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李嘉诚地产项目龟速开发 囤地等升值是港商惯用伎俩
http://www.redsh.com 2014-08-03 红商网 发布稿件

  红商网讯:近期多地掀起土地增值税“清缴风暴”,但李嘉诚“长和系”旗下的和记黄埔、长江实业和新世界并未在清缴名单之列,引起广泛关注。媒体指责“长和系”完成地产项目的1%需要4年时间是有意囤地。央广网财经记者调查发现,“长和系”部分囤地项目的周边楼面价已超地价近20倍。

  面对囤地的指责,“长和系”将责任归咎到地方政府身上,李嘉诚曾公开表示“内地未有一个政府部门正式发函”。

  长和方面在回应记者质疑时称,长实与和黄并无内地囤地意图,一直希望尽快完成发展及出售项目,以便套现资金再冀发展。

  盘点:“长和系”各地囤地项目竣工时间一推再推

  近年来,“长和系”的囤地情况受到媒体的广泛关注。有的项目开工近10年,仍然未见有开盘的动静,多个项目被指开发4年,仅完成1%。央广网财经记者统计和记黄埔上半年财报发现,仍有13个项目存在囤地的嫌疑。

  约定在2004年11月开工的北京十三陵附近的“皇家别墅”北新嘉园项目至今仍未有开盘动静。该项目在2012年的财报中规划于2015年完成开发,但在2013年的财报中,完工时间被推至2019年。

  上海方面,长江实业与和记黄埔联合获得上海浦东新区世纪大道2-4地段世纪汇项目,该项目占地5万多平方米,总投资额达47亿元,但是直到拿地6年后的2011年3月18日才开工,2015年才能完成该项目的17%。

  在广东,和记黄埔也有多个楼盘延缓开发的情况。位于东莞厚街镇的海逸豪庭项目自上世纪90年代开发至2007年,落成面积还不到1%。完工时间从2017年推后至2021年,开发周期已经接近30年。位于珠海淇澳岛的柏涛湾项目签订时间为2005年9月26日,但时至今日,仅完成了1%的开发。此外,位于惠州大亚湾澳头住宅项目、中山翠湖住宅项目等,目前都仅完成了1%。

  调查:北京十三陵项目楼面价已超地价近20倍

  据和记黄埔2013年年报,该公司在2013年结束时应占土地储备约为8300万平方英尺(1平方米≈9平方英尺),其中97%位于内地,内地的地价约240元/平方英尺。据中国地产网估算,由于一二线城市房价较为坚挺,按照2013年已确认销售的均价保守估算,和记黄埔手头握有的土地未来可能卖出的房价已经是原有地价的5倍多。

  和记黄埔在北京的首个地产项目姚家园新村的逸翠园一期于2005年11月获得销售许可证,成交均价约9000元/平方米。到2011年,该项目的二期才获得销售许可证,成交均价已经上涨到2.8万元/平方米。

  央广网财经记者调查发现,“长和系”上述囤地项目周边地产都存在不同程度的升值。例如,位于北京昌平区十三陵附近的“北京怡园”项目,楼面均价已达到24800每平米。据公开资料显示,长江实业2005年斥资约1.84亿元人民币收购土地及名为“北新嘉园”的现有建筑物,并为拆迁事宜向北京嘉海兴业公司支付2亿元人民币。以项目总面积29.8万平方米计算,当时的地面价格为1288元每平方米。楼面价约是地价的近20倍。

  分析:“先囤地等升值”是港资企业惯用开发模式

  根据我国《闲置土地处置办法》,开发商闲置土地,如果属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的,不做相应处罚,拟订闲置土地处置方案;但如果是企业原因而导致未动工开发满一年的,需按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,将会无偿收回国有建设用地使用权,并且土地闲置费不得列入生产成本。

  “长和系”这种“龟速”的开发模式,是否能被界定为“囤地“?上海易居房地产研究院副院长杨红旭对央广网财经记者分析,开发速度慢未必就是开发商囤地,有可能涉及到动拆迁和政府修改城市规划的方面的因素,但是“长和系”这些项目的工程进度明显慢于国内企业,有囤地的嫌疑。他认为,相关部门对于国家房地产开发的政策没有很好地落实和执行,一定程度上姑息和纵容了某些企业的行为。

  据杨红旭介绍,先拿地,等待土地升值或周边配套齐全以后在开发,是港资企业惯用的模式。“因为港资企业的负债率低,融资成本也比国内企业低,但是,随着中国利率市场化的进程,港资企业日后的财务成本将升高。”杨红旭说。

  “过去十年是中国楼市的黄金十年,房价、地价涨幅大,尤其是地价,但是近年来土地价格涨幅趋缓,有的地方可能在未来几年都不会有所增长,这种靠土地增值的模式将不再具有可操作性,预计港资企业将加快工程进度,加快出手。”杨红旭说。(中国广播网 吉媛媛)

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