红商网讯:与长江东路交织的东一环、铜陵路、东二环,成为了瑶海区发展的分水岭。近年来,为改变东城整体风貌,摆脱老工业区“脏乱差”的印象,瑶海区政府在招商建设方面,也一直坚持“一改一建”“一转一变”的发展步伐。随着万达、恒大等品牌房企的进驻,瑶海的规划战略逐渐过渡到“变样”“转型”的字眼,从2014年8月瑶海区6宗土地入市拍卖也可看出发展步伐的加快。
未来是需要周期的,而目前瑶海区沿着长江东路向东,商住综合体的配套呈现“向东递减式”缺失,这也符合上述“东一环、铜陵路、东二环成瑶海发展的分水岭”现状。东一环以内坝上街环球中心、恒大中央广场成为商住综合体的代表,东一环与铜陵路之间仅有信地城市广场大盘,而铜陵路与东二环之间宝业东城广场、闽商国贸中心成为商住综合体的典型,再向东只有东部组团的禹洲中央广场,而“郎溪路板块”到“龙岗路板块”,这一区间成为商住综合体的“断档带”。
2014年7月3日,瑶海区“大块头”E1403号(225亩)成功出让,大连万达商业地产股份有限公司以7.5375亿元竞得该商住地块,至此合肥第三座万达广场将落户瑶海,而更大的意义在于万达广场将填补“断档带”商住综合体的空缺。
东城综合体市场现状:供应量呈现“向东递减式” 缺失
近年来,恒盛坝上街环球中心、信地城市广场、宝业东城广场、闽商国贸中心、禹洲中央广场纷纷扎根东城,瑶海区的商住综合体项目可谓是遍地开花,发展极为迅速。这些项目不仅成为区域热盘,在“东一环、铜陵路、东二环”所划分的几个区域里,也成为标志性、代表性的项目。
瑶海区综合体商业办公备案情况
在几大综合体项目中,由于信地城市广场入市时间较早,商业与住宅公寓的备案量较高,截止8月5日,商业备案397套,参考均价40325元/平米。住宅主要以公寓为主,合肥房产局网站上信地城市广场,包括“乐富公寓”“藏龙阁”等案名,共备案2320套,参考均价8514元/平米,项目的销售也逐渐进入后期阶段。
瑶海东一环以内,主要商业综合体项目有坝上街环球中心、恒大中央广场,其中坝上街环球中心从2013年3月首开之后,住宅共备案732套,参考均价10970元/平米,近期商业、办公也刚刚上市,目前商业库存213套,办公库存107套,目前入市仅为A2地块一期,后期还将有大量商住业态上市。东一环内,另一商住大盘,恒大中央广场6月21日开盘,住宅备案157套,参考均价10209元/平米,商业备案134套,参考均价41937元/平米。该项目开盘当天住宅和商铺开盘取得共计25.6亿的销售业绩,随着下半年的持续备案,或将冲刺区域销冠。
铜陵路与东二环之间,典型商住、商办综合体代表项目不多,主要为宝业东城广场、闽商国贸中心两项目,开盘入市以来,宝业东城广场办公备案436套,参考均价9800元/平米;住宅1004套,参考均价7080元/平米。该项目住宅目前基本售完,剩余部分办公商铺在售。位于新安江路附近的闽商国贸中心,由于2014年二季度刚上市,商业类备案38套,均价9800元/平米。
东二环外现商住综合体“断档带”万达广场落户弥补空缺
从瑶海几大商住办综合体也可看出,在东城市场均占据一定的份额,而目前的销售业绩也较为不错。但部分项目住宅、商业销售过半或基本售完,一路向东,商业配套的市场供应量也在减少。另外,从东一环到东二环以外区域,随着区域、社区覆盖面的增大,更加凸显几大板块商业综合体的缺失,尤其是“郎溪路板块”“龙岗板块”两大生活社区。随着一两年内,两大板块诸多住宅项目的人口入住,这一板块也将成为商住综合体的“断档带”。
东城综合体、环线、板块布局
随着方庙等城中村拆迁工作进入尾声,E1403地块也随之“浮现”。根据政府对E1403地块的规划该地块须建设15万平方米的购物中心,这也意味着大体量商业中心将落户“方庙板块”,而周边诸多项目也打起了“傍大款”的主意。
另外,E1403地块为商住用地,除了上述15万平方米的购物中心之外,住宅也成为主要业态。根据容积率测算,E1403地块225亩,最大容积率3.5,建筑面积最大达到52万平方米,由于15万平方米的购物中心,须整体自持经营,不得分割销售。那么商品住宅与商铺的体量最大将达到30多万方,而这样一个体量规划,也造就商住综合体大盘的诞生。2014年7月3日,瑶海区 “大块头”E1403号(225亩)成功出让,最终被大连万达商业地产股份有限公司以7.5375亿元竞得,至此万达广场进驻瑶海。
万达广场进驻将促东城综合体市场竞争与发展
从瑶海区对于该地块竞得单位的资质来看,除了上述15万方的购物中心建造外,不仅提出了开发资质与资金的要求,还做出了“开工后22个月内建成且全面开业”的硬性标准。这样的开发要求,恐怕只有万达广场的模式才能契合,而作为瑶海区“变样”“转型”的发展战略,招商引入万达这个品牌房企,再加上万达广场在包河万达、天鹅湖万达的成功先例,也让万达广场模式成为不二选择,既符合区域发展规划,也契合万达模式战略。
面对目前东城“多环线”的发展布局,以及前文所描述的区域商住综合体特点,目前整个东城商住综合体发展是丰富与多元的,而合肥第三座万达广场的进驻,不仅会促进东城综合体市场的竞争,也将为区域带来全新的 商业模式、运营策略、管理方法,甚至是“文化理念,而这些都将会填补瑶海市场空缺。另外,合肥第三座万达广场的建成,将快速提升板块、区域价值,未来也将成为东进瑶海的新一站、新中心。(来自:搜房网)
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