万科商业地产临考

  红商网讯：近日，万科派首次亮相，作为广州万科首个商业综合体，悄然来到公众面前。在此之前，被定义为广州万科第一个商务办公综合体的万科云在天河智慧城诞生。

  如果说若干年前，专注于纯住宅开发就可以赚的钵满盆满，现如今房企不得不重新调整战略。多元化势在必行的今天，万科就是一个典型的例子。“如果万科没有商业物业开发的能力，就丧失了在城市发展的资格。”此前，万科董秘谭华杰的话似乎印证了这一点。

  由此上溯到2009年，万科总裁郁亮宣称，未来将加大持有型物业的储备，并陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。直到2011年万科正式宣布进军商业地产，深圳万科公布三大商业产品线：万科广场、万科红、万科大厦。万科在商业地产的棋盘上铺开了棋子。

  随后，2012年上海万科打造的“万科2049”顶级体验式商业品牌诞生，意味着万科又新增一产品线。同一时间万科在北京金域缇香打造的新社区商业品牌“蜂巢商街”也提上议程。向来只做社区商业的万科，自2011年起迈开了步子，正式进军商业地产。

  然而彼时，万科却低调回应，“确切地说，我们是‘被商业地产’了。万科从来没有转型做商业地产，而只是为了更好地做住宅。”万科董秘谭华杰的话似乎并不认同外界关于“万科转型”的说法。万科执行副总裁毛大庆也曾表示，“服务住宅一直是万科给商业地产的划线。”

  的确，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变。只是一边说“被商业地产”，一边又在积极的尝试，似乎要在原来的基础上探索出一条新的出路。

  “万科作为房地产行业的龙头，在住宅市场树立了良好的口碑，但国内目前住宅销售放缓，导致万科只能通过多元化来降低风险。在市场大环境的影响下，万科不得不去寻求新的赢利点。”高力国际调研及咨询部董事陈厚桥在接受新华网记者采访时表示。

  陈厚桥进一步分析指出，“无论被动或主动进入商业地产，无论是拿地需要或服务住宅，万科都必须要迈过商业地产的这道坎。换言之，公司的商业运营能力和专业团队，都将接受进一步的市场考验。”

  由此可见，对于现在的万科而言，无论以何种方式涉足商业地产，商业运营能力始终是绕不过的环节。

  蛋糕如何分？

  “商业地产已成为很多开发商转型的产品，在整个商业历程里，开发商之间的竞争最终都归结为综合实力的竞争，而表现在战略方向上就是对运营能力的竞争。”上述分析人士表示。

  其实，在房地产行业低迷的背景下，多家房企纷纷将橄榄枝伸向商业地产领域，加剧了行业的竞争。

  前不久，龙湖地产在北京发布了“天街”系购物中心品牌，首次公布了其商业地产品牌形象及经营理念。根据龙湖商业发展规划，预计至2017年，龙湖的天街购物中心开业数量将由目前的5个增至14个，届时，龙湖持有开业商场总数将超过20个，开业总面积将超过300万平方米。以此作为起点，龙湖的全国化商业战略正式拉开。

  同一时刻，北京万科推出了其全新的商业产品线，被称作“万科牌”写字楼，与龙湖分庭抗礼。然而这个领域早已是异军突起，华润和泰禾也企图分割这块“商业蛋糕”。

  已拥有核心商业产品“万象城”的华润置地，近期首次发布了全国商业地产战略。华润置地总裁唐勇称，2014年是华润置地商业地产加速发展的一年，2017年和2018年，华润置地将迎来商业项目开业的高峰期。“如果2017年底将华润置地的商业地产业务单独剥离，该业务将相当于一家市值1000亿的上市公司。而据华润置地2013年年报显示，未来4年内新增落成的商业地产项目约为18个。”唐勇公开表示。

  泰禾也在商业地产领域再度显示“黑马”本色，去年168亿的销售额中，其中商业地产就占了84亿。泰禾集团董事长黄其森也表明态度称，未来将坚持住宅地产与商业地产并驾齐驱的战略，力争3-5年内在全国布局15-20个泰禾广场。

  “房企应该要注意，商业地产的环境并不是一片大好，转型商业地产也不意味着一定成功。”陈厚桥指出，“商业地产对区位、周边的产业集群、政策规划都相当敏感，企业应该首先考虑这些因素，拿地时做好前期研究。此外，必须要从做住宅的思维中走出来，在产品的创新上作出亮点。”(新华房产调查记者 赵毅)

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