顿，是是全球最大的私人股权投资基金之一，团队遍及非洲、亚洲、澳洲、欧洲、北美及南美19个国家和地区。
截止目前，凯雷集团在全球投资资产管理规模达2030亿美元。目前赶集网是凯雷投资集团在中国互联网和移动应用领域最重要的投资之一。另外，美年大健康、中渔集团、雅士利等众多企业都在凯雷集团旗下投资之列。
据了解，相比于其他基金，凯雷集团则更关注购物中心的收购。其最早以收购苏州和杭州印象城购物中心49%股权而首入中国楼市。
此次与万科合作，或是凯雷集团想借助与万科交易，更深入切入投资收益在4.5%到6%之间的中国商业地产市场。据悉，目前中国商业地产的租赁利润率在60%到80%之间，远高于住宅项目30%到50%的利润率。
国外投资机构，在资金充足，且拥有丰富的运营商业地产的经验，其将目光放置于高收益的中国市场目的无可厚非，但目前选择介入是否为最佳时机?
据金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹向观点新媒体介绍。事实上，目前境外基金投资国内商业地产的案例并不多，早些时候有过更多案例，但在2008年金融危机时候大多选择撤出了中国市场。
至于当下是否是好时机的问题，杜丽虹指出，每支基金的着眼点不同，时间机遇也不同，难以有明确的结论。
不过，值得一提的是，虽然境外基金介入国内商业地产案例并不多，但也有成功个案。2006年，美国保德信金融集团曾以约10亿的价格，投资运营了4年的深圳怡景中心城项目，其股份由怡景商业与保德信集团各持50%。
另外，已知最新一例个案则是凯雷集团的主要竞争对手黑石集团在2013年11月以大约4亿美元的价格购入深圳购物中心运营商SCP公司的40%权益。
商业前路
不过，无论凯雷出于什么缘由愿与万科合作。有分析认为，至少现在基于万科商业地产未来发展考量，他们彼此间的合作都有价值。
原因则是，虽然万科内部关于商业地产探索或存争议，但自2010年万科宣布进军商业地产起，其在商业地产发展方面已形成了一定的规模，与此同时万科也出现了商业地产运营能力不足的问题。
而这些问题也许仅依靠万科自身力量无法完全解决，因此引入包括凯雷商业资本，不管是在资金投入还是商业运营方面都能形成助力。
据悉，在万科运营商业地产过程中，最主要的问题就是万科过往并没有太多开发商业项目及综合体的经验，以至于其项目运营表现不是特别突出。
另外，分析师们认为万科商业地产未来能否保持良好资金运作水平亦是重点。
有分析师介绍，资金运作水平更多的是指，万科一贯注重快速周转，实现资金的快速回笼，从而使得资金周转率保持在一个较好的水平;但商业地产开发周期较长，在日后的长期持有中需要更多的资金沉淀，这将来或会影响万科的整体资金周转率。
同时，在大量综合体迅速发展的过程中，万科能否形成自己独特的商业地产模式，也是万科商业地产未来成败的关键。
在商业模式发展方面，虽万科副总裁毛大庆不止一次强调万科学习的对象是凯德。但有分析也认为，凯德是新加坡企业，其自身拥有的市场背景、政策环境等各方面跟国内均有不同。
因此，万科未来想将商业项目打包做一些信托产品，仍然受到国内政策、市场尚不配套的限制。不过即便尚存诸多阻滞，万科在商业地产方面发展仍在加速。
2014年中期业绩会上，万科总裁郁亮就表示，万科商业地产比例目前在所有拿的土地中占20%，下一步还会不断的推出新的商业地产项目，对于万科发展商业地产的规划郁亮明确表示，未来万科会形成自己的思路，特殊的手法。
数据显示，截止去年底，万科已在52个城市中获取了约600万平方米商业项目，其中包括18个购物中心项目，面积达到150万平方米。
（来源：观点地产网 作者：陈业）
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